Behao Jia en su segundo año: Un camino hacia la precisión a través de ventanas y números

Beike pertenece a Behao Jia, y en 2024-2025, sus dos proyectos en Chengdu y Shanghái, gestionados por la propia compañía, han planteado nuevas preguntas en el sector. En un mercado cambiante, buscar claridad en plataformas de activos ligeros se ha convertido en una demanda de la nueva era. Con el objetivo de mantener una buena asociación en la industria, Behao Jia está transformando la incertidumbre de los constructores en certezas a través de diversos métodos, desde datos hasta enfoques de ventanas.

Mercado inmobiliario en China: de “tener o no tener” a “bueno y malo”

En la última década, el sector inmobiliario chino ha estado centrado en resolver el problema de “tener o no tener”, sirviendo en su momento como un producto financiero basado en viviendas. Quien poseía tierra y dinero, ganaba. Ahora, el mercado enfrenta el dilema de “bueno y malo”. Los compradores son muy exigentes, y la estrategia de ventas se ha convertido en “qué vender”.

A diferencia de los constructores que seguían la regla “456” — comenzar ventas 4 meses después de comprar tierra, recuperar costos en 5 meses, iniciar un nuevo proyecto en 6 meses — Behao Jia ha optado por otro camino. La calidad del producto, no la velocidad del proyecto, se ha convertido en el principal criterio.

Enfoque de ventanas: La solución en los datos

El proyecto Bechen S1 (Chengdu, segmento de viviendas superiores a 20 millones de yuanes) enfrentó un problema principal durante la fase de diseño: un conflicto en la orientación de las ventanas. En muchas regiones de China, la orientación norte-sur, especialmente las ventanas, se considera positiva. Los diseños tradicionales de viviendas de lujo requerían que las ventanas miraran al sur. Pero el equipo de investigación profunda de datos de Behao Jia descubrió que, en Chengdu — una de las ciudades con menor radiación solar — para el 70% de los encuestados, la “mejor vista” no era la orientación de las ventanas.

Para tomar decisiones basadas en esta información, el equipo utilizó modelos digitales y ajustó el ángulo del edificio en cada 5 grados. La colocación de ventanas en ángulos no estándar de 30°, 40°, 50° garantizó que cada apartamento tuviera vistas principales hacia las torres de la ciudad financiera, en un diseño que parecía una “cuchara”.

El equipo no se detuvo allí. En un mes, se vendieron 20 viviendas mediante contratos en línea, convirtiéndose en el segundo proyecto con más contratos en la ciudad en 2025. La nueva estrategia no solo se basó en la ventana, sino que creó 108 “pequeñas historias”: desde elevar la lavadora 67 cm, mejorar el radio de giro en el estacionamiento, hasta ajustar la distancia para la bañera.

Posicionamiento del producto: Decisiones a partir de datos

En el proyecto Be Lian C1 en Shanghái, también se aplicó análisis de datos de Behao Jia. Situado en el distrito Fengxian, en un mercado competitivo en las afueras de la ciudad, identificaron segmentos específicos mediante un estudio profundo de potenciales clientes.

Los resultados del análisis determinaron claramente la participación del producto — tamaño y tipo de cada unidad. La unidad más pequeña tenía 97 m², mientras que en Fengxian no había productos menores a 105 m². Analizando la cadena de reemplazo de viviendas de familias pequeñas, Behao Jia eligió este segmento, y en la primera venta, no solo fue en efectivo, sino que también fue la primera en ventas en la ciudad, con casi el 90% de las unidades vendidas en el primer intento.

El concepto de “apartamento flexible” — como la orientación de ventanas — es otro ejemplo de nuevas oportunidades. Al agregar o quitar paredes internas, se puede modificar la distribución para adaptarse a diferentes etapas de vida. La estrategia de “precio por apartamento” se basó en cinco factores principales y 44 menores, incluyendo orientación de ventanas, vistas, y otros aspectos que impactan en el precio.

Los resultados fueron claros: en la primera venta, casi el 90% de las unidades se vendieron.

Potencial de toda la cadena: Modelo de activos ligeros en retorno

Los proyectos Beichen S1 y Be Lian C1 son “modelos ejemplares”, pero Behao Jia no busca ser solo un constructor con estos. La dirección de Beike en agosto de 2025 dejó claro: además de estos dos proyectos, Behao Jia no adquirirá tierra ni gestionará proyectos, y no será una plataforma financiera.

Las razones son claras. En primer lugar, estos proyectos fueron para crear ejemplos y aumentar la confianza de los constructores, no para obtener beneficios. En segundo lugar, la autogestión no es rápida y requiere mucho capital. Xu Wangang, vicepresidente de Beike Group y CEO de Behao Jia, afirma que mediante el modelo de activos ligeros, Behao Jia puede ofrecer servicios de “posicionamiento, ventanas y otros elementos de diseño” en múltiples proyectos simultáneamente.

Al noviembre de 2025, Behao Jia ha colaborado en 17 proyectos: en Pekín, Chang’an Huaxi Fu (junto a Zhonghai Real Estate y China Power Construction Real Estate), en Chansha, China Merchants Shekou, en Pekín, Chaotang Lanyue, entre otros. Sus socios incluyen grandes y medianos constructores, empresas regionales, e incluso instituciones de gestión de inversiones urbanas.

La estrategia es simple: antes de adquirir tierra o participar en licitaciones, Behao Jia realiza análisis profundos sobre la ubicación del proyecto, usando modelos informáticos para evaluar orientación de ventanas, valor del suelo, perfil del cliente y potencial del producto. Al iniciar el proyecto, se ofrecen cuatro módulos de servicios: “C2 posicionamiento, C2 diseño, C2 control de calidad, C2 marketing” — el socio elige el servicio necesario.

Cuantificación de la precisión: Modelo C2M de Wu Bin

Wu Bin, director del centro de innovación C2M de Behao Jia, explicó: hoy, la dificultad de vender viviendas radica más en el producto que en la venta misma. En el pasado, basado en el principio “comprar para obtener beneficios”, los compradores tenían en mente “moverse”, considerando la vivienda como secundaria. Ahora, en esta nueva era, las personas valoran más la experiencia y las condiciones de vida.

Wu Bin y su equipo crearon un indicador tridimensional para validar la eficiencia del modelo C2M:

Primer indicador — compatibilidad entre cliente y producto. Si la proporción de apartamentos recomendados por el modelo es correcta, las ventas serán equilibradas; si no, se prolongarán y aumentarán los costos de marketing.

Segundo indicador — relación entre “precio y rapidez”. Dependiendo de la estrategia del constructor, se elige una rotación rápida o un alto margen de beneficio, y Behao Jia estima la velocidad de venta.

Tercer indicador — verificación del “punto de atracción”. Antes de adquirir tierra, se analiza si la orientación de ventanas o las características funcionales realmente motivan la compra.

Resultados de colaboraciones: mayor de lo esperado

Las colaboraciones de Behao Jia con sus socios han superado las expectativas:

El proyecto Chang’an Huaxi Fu en Pekín (con China Power Construction Real Estate) se vendió cinco veces en cinco meses, alcanzando un volumen total de más de 2,034 mil millones de yuanes.

En Chansha, el proyecto “China Merchants Xu”, en el que Behao Jia participó antes de adquirir tierra, logró definir claramente el segmento de clientes y la participación del producto, vendiendo casi el 90% en su apertura y liderando en ventas ese mes en la ciudad.

En Pekín, Chaotang Lanyue vendió más de 300 unidades en la primera fase, siendo el proyecto más vendido en la ciudad sin restricciones de precio en 2025.

Dificultades y paciencia: el método Beike

Zuo Hui, fundador de Beike, no le gustan las tareas fáciles. “En los negocios, no hay atajos”, dice, “las empresas que avanzan rápido, al final, deben compensar sus deficiencias. Nuestra creencia es — ‘lento es rápido’, avanzar despacio trae mejores resultados”.

Este es el método Beike. Behao Jia continúa en esta línea. Xu Wangang, tras visitar más de 200 proyectos en 18 ciudades durante más de un año, estudió diferentes orientaciones de ventanas, métodos de construcción y modelos de servicio. En el futuro, no solo se requiere un buen producto, sino también ofrecer servicios de 20-30 años, asumiendo costos de personal y mantenimiento.

A través de estas dificultades, Behao Jia ha pasado de “posicionamiento” a “cadena completa”. En 2025, anunció una innovación adicional: servicios C2M que abarcan posicionamiento, diseño, control de calidad y marketing. Esto indica que en el sector no solo se necesita un constructor, sino un intermediario, una fuente de claridad.

Claridad: el valor en tiempos de incertidumbre

Behao Jia conoce bien su rol y beneficios: “En el sector inmobiliario chino, no hace falta otro constructor llamado ‘Beike’, sino un ‘buen socio’ que vea desde la perspectiva del cliente”.

El valor de Behao Jia radica en mejorar la competitividad de productos para grandes y medianos constructores, reducir errores en orientación de ventanas y otros detalles delicados, y acelerar la innovación en productos del sector. Mientras tanto, mantiene un estricto modelo de activos ligeros en muchos proyectos.

Al mundo exterior, no le preocupa que Beike sea solo un constructor. Lo que le interesa es: ¿cómo funciona este sistema y qué puede ofrecer Behao Jia en un sector inmobiliario que entra en una era de microgestión? La claridad — especialmente en tiempos de incertidumbre — es lo más valioso. Wu Bin enfatiza: “No podemos predecir el futuro, pero sí podemos describir la historia con precisión”. Basándose en estas tendencias, ofrece mejores consejos a sus socios mediante los cuatro módulos (diseño de ventanas, control de calidad, etc.).

La fortaleza de Beike está en su cercanía a las transacciones y clientes, y en su paciencia ante las dificultades. Behao Jia da un paso más: convertirse en una fuente de claridad.