Mientras Wang Jianlin seguía luchando por pagar la deuda de Wanda, ¿de repente Country Garden empezó a obtener beneficios?

¿La rentabilidad de AI · Country Garden depende de beneficios no en efectivo por reestructuración de deuda?

Finalmente, la industria inmobiliaria en invierno ha recibido buenas noticias, el gigante inmobiliario nacional Country Garden de repente volvió a ser rentable, convirtiéndose en la primera gran empresa del sector en revertir pérdidas.

El 30 de marzo, Country Garden publicó su informe financiero de 2025, con ingresos de 154.900 millones de yuanes, aunque cayó un 38.72% respecto al año anterior, el beneficio neto atribuible a la matriz aumentó de -32.840 millones de yuanes en el mismo período del año pasado a 3.261 millones de yuanes, siendo la primera vez en los últimos cuatro años que Country Garden obtiene beneficios, tras una pérdida de 217.292 millones de yuanes, y tras una profunda reestructuración del sector, la empresa dio la primera señal de recuperación en el sector inmobiliario.

Al día siguiente de la publicación del pronóstico de beneficios en positivo el 23 de marzo, el precio de las acciones subió un 6.67%, y el 25 de marzo volvió a subir un 6.25%. Pero el 26 de marzo, debido a la conversión forzada de bonos convertibles en acciones, se emitieron 3.9856 millones de nuevas acciones a 2.6 dólares de Hong Kong cada una, lo que provocó una caída del 4.41% en el precio, y el 27 de marzo, el precio volvió a caer un 1.52%.

La actitud del mercado de capitales hacia Country Garden puede deberse a que la mayor parte de su recuperación de pérdidas proviene de beneficios no en efectivo por reestructuración de deuda. En el anuncio, Country Garden señaló que la principal razón de la reversión de pérdidas en este período fue la contabilización de beneficios no en efectivo derivados de la reestructuración de deuda. Excluyendo estos beneficios, la empresa sigue teniendo pérdidas. La recuperación se basa principalmente en ingresos no recurrentes, ya que su negocio principal sigue enfrentando presión, y la sostenibilidad de su recuperación aún genera expectativas de cautela.

La reestructuración de deuda fue de gran ayuda

Con ingresos de 154.900 millones de yuanes, una caída cercana al 40%, pero con un beneficio neto de 3.261 millones de yuanes, y una tasa de margen bruto negativa por tres años consecutivos, en 2025 la tasa de margen bruto fue de -27.84%, y el beneficio neto, tras tres años en negativo, finalmente en 2025 se convirtió en 1.05%. Al analizar en detalle, los ingresos cayeron drásticamente, la tasa de margen bruto fue negativa, y la rentabilidad neta pasó de negativa a positiva, ¿no resulta extraño? Aquí hay que mencionar la reestructuración de deuda.

Al igual que otras grandes empresas del sector, la deuda de Country Garden también es elevada. Hasta finales de 2025, las cuatro principales empresas del sector —Evergrande, Vanke, Country Garden y Sunac China— tenían pasivos totales de 2.44 billones, 835.56 mil millones, 767.9 mil millones y 805.94 mil millones de yuanes, respectivamente. Country Garden tiene la menor deuda entre ellas, con solo 148 mil millones de yuanes en deuda con intereses, mientras que las otras tres tienen deudas con intereses de 624.77 mil millones (Evergrande), 362.9 mil millones (Vanke) y 188.26 mil millones (Sunac China). La proporción de deuda con intereses respecto al total de pasivos de Country Garden es solo del 19.3%, en comparación con el 25.6% de Evergrande, 43.4% de Vanke y 23.4% de Sunac China, convirtiéndola en la única gran empresa del sector con una proporción de deuda con intereses inferior al 20%.

Hasta finales de 2025, los pasivos totales de Country Garden eran de 767.9 mil millones de yuanes, una reducción significativa de 2.167 billones respecto a los 9.846 billones de yuanes de finales de 2024. La deuda con intereses a finales de 2025 fue de 148 mil millones de yuanes, una caída de 1.055 mil millones respecto a los 253.5 mil millones de yuanes de finales de 2024, una reducción del 42%. La baja proporción de deuda con intereses facilita y hace más probable que Country Garden lleve a cabo reestructuraciones de deuda. En 2025, la empresa impulsó activamente reestructuraciones tanto en el mercado interno como en el externo, logrando la aprobación de un plan de reestructuración de deuda en el extranjero por aproximadamente 17.7 mil millones de dólares, que entró en vigor el 30 de diciembre de 2025, y completando la emisión de nuevos instrumentos de deuda y acciones. La reestructuración interna también se implementó con éxito, iniciando en orden la recompra de efectivo, acciones y opciones de deuda general, con un programa de recompra de efectivo de hasta 450 millones de yuanes ya en marcha y previsto para completarse en abril. La finalización de la reestructuración de deuda redujo en miles de millones la deuda con intereses, eliminando significativamente el riesgo financiero, siendo la mejor situación financiera en los últimos cuatro años.

Yen Yuejin, vicepresidente del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Shanghai E-House, opina que la reestructuración y conversión de deuda para revertir pérdidas es una señal positiva, incluso si se basa en beneficios no en efectivo, lo cual no es fácil de lograr. En su opinión, la recuperación de beneficios de Country Garden está estrechamente relacionada con los efectos contables de la reestructuración de deuda. La reestructuración permite a la empresa reflejar en sus cuentas una reversión de pérdidas, lo que tiene efectos positivos en la operación del mercado de capitales, en la gestión diaria y en la imagen corporativa.

El proceso de reestructuración de deuda de Country Garden ha sido excepcionalmente fluido, con las nueve reestructuraciones internas, que suman aproximadamente 13.77 mil millones de yuanes, aprobadas en su totalidad, y la reestructuración externa de aproximadamente 17.7 mil millones de dólares, que entró en vigor en diciembre de 2025. La reducción total de deuda se estima en casi 90 mil millones de yuanes, y los costos de financiamiento de la nueva deuda han caído a entre el 1% y el 2.5%, lo que proporciona una ventana clave para aliviar cargas en los próximos cinco años. Completar la reestructuración de deuda antes de fin de año fue clave para presentar un balance positivo.

¿Por qué llamar a los “veteranos” despedidos?

Country Garden solía tener más de 130,000 empleados. A finales de 2018, la plantilla total era de 131,387 personas. Tras la desaceleración del sector en 2019, para finales de 2020, el número de empleados se redujo a 93,899, una disminución de casi un tercio en dos años. En 2021, la plantilla se recuperó brevemente, creciendo un 7.2% respecto al año anterior, superando las 100,000 personas, alcanzando 100,700. Pero en los siguientes tres años, la plantilla disminuyó en un 57.2%, 47.1% y 21.4% respectivamente, llegando a 17,920 empleados a mediados de 2025. En comparación con 2018, la reducción fue de 113,467 empleados, una caída total del 86%.

Según First Financial, recientemente Country Garden publicó un “Procedimiento de gestión para la reincorporación de empleados despedidos”, anunciando una “gran campaña de reclutamiento de veteranos”. La medida busca “garantizar la continuidad del negocio, alineándose con el ritmo de recuperación de la empresa y las demandas de nuevos proyectos”. La elaboración de este procedimiento fue muy detallada, incluyendo requisitos sobre antigüedad, tiempo desde la salida, rendimiento pasado, métodos de fijación salarial, etc.

El analista inmobiliario Wang Yiran considera que la llamada a “veteranos” refleja una recuperación del negocio, “los empleados antiguos conocen los procesos, la cultura y los proyectos, y pueden incorporarse rápidamente. Esto ahorra costos considerables, ya que los ‘veteranos’ son activos valiosos en cualquier sector, evitando altos costos en cazatalentos, capacitación y período de prueba. Se prioriza la reincorporación de empleados con antigüedad superior a dos años y rendimiento destacado, para estabilizar rápidamente la base de operaciones.”

Actualmente, Country Garden tiene varios cientos de proyectos en fase de entrega, con insuficientes recursos en gestión de obras, atención al cliente y gestión de reclamaciones. Los veteranos, que conocen la historia de los proyectos, la cadena de suministro y las relaciones con el gobierno, pueden resolver rápidamente problemas como paradas, disputas y reclamaciones. Además, la reincorporación de veteranos ayuda a mantener la entrega de obras, evitando riesgos por mala gestión, reclamaciones de propietarios y responsabilidades regulatorias. Entre 2022 y 2025, la empresa ha entregado cerca de 1.85 millones de unidades, siendo líder en la industria.

Aunque Country Garden afirma que no se trata de una gran campaña de reincorporación, sino de una reposición precisa en puestos clave, en realidad se trata de una reincorporación selectiva, con altos requisitos y en pequeñas cantidades, centrada en obras, costos, operaciones y ventas. “Los talentos excelentes son la fuente de sostenibilidad de la empresa. La selección de personal siempre responde a las necesidades reales del negocio, mediante canales internos, reincorporación de empleados destacados y reclutamiento externo”, afirmó la compañía.

Mientras la mayoría de las empresas inmobiliarias continúan reduciendo personal, la estrategia de Country Garden de llamar a veteranos indica una recuperación progresiva del negocio. Significa que la empresa pasa de “sobrevivir con amputaciones” a “reparar operaciones”, reforzando su talento para cerrar brechas en la entrega y reactivación de negocios con el menor costo y en el menor tiempo.

Yen Yuejin también considera que esta acción refleja un cambio sustancial en el enfoque de gestión tras la profunda reestructuración, comenzando a reforzar las operaciones existentes y entrando en una fase de recuperación y reconstrucción.

De “brazo roto” a reparación

Aunque en 2025 Country Garden logró revertir pérdidas, aún presenta muchas incertidumbres. Las ventas cayeron drásticamente, con ingresos por ventas de derechos de 33 mil millones de yuanes, un descenso del 95% respecto a los 750 mil millones en 2021, y la cuota de mercado se redujo considerablemente.

En cuanto a entregas, en 2025 solo se entregaron 170,000 unidades, el nivel más bajo en los últimos tres años, aunque esto también indica que la tarea de entregas pendientes está casi completada. Al mismo tiempo, la empresa prácticamente dejó de adquirir nuevos terrenos, concentrándose en activar y garantizar las entregas de los proyectos existentes. Esto muestra cierta recuperación, pero aún insuficiente.

Es importante destacar que el flujo de caja de Country Garden sigue siendo tenso, con solo aproximadamente 6.362 millones de yuanes en efectivo y equivalentes, limitando la liquidez disponible. Aunque el flujo de caja operativo sigue presionado, la reestructuración de deuda alivió significativamente la presión de financiamiento, reduciendo el riesgo de incumplimiento a corto plazo. En 2025, la prioridad de la empresa será “garantizar entregas, reducir deuda y controlar gastos”, destinando principalmente el flujo de efectivo a cumplir con entregas y pagos de deuda, lo que mantiene cierta tensión en su liquidez.

“Desde la situación actual, el punto de inflexión en la gestión de Country Garden aún no ha llegado. Las ventas, ingresos y márgenes siguen en caída, y la recuperación operacional aún no es sustancial, por lo que todavía estamos en una fase de contracción. La recuperación de beneficios en 2025 tiene cierto carácter contable, basada en beneficios no en efectivo por reestructuración, y no implica una recuperación real de la capacidad operativa. Pero en 2026, Country Garden pasará de ‘garantizar entregas y gestionar riesgos’ a ‘reparar operaciones y expandirse con activos ligeros’, reactivando algunos proyectos y explorando negocios de construcción por encargo y renovación urbana, además de comenzar a llamar veteranos para reforzar áreas clave como obras, operaciones y ventas, preparando el terreno para la recuperación. Esto indica que la empresa está en una lenta fase de recuperación”, opina Wang Yiran.

En comparación con los 3.261 millones de yuanes de beneficios netos de Country Garden, Vanke registró una pérdida de 82 mil millones, y Sunac China perdió 12.33 mil millones, con pérdidas consecutivas de más de 1300 mil millones en dos años y 1119.29 mil millones en cinco años.

La recuperación de beneficios de Country Garden envía señales positivas clave: limpieza financiera, fin de riesgos, reparación de crédito y reactivación operativa, que son importantes tanto para la empresa como para el sector. Actualmente, la tasa de interés de la nueva deuda de la empresa es del 1% al 2.5%, con plazos de hasta 11 años, sin presión de vencimientos concentrados en los próximos cinco años, lo que significa una reducción sustancial del riesgo financiero.

Lo más importante es que la rentabilidad de Country Garden restaura la confianza de los inversores en el sector inmobiliario, revaloriza la empresa, y marca un punto de inflexión en la confianza crediticia. La aprobación mayoritaria de los planes de reestructuración refleja la confianza de los acreedores en el futuro de la compañía, señalando una transición de “crisis” a “reparación”. La recuperación en la valoración comienza, y la empresa se incluye en índices como MSCI y FTSE Russell Small Cap, con aumento de inversión extranjera y una reevaluación internacional, dando la vuelta a la situación.

Como la primera gran inmobiliaria privada en revertir pérdidas, Country Garden inyecta confianza en el sector, mejora el entorno de financiamiento para las empresas privadas y eleva las expectativas del mercado. Esto envía una señal positiva a toda la industria, validando la estrategia de “restructuración de deuda + deterioro controlado + garantía de entregas + reparación operativa”, que ha sido comprobada en el mercado y sirve como ejemplo replicable para otras empresas en dificultades. Además, la señal de fondo del sector se fortalece, con un punto de inflexión en las finanzas de las principales empresas, políticas de apoyo y el fin del período más oscuro, dando inicio a un ciclo de recuperación.

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Autor | Meng Xiao

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