Qué sucede con los REITs durante una recesión: rendimiento en las caídas económicas

Las sociedades de inversión en bienes raíces (REITs) son valores que permiten a los inversores obtener exposición a empresas inmobiliarias sin comprar propiedades directamente. Por regulación, al menos el 75% de los activos de un REIT deben invertirse en bienes raíces, y el 75% de los ingresos deben provenir de operaciones inmobiliarias. A cambio de esta estructura, los REITs deben distribuir al menos el 90% de sus ganancias a los accionistas en forma de dividendos.

Al analizar cómo se comportan los REITs durante las recesiones económicas, los datos revelan una paradoja interesante: aunque sí disminuyen durante las recesiones, a menudo se recuperan más rápido que los mercados de acciones en general.

Cómo realmente se desempeñan los REITs cuando llega una recesión

Los datos históricos muestran que los REITs han entregado retornos impresionantes a largo plazo. Desde 1972 hasta 2024, los REITs de EE. UU. generaron un rendimiento promedio anual del 12,6%, según datos de Nareit y YCharts, superando significativamente el rendimiento promedio del 8% del S&P 500. Sin embargo, los últimos cinco años cuentan otra historia, con un promedio de solo 5,5% anual frente al sólido 15,3% del S&P 500.

Pero, ¿qué sucede específicamente durante una recesión? Una investigación de Neuberger Berman que analiza seis ciclos económicos entre 1991 y 2024 encontró que los REITs pierden un promedio del 17,6% durante las recesiones. Aunque esto suena fuerte, es importante contextualizar: el S&P 500 sufrió caídas aún mayores, con una caída promedio de más del 20% en esos mismos periodos.

Curiosamente, los REITs demuestran ser más resistentes en los meses antes de que llegue una recesión. Edward Pierzak, Vicepresidente Senior de Investigación en Nareit, señala que los REITs entregaron retornos positivos promedio del 5,7% en los 12 meses previos a las últimas seis recesiones. La verdadera historia, sin embargo, está en lo que sucede después: los REITs registraron retornos promedio del 22,7% en los 12 meses posteriores a esas mismas recesiones, un giro brusco que demuestra por qué los inversores los ven a menudo como apuestas contrarias durante momentos de estrés en el mercado.

Por qué los recortes en las tasas de interés impulsan la recuperación de los REITs tras las recesiones

La clave para entender el comportamiento de los REITs durante los ciclos económicos está en las tasas de interés. Los valores de bienes raíces comerciales son extremadamente sensibles a los movimientos de las tasas de interés. Las tasas de capitalización—que determinan las valoraciones inmobiliarias—se mueven en paralelo con las tasas de interés. Cuando los bancos centrales recortan las tasas durante las recesiones (lo cual es práctica habitual), las tasas de capitalización también bajan, lo que aumenta mecánicamente el valor de los activos inmobiliarios.

Esta relación crea un catalizador potente para las recuperaciones de los REITs. Los recortes en las tasas de interés que ocurren durante las recesiones suelen suceder rápidamente, preparando a los REITs para una recuperación acelerada. Además, dado que los REITs cotizan en mercados públicos, sus precios se ajustan de inmediato a las expectativas futuras. Los mercados financieros valoran lo que las empresas probablemente valdrán en 12 a 18 meses, no solo su valor actual. Este mecanismo anticipatorio acelera la fase de recuperación.

Qué tipos de REITs resisten mejor las recesiones

No todos los REITs responden igual ante las condiciones de recesión. Los inversores pueden comprar REITs enfocados en sectores inmobiliarios específicos: apartamentos multifamiliares, edificios de oficinas, hoteles, almacenes industriales, centros de datos, torres de telefonía móvil y otras propiedades especializadas.

Según Peter Zabierek, CEO y gestor de cartera en Sugi Capital Management, la resistencia a las recesiones varía mucho según el sector. “Los REITs de oficinas y hoteles suelen tener un rendimiento inferior durante las recesiones”, explica Zabierek, “mientras que los centros de datos y las torres de telefonía móvil tienden a superar.” Un análisis de Wide Moat Research en 2025 confirmó estos patrones, identificando los centros de datos, las instalaciones de salud y las propiedades con arrendamiento triple net como las categorías de REITs más resistentes a las recesiones. En cambio, los REITs hoteleros, de carteles publicitarios y de préstamos hipotecarios experimentan las caídas más pronunciadas durante las recesiones.

Conclusiones clave para inversores ante el riesgo de recesión

Las implicaciones para los inversores son claras. Primero, los REITs disminuyen menos que el mercado de acciones en general durante las recesiones, aportando cierta estabilidad a la cartera. Segundo, si se vislumbra una debilidad económica, los REITs de salud y centros de datos ofrecen una protección particular contra las caídas. Finalmente, dado que los REITs se recuperan dramáticamente en los 12 meses posteriores a las recesiones, pueden representar oportunidades de compra atractivas cuando los mercados atraviesan sus momentos más oscuros. La combinación de ingresos por dividendos, recuperación del valor de los activos y un fuerte rendimiento post-recesión hace que los REITs sean una clase de activo distinta y valiosa de entender.