Recientemente, el Banco Central de China anunció una reducción de 25 puntos base (BP) el 21 de octubre de 2024, acumulando una reducción total de 60 BP en este año, iniciando una nueva ola de recortes de tasas. En este ciclo de reducción de tasas, es posible que haya una mejora en el rendimiento de la inversión en propiedades comerciales para uso residencial.
Este artículo analizará principalmente la situación actual de la industria, la política monetaria, la política fiscal y local, y la comparación de los rendimientos de las inversiones nacionales y extranjeras en varias dimensiones. Estado actual de la industria En ciudades como Guangzhou, Shenzhen, Beijing, Chengdu, entre otras, los inversores pueden comprar apartamentos con una alta relación de alquiler-venta, con un Retorno de la inversión generalmente del 5% al 6% (incluyendo los costos de la propiedad y otros gastos). Esta cifra es mucho más alta que la relación de alquiler-venta del 1.5% de las residencias normales. Entonces, ¿qué impacto tendrá en la industria después de una serie de recortes de tasas de interés en China? La tasa de rendimiento real se puede calcular restando el ratio de alquiler a compra del depósito a plazo fijo a 5 años del banco chino, Tasa de interés1.8%, para obtener la prima por riesgo: Prima de riesgo = Relación alquiler-venta - BOC Tasa de interés a 5 años = 5% - 1.8% = 3.2% política monetaria El recorte de las tasas de interés de China y la política de reducción de RRR es esencialmente un costo para el lado financiero de Soltar. En general, el Retorno de la inversión de una inversión consiste en una Tasa de interés libre de riesgo más una prima de riesgo. En el caso de una Tasa de interés Soltar libre de riesgo, el Retorno de la inversión (ratio rent-to-sale) teóricamente también debería disminuir. Sin embargo, debido al hecho de que la composición de la renta es difícil de cambiar sustancialmente, Es previsible: Suppose the future financing cost drops to 0, if China enters an era of zero or even negative interest rates, and if the risk premium remains at 3.2%, this means that the Return on Investment (ROI) for residential commercial real estate is only 3.2%. At this time, rents would need to decrease by 36% compared to current levels, which is almost impossible. This indicates that although financing costs have significantly decreased, it is difficult to have a major impact on the rent-to-price ratio of residential commercial real estate. On the contrary, a market environment lacking other high-cost-effective investment products may lead to an increase in the asset prices of residential commercial real estate. Política monetaria y fiscal Actualmente, el gobierno central promueve un sistema de doble vía para la vivienda. Con el básico cumplimiento de la tasa de urbanización de China, el papel del gobierno local también está cambiando gradualmente de la construcción de infraestructuras incrementales a la activación de los activos de infraestructuras existentes. En las principales ciudades de primera línea, la proporción de viviendas de protección se ha elevado a alrededor del 50% del total de nuevas viviendas en el plan 2025 del sistema de doble vía para la vivienda. Estas viviendas de protección no provienen de nuevas infraestructuras, sino que son renovaciones secundarias de propiedades existentes adquiridas por el gobierno para alquiler. Por ejemplo, el "Grupo de Vivienda Segura de Guangzhou" establecido en Guangzhou. Los costos operativos de estas empresas están directamente relacionados con si el alquiler de apartamentos comprados por individuos se verá afectado. Según la operación de varios apartamentos en alquiler a largo plazo en el mercado, el 'costo de adquisición de la propiedad' es el punto de equilibrio para que los apartamentos en alquiler a largo plazo sean rentables, con un 50% de equilibrio. Esto significa que incluso si el gobierno implementa viviendas de alquiler asequibles, los precios de alquiler solo serán ligeramente superiores o iguales a los precios actuales del mercado. Problemas de envejecimiento de viviendas Al medir el futuro según la relación actual de alquiler y venta, existe cierta falta de lógica, especialmente en relación al problema del envejecimiento de las viviendas. ¿Qué porcentaje del alquiler debería representar el costo de reparación de las viviendas? Refiriéndonos a Japón, los costos de reparación y administración generalmente no superan del 5% al 10% del alquiler. En resumen, en la próxima era de bajos intereses y considerando la falta generalizada de productos de alto rendimiento en el mercado nacional, el negocio de alquiler a largo plazo en bienes raíces comerciales puede convertirse en un buen negocio. #中国央行 ##降息 #
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Recientemente, el Banco Central de China anunció una reducción de 25 puntos base (BP) el 21 de octubre de 2024, acumulando una reducción total de 60 BP en este año, iniciando una nueva ola de recortes de tasas. En este ciclo de reducción de tasas, es posible que haya una mejora en el rendimiento de la inversión en propiedades comerciales para uso residencial.
Este artículo analizará principalmente la situación actual de la industria, la política monetaria, la política fiscal y local, y la comparación de los rendimientos de las inversiones nacionales y extranjeras en varias dimensiones.
Estado actual de la industria
En ciudades como Guangzhou, Shenzhen, Beijing, Chengdu, entre otras, los inversores pueden comprar apartamentos con una alta relación de alquiler-venta, con un Retorno de la inversión generalmente del 5% al 6% (incluyendo los costos de la propiedad y otros gastos). Esta cifra es mucho más alta que la relación de alquiler-venta del 1.5% de las residencias normales. Entonces, ¿qué impacto tendrá en la industria después de una serie de recortes de tasas de interés en China?
La tasa de rendimiento real se puede calcular restando el ratio de alquiler a compra del depósito a plazo fijo a 5 años del banco chino, Tasa de interés1.8%, para obtener la prima por riesgo:
Prima de riesgo = Relación alquiler-venta - BOC Tasa de interés a 5 años = 5% - 1.8% = 3.2%
política monetaria
El recorte de las tasas de interés de China y la política de reducción de RRR es esencialmente un costo para el lado financiero de Soltar. En general, el Retorno de la inversión de una inversión consiste en una Tasa de interés libre de riesgo más una prima de riesgo. En el caso de una Tasa de interés Soltar libre de riesgo, el Retorno de la inversión (ratio rent-to-sale) teóricamente también debería disminuir. Sin embargo, debido al hecho de que la composición de la renta es difícil de cambiar sustancialmente,
Es previsible:
Suppose the future financing cost drops to 0, if China enters an era of zero or even negative interest rates, and if the risk premium remains at 3.2%, this means that the Return on Investment (ROI) for residential commercial real estate is only 3.2%. At this time, rents would need to decrease by 36% compared to current levels, which is almost impossible. This indicates that although financing costs have significantly decreased, it is difficult to have a major impact on the rent-to-price ratio of residential commercial real estate. On the contrary, a market environment lacking other high-cost-effective investment products may lead to an increase in the asset prices of residential commercial real estate.
Política monetaria y fiscal
Actualmente, el gobierno central promueve un sistema de doble vía para la vivienda. Con el básico cumplimiento de la tasa de urbanización de China, el papel del gobierno local también está cambiando gradualmente de la construcción de infraestructuras incrementales a la activación de los activos de infraestructuras existentes. En las principales ciudades de primera línea, la proporción de viviendas de protección se ha elevado a alrededor del 50% del total de nuevas viviendas en el plan 2025 del sistema de doble vía para la vivienda.
Estas viviendas de protección no provienen de nuevas infraestructuras, sino que son renovaciones secundarias de propiedades existentes adquiridas por el gobierno para alquiler. Por ejemplo, el "Grupo de Vivienda Segura de Guangzhou" establecido en Guangzhou. Los costos operativos de estas empresas están directamente relacionados con si el alquiler de apartamentos comprados por individuos se verá afectado.
Según la operación de varios apartamentos en alquiler a largo plazo en el mercado, el 'costo de adquisición de la propiedad' es el punto de equilibrio para que los apartamentos en alquiler a largo plazo sean rentables, con un 50% de equilibrio. Esto significa que incluso si el gobierno implementa viviendas de alquiler asequibles, los precios de alquiler solo serán ligeramente superiores o iguales a los precios actuales del mercado.
Problemas de envejecimiento de viviendas
Al medir el futuro según la relación actual de alquiler y venta, existe cierta falta de lógica, especialmente en relación al problema del envejecimiento de las viviendas. ¿Qué porcentaje del alquiler debería representar el costo de reparación de las viviendas? Refiriéndonos a Japón, los costos de reparación y administración generalmente no superan del 5% al 10% del alquiler.
En resumen, en la próxima era de bajos intereses y considerando la falta generalizada de productos de alto rendimiento en el mercado nacional, el negocio de alquiler a largo plazo en bienes raíces comerciales puede convertirse en un buen negocio.
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