最近，中国中央銀行は2024年10月21日に25ベーシスポイント（BP）を引き下げると発表し、今年に入ってすでに合計で60BPを引き下げ、新たな利下げサイクルを開始しました。この利下げサイクルにおいて、住宅用途の商業不動産の投資収益率が改善する可能性があります。

本稿では、主に業界の現状、金融政策、中央・地方政策、国内外の投資リターンの比較について分析する。
業界の現状
広州、深セン、北京、成都などの都市では、一般的に投資家が購入できる家賃対価格比率が高いアパートメントの投資収益率は、通常5％から6％（管理費などの他の費用を含む）です。この数字は、通常の住宅の約1.5％の家賃対価格比率よりもはるかに高いです。では、一連の利下げを経験した中国では、この産業にどのような影響があるのでしょうか？
実質利回りは、家賃収入の倍率から中国銀行の5年定期預金利率1.8%を引いたもので、リスクプレミアムとなります。
リスクプレミアム = 賃貸収入率 - 中行の5年利率 = 5% - 1.8% = 3.2%
通貨政策
中国の利下げとRRRの引き下げ政策は、本質的に資金調達のコストである。 一般的に、投資商品の投資利回りは、リスクのない金の利息とリスクプレミアムで構成されています。 リスクフリーの金金利の場合、理論的には投資利益率(賃料対売却比率)も引き下げられるはずです。 しかし、賃貸構造の投資利回りが大きく変化することは難しいため、
予見できるのは：
未来の資金調達コストが0に下がった場合を仮定すると、中国がゼロ金利またはマイナス金利時代に入った場合でも、リスクプレミアムが3.2％である限り、居住用商業不動産の年間投資収益率はわずか3.2％になります。この場合、賃料は現在の36％減少する必要がありますが、これはほぼ不可能なことです。これは、資金調達コストが大幅に低下しても、実際には居住用商業不動産の家賃相場に大きな影響を与えることが非常に難しいことを示しています。それどころか、他のコストパフォーマンスの高い投資商品が不足している市場環境は、居住用商業不動産の資産価格の上昇を引き起こす可能性があります。
中央および地方の政策
現在、中央と地方は住宅の二重軌制を推進しています。中国の都市化率が基本的に達成されるにつれて、地方政府の役割も徐々に増加する基礎インフラから既存のインフラ資産の活性化に移行しています。主要な一線都市では、2025年の住宅二重軌制計画において、保障型住宅の割合が全体の新規住宅の約50%に引き上げられています。
これらの保証住宅は、新しいインフラからではなく、政府が収益不動産を二次リノベーションして賃貸するために買収したものです。例えば、広州で設立された「広州安居グループ」です。これらの企業の運営コストは、個人がアパートを購入して賃貸する際の賃料に直接影響を与えます。
市場の複数の長期賃貸アパートの運営状況に基づくと、「入居コスト」が50%になると、長期賃貸アパートが持続的に利益を上げるための均衡点となります。つまり、政府が保障住宅を推進したとしても、その賃料は現行の市場価格よりもわずかに高いか、同等になる可能性があります。
家の老朽化
現在の賃貸比率で将来を評価することは実際にはある程度の不合理さがあり、特に建物の老朽化の問題があります。適切なケースでは、修繕費用は賃料のどのくらいを占めるべきですか？日本を参考にすると、修繕費や管理費は通常、賃料の5％〜10％を超えることはありません。
未来に来る低金利時代と国内の高利回り商品の不足を考慮すると、商業不動産の長期賃貸ビジネスは良いビジネスになるかもしれません。
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