في الآونة الأخيرة، أعلن البنك المركزي الصيني عن خفض 25 نقطة أساس في 21 أكتوبر 2024، وتراكم الانخفاض بنسبة 60 نقطة أساس في العام الحالي، مما يفتح باباً لموجة جديدة من انخفاض الفائدة. خلال دورة الانخفاض الحالية للفائدة، قد يشهد العقار التجاري المخصص للسكن تحسنًا جيدًا في عوائد الاستثمار.
سيتم تحليل هذا المقال بشكل رئيسي من عدة جوانب ، بما في ذلك الوضع الحالي للصناعة ، والسياسة المالية ، والسياسات المحلية والمركزية ، ومقارنة عوائد الاستثمار المحلية والأجنبية. الوضع الحالي في الصناعة في قوانغتشو وشنتشن وبكين وتشنغدو ومدن أخرى ، يمكن للمستثمرين عموما شراء شقق ذات نسبة إيجار إلى بيع عالية ، وعائدهم على الاستثمار بشكل عام 5٪ -6٪ (بما في ذلك الممتلكات والنفقات الأخرى). هذا الرقم أعلى بكثير من نسبة الإيجار إلى البيع البالغة حوالي 1.5٪ للمنازل العادية. إذن، ماذا سيكون تأثير موجة تخفيضات أسعار الفائدة في الصين؟ يمكن استخدام معدل العائد الفعلي لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع علاوة المخاطر = نسبة الإيجار / البيع - معدل الفائدة لمدة 5 سنوات في بنك الصين = 5٪ - 1.8٪ = 3.2٪ السياسة المالية سياسة خفض الفائدة وخفض الاحتياطي في الصين في الأساس تقليل تكلفة التمويل. عمومًا، يتكون عائد الاستثمار في المنتجات الاستثمارية من معدل الفائدة الخالي من المخاطر بالإضافة إلى العائد الزائد عن المخاطر. في حالة انخفاض معدل الفائدة الخالي من المخاطر، يجب أن ينخفض العائد على الاستثمار (نسبة الإيجار إلى البيع) نظريًا. ومع ذلك، بسبب صعوبة تغيير عائد الاستثمار الذي يتألف من الإيجارات بشكل كبير، يمكن التنبؤ به: في حالة انخفاض تكلفة تمويل الجانب إلى 0 في المستقبل، إذا دخلت الصين في عصر أسعار فائدة صفرية أو حتى سلبية، إذا كانت عائدات الاستثمار للعقارات التجارية السكنية لا تزال 3.2٪، فهذا يعني أنها تعادل 3.2٪ فقط. في هذه الحالة، يجب أن تنخفض الإيجارات بنسبة 36٪ مقارنة بالوضع الحالي، وهذا أمر مستحيل تقريبا. هذا يشير إلى أنه على الرغم من انخفاض تكلفة التمويل بشكل كبير، إلا أنه من الصعب بشكل فعلي أن يتسبب في تأثير كبير على نسبة التأجير إلى البيع للعقارات التجارية السكنية. وعلى العكس من ذلك، قد يؤدي عدم وجود بيئة سوقية للاستثمارات الأخرى ذات تكلفة فائدة مرتفعة إلى زيادة أسعار الأصول العقارية للعقارات التجارية السكنية. السياسات الحكومية المركزية حالياً، تشجع الحكومة المركزية والمحلية نظام الإقامة المزدوجة. مع الانتهاء الأساسي لمعدل التحضر في الصين، يتحول دور الحكومة المحلية تدريجياً من بناء البنية التحتية الزيادية إلى تنشيط أصول البنية التحتية الحالية. في المدن الرئيسية، ارتفعت نسبة الإسكان الضماني في خطة 2025 للإقامة المزدوجة إلى حوالي 50% من الإسكان الجديد بشكل عام. هذه الشقق السكنية الضمانية ليست من مشاريع البنية التحتية الجديدة، بل هي إعادة تأجير للعقارات الموجودة التي تم الاستحواذ عليها بشكل موحد من قبل الحكومة. على سبيل المثال، "مجموعة قوانغتشو للإسكان الآمنة" التي تم إنشاؤها في قوانغتشو. ترتبط تكاليف تشغيل هذه الشركات مباشرة بما إذا كانت أسعار الإيجار لشراء الشقق السكنية الخاصة بالأفراد ستتأثر. وفقًا لأداء الشقق المفروشة لفترة طويلة في السوق ، فإن "تكلفة تشغيل الشقق" تعتبر نقطة التوازن لاستمرار ربح الشقق المفروشة لفترة طويلة وتبلغ 50٪. وهذا يعني أنه حتى إذا أدخلت الحكومة سكنًا ضمنيًا ، فإن سعر الإيجار سيكون طفيفًا أعلى أو متساويًا للأسعار الحالية في السوق. مشكلة شيخوخة المنازل إذا حكمنا على المستقبل من خلال نسبة الإيجار إلى البيع الحالية ، فهناك في الواقع بعض اللاعقلانية ، وخاصة مشكلة شيخوخة المنازل. كم يجب أن تمثل تكلفة إصلاح المنزل الإيجار في ظل ظروف معقولة؟ بالإشارة إلى اليابان ، لا تتجاوز رسوم الإصلاح ورسوم الإدارة عموما 5٪ -10٪ من الإيجار. في ختام عصر الفائدة المنخفضة الذي سيأتي قريبًا، قد يكون تجارة العقارات التجارية مع عقود الإيجار الطويلة في ظل غياب المنتجات ذات العوائد العالية شائعة في البلاد فرصة تجارية جيدة. #中国央行 ##降息 #
المحتوى هو للمرجعية فقط، وليس دعوة أو عرضًا. لا يتم تقديم أي مشورة استثمارية أو ضريبية أو قانونية. للمزيد من الإفصاحات حول المخاطر، يُرجى الاطلاع على إخلاء المسؤولية.
في الآونة الأخيرة، أعلن البنك المركزي الصيني عن خفض 25 نقطة أساس في 21 أكتوبر 2024، وتراكم الانخفاض بنسبة 60 نقطة أساس في العام الحالي، مما يفتح باباً لموجة جديدة من انخفاض الفائدة. خلال دورة الانخفاض الحالية للفائدة، قد يشهد العقار التجاري المخصص للسكن تحسنًا جيدًا في عوائد الاستثمار.
سيتم تحليل هذا المقال بشكل رئيسي من عدة جوانب ، بما في ذلك الوضع الحالي للصناعة ، والسياسة المالية ، والسياسات المحلية والمركزية ، ومقارنة عوائد الاستثمار المحلية والأجنبية.
الوضع الحالي في الصناعة
في قوانغتشو وشنتشن وبكين وتشنغدو ومدن أخرى ، يمكن للمستثمرين عموما شراء شقق ذات نسبة إيجار إلى بيع عالية ، وعائدهم على الاستثمار بشكل عام 5٪ -6٪ (بما في ذلك الممتلكات والنفقات الأخرى). هذا الرقم أعلى بكثير من نسبة الإيجار إلى البيع البالغة حوالي 1.5٪ للمنازل العادية. إذن، ماذا سيكون تأثير موجة تخفيضات أسعار الفائدة في الصين؟
يمكن استخدام معدل العائد الفعلي لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع لطرح عام للإيجار للبيع
علاوة المخاطر = نسبة الإيجار / البيع - معدل الفائدة لمدة 5 سنوات في بنك الصين = 5٪ - 1.8٪ = 3.2٪
السياسة المالية
سياسة خفض الفائدة وخفض الاحتياطي في الصين في الأساس تقليل تكلفة التمويل. عمومًا، يتكون عائد الاستثمار في المنتجات الاستثمارية من معدل الفائدة الخالي من المخاطر بالإضافة إلى العائد الزائد عن المخاطر. في حالة انخفاض معدل الفائدة الخالي من المخاطر، يجب أن ينخفض العائد على الاستثمار (نسبة الإيجار إلى البيع) نظريًا. ومع ذلك، بسبب صعوبة تغيير عائد الاستثمار الذي يتألف من الإيجارات بشكل كبير،
يمكن التنبؤ به:
في حالة انخفاض تكلفة تمويل الجانب إلى 0 في المستقبل، إذا دخلت الصين في عصر أسعار فائدة صفرية أو حتى سلبية، إذا كانت عائدات الاستثمار للعقارات التجارية السكنية لا تزال 3.2٪، فهذا يعني أنها تعادل 3.2٪ فقط. في هذه الحالة، يجب أن تنخفض الإيجارات بنسبة 36٪ مقارنة بالوضع الحالي، وهذا أمر مستحيل تقريبا. هذا يشير إلى أنه على الرغم من انخفاض تكلفة التمويل بشكل كبير، إلا أنه من الصعب بشكل فعلي أن يتسبب في تأثير كبير على نسبة التأجير إلى البيع للعقارات التجارية السكنية. وعلى العكس من ذلك، قد يؤدي عدم وجود بيئة سوقية للاستثمارات الأخرى ذات تكلفة فائدة مرتفعة إلى زيادة أسعار الأصول العقارية للعقارات التجارية السكنية.
السياسات الحكومية المركزية
حالياً، تشجع الحكومة المركزية والمحلية نظام الإقامة المزدوجة. مع الانتهاء الأساسي لمعدل التحضر في الصين، يتحول دور الحكومة المحلية تدريجياً من بناء البنية التحتية الزيادية إلى تنشيط أصول البنية التحتية الحالية. في المدن الرئيسية، ارتفعت نسبة الإسكان الضماني في خطة 2025 للإقامة المزدوجة إلى حوالي 50% من الإسكان الجديد بشكل عام.
هذه الشقق السكنية الضمانية ليست من مشاريع البنية التحتية الجديدة، بل هي إعادة تأجير للعقارات الموجودة التي تم الاستحواذ عليها بشكل موحد من قبل الحكومة. على سبيل المثال، "مجموعة قوانغتشو للإسكان الآمنة" التي تم إنشاؤها في قوانغتشو. ترتبط تكاليف تشغيل هذه الشركات مباشرة بما إذا كانت أسعار الإيجار لشراء الشقق السكنية الخاصة بالأفراد ستتأثر.
وفقًا لأداء الشقق المفروشة لفترة طويلة في السوق ، فإن "تكلفة تشغيل الشقق" تعتبر نقطة التوازن لاستمرار ربح الشقق المفروشة لفترة طويلة وتبلغ 50٪. وهذا يعني أنه حتى إذا أدخلت الحكومة سكنًا ضمنيًا ، فإن سعر الإيجار سيكون طفيفًا أعلى أو متساويًا للأسعار الحالية في السوق.
مشكلة شيخوخة المنازل
إذا حكمنا على المستقبل من خلال نسبة الإيجار إلى البيع الحالية ، فهناك في الواقع بعض اللاعقلانية ، وخاصة مشكلة شيخوخة المنازل. كم يجب أن تمثل تكلفة إصلاح المنزل الإيجار في ظل ظروف معقولة؟ بالإشارة إلى اليابان ، لا تتجاوز رسوم الإصلاح ورسوم الإدارة عموما 5٪ -10٪ من الإيجار.
في ختام عصر الفائدة المنخفضة الذي سيأتي قريبًا، قد يكون تجارة العقارات التجارية مع عقود الإيجار الطويلة في ظل غياب المنتجات ذات العوائد العالية شائعة في البلاد فرصة تجارية جيدة.
#中国央行 # #降息 #