Oferta de dividendos resiliente en fondos de losas corporativas: PVBI11 consolida estabilidad mientras RCRB11 acelera crecimiento

La dinámica de los fondos inmobiliarios enfocados en el segmento de oficinas premium presenta dos caminos complementarios en la estrategia de retorno a los inversores. El VBI Prime Offices (PVBI11) mantiene su política de distribución previsible, mientras que el Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) busca potenciar ganancias mediante reciclaje activo de activos. Esta transición de estrategias refleja la maduración del sector de los edificios corporativos hacia modelos más sostenibles y diversificados.

PVBI11: Previsibilidad y resiliencia operativa en movimiento

El PVBI11 consolidó en el período su posición de fondo estable, manteniendo dividendos constantes por quinto mes consecutivo. El valor anunciado para el mes de noviembre fue de R$ 0,45 por cuota, totalmente distribuido a los accionistas, reflejando un desempeño operativo genuino sin recurrir a ganancias extraordinarias. Con la cotización cerrando en R$ 82,00, el inversor obtuvo un rendimiento mensual de 0,55%.

La gestión informó la preservación de una reserva de R$ 0,24 por cuota para futuros ajustes, demostrando prudencia fiscal. Aunque el resultado actual está ligeramente por debajo de la media histórica de 24 meses (R$ 0,55 por cuota), la consistencia en la distribución evidencia la solidez de los inmuebles en su cartera durante un período de transición de ocupantes.

Movimentación de arrendatarios y dinámica operativa en la cartera

En cuanto a la operación, el período estuvo marcado por sustituciones relevantes de inquilinos. La entrada de Timbro Trading en el edificio Vera Cruz, ocupando espacios anteriormente vacíos por Serena, permitió que el fondo mantuviera indicadores de vacancia en niveles controlados: 16,5% física y 17,6% financiera.

Paralelamente, la conclusión de un nuevo contrato en el activo The One, con Volken Capital arrendando 247 m² de área bruta locable a partir de diciembre, contribuyó a mantener la resiliencia operativa. La gestión ya divulgó los eventos esperados de desocupación para el primer semestre de 2026, incluyendo la salida de Cascione en diciembre en el activo FL 4440 y devolución de pisos por Julius Baer en Vera Cruz en febrero.

Para compensar estas salidas programadas, se firmó contrato con ServiceNow, que ocupará 1.801 m² en Vera Cruz a partir de abril de 2026. Las proyecciones indican un pico de vacancia en 19,8% durante abril de 2026, antes de un nuevo reequilibrio operativo.

RCRB11: Crecimiento acelerado y estrategia de reciclaje

El RCRB11 reportó utilidad neta de R$ 3,294 millones en el cierre de noviembre, registrando un crecimiento del 7,6% respecto a octubre. El resultado inmobiliario puro aportó R$ 4,52 millones, mientras que el componente financiero añadió R$ 69,9 mil, demostrando la predominancia de los ingresos por alquiler sobre los retornos de aplicaciones en efectivo.

La distribución a los cotistas alcanzó R$ 0,94 por cuota, pagada íntegramente en el propio período. Con cierre en R$ 128,94, el dividend yield anualizado alcanzó el 8,7%, nivel competitivo para el segmento de edificios corporativos.

FFO y perspectivas de apreciación

La proyección de FFO (Funds From Operations) se mantiene en R$ 1,15 por cuota, implicando un retorno anualizado de aproximadamente 11%. Esta diferencia entre distribución actual y FFO proyectado señala potencial de valorización significativa para inversores con horizonte extendido. La gestión espera una convergencia gradual de la distribución hacia ese nivel conforme avancen los ciclos operativos.

Reciclaje de activos y potencial de realización de ganancias

El RCRB11 continúa su estrategia de reciclaje activo con el objetivo de optimizar la composición de la cartera. En noviembre, se firmó una Carta de Intención no vinculante para desinversión en uno de los inmuebles, proceso que representa la transición de sus activos hacia una mejor eficiencia de capital. La estimación de ganancia de capital de esta operación alcanza los R$ 10 millones, equivalentes a R$ 2,90 por cuota, que se incorporarán a los resultados distribuidos en ciclos posteriores tras la conclusión de las diligencias.

Dinámica de ocupación del Edificio Bravo Paulista

La desocupación de dos pisos en el Edificio Bravo Paulista en noviembre totalizó poco más de 430 m² de área BOMA, elevando la vacancia física a 0,99%. A pesar de esta salida, el índice permanece extremadamente bajo, reflejando la calidad de los activos ubicados en ejes corporativos consolidados. El impacto estimado de esta reducción es de R$ 0,02 por cuota mensualmente en los ingresos inmobiliarios totales.

La gestión informó la existencia de cuatro propuestas comerciales en análisis para los espacios liberados, indicando una dinámica favorable de reocupación. Este proceso de transición de ocupantes demuestra la resiliencia operativa incluso ante salidas puntuales.

Perspectivas del sector de edificios corporativos

Los dos fondos reflejan la evolución del mercado de edificios corporativos hacia una mayor madurez operativa y sostenibilidad financiera. Mientras PVBI11 ofrece previsibilidad, RCRB11 proporciona potencial de crecimiento mediante gestión activa. La dinámica de ocupación en ambas carteras evidencia una demanda continua por espacios premium en ejes consolidados, a pesar de los períodos de transición de arrendatarios.