Krisis Keterjangkauan Perumahan: Apa Sewa Tahun 1970 Mengajarkan Kita tentang Kelas Menengah Saat Ini

Kesenjangan antara biaya perumahan dan pendapatan rumah tangga telah menjadi salah satu tantangan keuangan paling mendesak yang dihadapi oleh masyarakat kelas menengah Amerika. Untuk memahami seberapa dramatis perubahan ini, pertimbangkan perbandingan mencengangkan berikut: pada tahun 1970, sewa bulanan rata-rata untuk rumah dan apartemen di AS hanya sebesar 108 dolar. Melompat ke tahun 2023, sewa bulanan tipikal telah melambung menjadi sekitar 1.957 dolar—peningkatan sekitar 1.715% selama lima dekade. Ini bukan sekadar inflasi; ini adalah keruntuhan mendasar dalam kemampuan membeli rumah yang mencerminkan transformasi ekonomi yang lebih dalam.

Kesenjangan Dramatis: Dari 108 Dolar Menjadi Hampir 2.000 Dolar Per Bulan

Ketika membahas sewa tahun 1970, itu merupakan bagian yang dapat dikelola dari anggaran rumah tangga. Pendapatan tahunan rata-rata pada tahun itu sekitar 24.600 dolar jika disesuaikan dengan inflasi tahun 2022. Ini berarti sewa bulanan median sebesar 108 dolar hanya menghabiskan sekitar 5% dari pendapatan kotor bulanan rata-rata pekerja—jauh di bawah ambang batas 30% yang dianggap berkelanjutan oleh para ahli perumahan.

Bandingkan dengan kondisi saat ini. Data terbaru dari Desember 2023 menunjukkan apartemen satu kamar tidur rata-rata seharga 1.499 dolar per bulan, sementara unit dua kamar tidur mencapai 1.856 dolar. Dengan rata-rata gaji nasional pada akhir 2023 sebesar 59.384 dolar per tahun, sewa bulanan kini menghabiskan sekitar 31-40% dari pendapatan kotor bagi banyak penyewa. Menurut analisis majalah TIME, setengah dari semua penyewa di AS mengalami beban biaya yang berat pada 2022, menghabiskan lebih dari 30% dari pendapatan mereka untuk perumahan. Bahkan lebih mengkhawatirkan, lebih dari 12 juta orang Amerika mengalokasikan setidaknya setengah dari gaji mereka hanya untuk sewa.

Pertumbuhan Pendapatan Gagal Mengimbangi Kenaikan Sewa

Matematika tidak berbelas kasihan. Sementara rata-rata gaji di AS hampir tiga kali lipat dari 1970 (yang disesuaikan inflasi sebesar 24.600 dolar) ke 2023 (59.384 dolar), harga sewa meningkat lebih dari 1.600%. Ketidaksesuaian ini mengungkapkan kenyataan yang mengkhawatirkan: upah tidak mengikuti laju inflasi biaya perumahan. Seorang pekerja yang menghasilkan tiga kali lipat uang sekarang mampu membeli hunian yang jauh lebih kecil relatif terhadap pendapatannya, menciptakan efek kompresi terhadap stabilitas keuangan kelas menengah.

Resesi Ekonomi dan Krisis Keterjangkauan

Peristiwa ekonomi sejarah telah membentuk pasar perumahan saat ini. Menurut Harvard Joint Center for Housing Studies, meskipun sewa relatif stabil selama tahun 1970-an, “Tahun 1970-an membawa resesi yang menciptakan kesenjangan besar pertama dalam keterjangkauan penyewa.” Namun, guncangan yang lebih signifikan datang beberapa dekade kemudian. Resesi besar akhir 2000-an dan transformasi pasar perumahan selanjutnya secara fundamental mengubah ekonomi sewa, dengan konsentrasi inventaris perumahan di tangan investor institusional daripada pemilik pribadi. Perubahan struktural ini, dikombinasikan dengan pertumbuhan populasi dan terbatasnya pembangunan perumahan baru, telah menekan kenaikan tarif sewa.

Kesenjangan antara sewa tahun 1970 dan hari ini lebih dari sekadar keingintahuan sejarah—ini adalah tanda peringatan tentang kerentanan keuangan masyarakat kelas menengah. Ketika perumahan menghabiskan 30-40% dari pendapatan daripada 5%, pengeluaran diskresioner, tabungan, dan pengelolaan utang semuanya terganggu secara proporsional. Krisis keterjangkauan ini bukan hanya soal angka yang lebih tinggi; ini mencerminkan tekanan sistemik terhadap fleksibilitas keuangan yang dulu mendefinisikan kelas menengah.