不動産投資信託（REIT）は、長い間、ポートフォリオの分散を求める投資家の関心を集めてきました。これらの投資手段は、資産の少なくとも75％が不動産に関連し、収益の75％が不動産事業から得られることを条件としています。重要な点は、REITは利益の少なくとも90％を配当として株主に分配しなければならないことです。しかし、肝心な疑問は、景気後退期においてREIT投資は実際にどのようにパフォーマンスを示し、ポートフォリオの防御的な位置付けに適しているのかということです。
過去のデータは、説得力のあるストーリーを語っています。1972年から2024年までの米国REITは、平均年率12.6％のリターンを記録しており、同期間のS&P500の8％を大きく上回っています。しかし、近年はこの物語に変化が見られます。過去5年間、REITの年間リターンはわずか5.5％で、S&P500の15.3％という驚異的なパフォーマンスには遠く及びません。この乖離は重要な疑問を投げかけます：経済的なストレス時に、REITは本当に保護的な役割を果たすのか？
経済が景気後退に陥ると、REITはこれまでに大きな打撃を受けてきました。Neuberger Bermanの研究によると、1991年から2024年までの経済サイクルを分析した結果、景気後退期のREITの平均リターンは-17.6％とマイナスでした。対照的に、S&P500は平均で20％以上も下落し、さらに悪化しています。
しかし、物語にはニュアンスもあります。Nareitのリサーチシニアバイスプレジデント、エドワード・ピエザックは、見落とされがちなパターンを指摘します。それは、景気後退が到来する前の12ヶ月間において、REITは通常、正の勢いを維持しているということです。直近の6つの景気後退の前の12ヶ月間、REITは平均5.7％のリターンを記録しており、適切なタイミングをとれば、下落前に利益を得ることも可能だと示唆しています。
この違いは、民間不動産との比較において顕著です。ピエザックは、「過去6回の景気後退期間中、REITは民間不動産を上回り、景気後退後の4四半期でも民間不動産を上回った」と述べています。この優位性は、REITの流動性に由来します。公開市場の証券は、民間の不動産取引よりもはるかに迅速に価格調整が行われるためです。
最も注目すべきは、景気後退直後のREITの動きです。直近の6回の景気後退の終了後の12ヶ月間、REITは平均22.7％のリターンを記録し、景気後退時の損失から劇的に回復しています。
この急速な回復メカニズムは、金利動向に直接由来します。不動産の評価、特にアパートやオフィスビルを含む商業用不動産は、金利の動きに敏感に反応します。キャップレート（不動産の収益率指標）は、中央銀行の金利と連動して動き、金利が下がるとキャップレートも圧縮され、不動産の価値が上昇します。
景気後退時には、中央銀行は経済活動を刺激するためにほぼ例外なく金利を引き下げます。これにより、キャップレートが低下し、商業不動産の評価額が機械的に上昇します。REITは公開市場で取引されているため、この価格の再評価はほぼ瞬時に行われます。金融市場は通常、12〜18ヶ月先を見越して動くため、REITの価格は景気後退が正式に終わる前に回復し始めるのです。
REIT投資家は、多様なセクターにアクセスできます。例えば、マルチファミリー住宅、オフィス、ホテル、工業施設、データセンターなどです。これらのセグメントは、景気後退に対する耐性に大きな差異を示します。
Sugi Capital ManagementのCEO兼REITポートフォリオマネージャー、ピーター・ザビエレクは、「景気後退時には、オフィスやホテルなどのセクターはパフォーマンスが低下します」と説明します。「しかし、データセンターや携帯基地局のようなセクターは、逆に好調を維持します」とも述べています。
Wide Moat Researchの2025年の分析では、特定の勝者と敗者が浮き彫りになっています。データセンター、医療施設、トリプルネットリースの不動産は、最も景気後退に強いカテゴリーとして浮上しました。これらのセグメントは、経済縮小時でも安定した需要を維持します。一方、ホテルREITや看板会社、住宅ローンを保有するREITは、消費支出や旅行活動の縮小により、より大きく下落します。
この違いは、戦略的なポジショニングにとって非常に重要です。景気後退を見越す投資家は、ヘルスケアやデータセンターのREITに比重を置き、ホスピタリティやオフィス系のREITの比率を減らすことを検討すべきです。
この分析から浮かび上がる重要なポイントは以下の通りです。
まず、REITは景気後退時において、より広範な株式市場よりも下落リスクの保護が強いことです。-17.6％の下落は痛手ですが、S&P500の平均的な-20％を大きく上回っています。
次に、カテゴリー選択が決定的です。ヘルスケアやデータセンターのREITは、経済悪化を予測する場合に優れた下落保護を提供します。これらのセクターは、高齢化による医療需要の増加やデジタル化の加速といった構造的トレンドに支えられており、景気サイクルに左右されにくい特徴があります。
最後に、景気後退後のリバウンドの可能性は、REITを経済縮小の最中に戦略的なチャンスとすることを可能にします。平均22.7％の回復は、投資家にとって、下落局面を耐え抜く忍耐力や、サイクルの底で資金を投入するタイミングの見極めを報います。
結局のところ、景気後退時のREITのパフォーマンスは、広範な株式市場よりも下落は大きいものの、カテゴリーの組み合わせ次第で大きく異なります。これらのダイナミクスを理解した戦略的投資家は、経済的ストレスにより効果的に対応できるREITポートフォリオを構築できるのです。
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REITは景気後退をどう乗り越えるのか？景気後退時のパフォーマンス分析
不動産投資信託（REIT）は、長い間、ポートフォリオの分散を求める投資家の関心を集めてきました。これらの投資手段は、資産の少なくとも75％が不動産に関連し、収益の75％が不動産事業から得られることを条件としています。重要な点は、REITは利益の少なくとも90％を配当として株主に分配しなければならないことです。しかし、肝心な疑問は、景気後退期においてREIT投資は実際にどのようにパフォーマンスを示し、ポートフォリオの防御的な位置付けに適しているのかということです。
過去のデータは、説得力のあるストーリーを語っています。1972年から2024年までの米国REITは、平均年率12.6％のリターンを記録しており、同期間のS&P500の8％を大きく上回っています。しかし、近年はこの物語に変化が見られます。過去5年間、REITの年間リターンはわずか5.5％で、S&P500の15.3％という驚異的なパフォーマンスには遠く及びません。この乖離は重要な疑問を投げかけます：経済的なストレス時に、REITは本当に保護的な役割を果たすのか？
景気後退時のREITの動きの理解
経済が景気後退に陥ると、REITはこれまでに大きな打撃を受けてきました。Neuberger Bermanの研究によると、1991年から2024年までの経済サイクルを分析した結果、景気後退期のREITの平均リターンは-17.6％とマイナスでした。対照的に、S&P500は平均で20％以上も下落し、さらに悪化しています。
しかし、物語にはニュアンスもあります。Nareitのリサーチシニアバイスプレジデント、エドワード・ピエザックは、見落とされがちなパターンを指摘します。それは、景気後退が到来する前の12ヶ月間において、REITは通常、正の勢いを維持しているということです。直近の6つの景気後退の前の12ヶ月間、REITは平均5.7％のリターンを記録しており、適切なタイミングをとれば、下落前に利益を得ることも可能だと示唆しています。
この違いは、民間不動産との比較において顕著です。ピエザックは、「過去6回の景気後退期間中、REITは民間不動産を上回り、景気後退後の4四半期でも民間不動産を上回った」と述べています。この優位性は、REITの流動性に由来します。公開市場の証券は、民間の不動産取引よりもはるかに迅速に価格調整が行われるためです。
経済縮小後のREITの急騰の理由
最も注目すべきは、景気後退直後のREITの動きです。直近の6回の景気後退の終了後の12ヶ月間、REITは平均22.7％のリターンを記録し、景気後退時の損失から劇的に回復しています。
この急速な回復メカニズムは、金利動向に直接由来します。不動産の評価、特にアパートやオフィスビルを含む商業用不動産は、金利の動きに敏感に反応します。キャップレート（不動産の収益率指標）は、中央銀行の金利と連動して動き、金利が下がるとキャップレートも圧縮され、不動産の価値が上昇します。
景気後退時には、中央銀行は経済活動を刺激するためにほぼ例外なく金利を引き下げます。これにより、キャップレートが低下し、商業不動産の評価額が機械的に上昇します。REITは公開市場で取引されているため、この価格の再評価はほぼ瞬時に行われます。金融市場は通常、12〜18ヶ月先を見越して動くため、REITの価格は景気後退が正式に終わる前に回復し始めるのです。
どのタイプのREITが最も景気後退に強いのか
REIT投資家は、多様なセクターにアクセスできます。例えば、マルチファミリー住宅、オフィス、ホテル、工業施設、データセンターなどです。これらのセグメントは、景気後退に対する耐性に大きな差異を示します。
Sugi Capital ManagementのCEO兼REITポートフォリオマネージャー、ピーター・ザビエレクは、「景気後退時には、オフィスやホテルなどのセクターはパフォーマンスが低下します」と説明します。「しかし、データセンターや携帯基地局のようなセクターは、逆に好調を維持します」とも述べています。
Wide Moat Researchの2025年の分析では、特定の勝者と敗者が浮き彫りになっています。データセンター、医療施設、トリプルネットリースの不動産は、最も景気後退に強いカテゴリーとして浮上しました。これらのセグメントは、経済縮小時でも安定した需要を維持します。一方、ホテルREITや看板会社、住宅ローンを保有するREITは、消費支出や旅行活動の縮小により、より大きく下落します。
この違いは、戦略的なポジショニングにとって非常に重要です。景気後退を見越す投資家は、ヘルスケアやデータセンターのREITに比重を置き、ホスピタリティやオフィス系のREITの比率を減らすことを検討すべきです。
REIT投資家への重要なポイント
この分析から浮かび上がる重要なポイントは以下の通りです。
まず、REITは景気後退時において、より広範な株式市場よりも下落リスクの保護が強いことです。-17.6％の下落は痛手ですが、S&P500の平均的な-20％を大きく上回っています。
次に、カテゴリー選択が決定的です。ヘルスケアやデータセンターのREITは、経済悪化を予測する場合に優れた下落保護を提供します。これらのセクターは、高齢化による医療需要の増加やデジタル化の加速といった構造的トレンドに支えられており、景気サイクルに左右されにくい特徴があります。
最後に、景気後退後のリバウンドの可能性は、REITを経済縮小の最中に戦略的なチャンスとすることを可能にします。平均22.7％の回復は、投資家にとって、下落局面を耐え抜く忍耐力や、サイクルの底で資金を投入するタイミングの見極めを報います。
結局のところ、景気後退時のREITのパフォーマンスは、広範な株式市場よりも下落は大きいものの、カテゴリーの組み合わせ次第で大きく異なります。これらのダイナミクスを理解した戦略的投資家は、経済的ストレスにより効果的に対応できるREITポートフォリオを構築できるのです。