Lỗ cắt đôi! Tái cơ cấu nợ của Sunac China phát huy hiệu quả, liệu phục hồi hoạt động có đạt được điểm gãy quan trọng?

AI·Lợi ích từ tái cấu trúc nợ nước ngoài giúp Sunac chuyển đổi từ lỗ thành lãi như thế nào?

Sản phẩm|Trung Văn Mạng

Thẩm định|Lý Hiểu Yến

Vào tối ngày 17 tháng 3, Tập đoàn Sunac China Holdings Limited (01918.HK) đã công bố dự báo kết quả kinh doanh chưa kiểm toán năm 2025, dự kiến toàn bộ lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty sẽ âm khoảng 12 tỷ đến 13 tỷ nhân dân tệ, giảm mạnh hơn 50% so với khoản lỗ khoảng 25,7 tỷ nhân dân tệ của năm 2024, thể hiện một kết quả phục hồi mang tính biểu tượng trong giai đoạn điều chỉnh sâu của ngành. Là một trong những doanh nghiệp bất động sản hàng đầu tiên hoàn tất toàn diện quá trình tái cấu trúc nợ nước ngoài, Sunac China nhờ vào lợi ích lịch sử từ quá trình này đã thành công trong việc chuyển đổi từ lỗ sang lãi, đồng thời cải thiện cấu trúc tài chính, nhịp độ vận hành và niềm tin thị trường, trở thành một ví dụ tham khảo cho việc loại bỏ rủi ro và phát triển ổn định của ngành bất động sản.

Thông điệp cốt lõi từ dự báo kết quả này rõ ràng và tích cực: tình hình hoạt động và tài chính của Sunac China đã thoát khỏi giai đoạn khó khăn nhất, quy mô lỗ đã giảm mạnh. Dữ liệu cho thấy, dự kiến năm 2025, khoản lỗ của công ty sẽ giảm từ 12,7 tỷ đến 13,7 tỷ nhân dân tệ so với năm 2024, giảm hơn 50%, và động lực chính của sự thay đổi này chính là việc thực hiện toàn diện quá trình tái cấu trúc nợ nước ngoài.

Vào ngày 23 tháng 12 năm 2025, Sunac China chính thức thông báo rằng tất cả các điều kiện tiên quyết cho quá trình tái cấu trúc nợ nước ngoài đã đạt được, quá trình này chính thức có hiệu lực, khoảng 9,6 tỷ USD nợ nước ngoài hiện tại đã được giải phóng và miễn trừ toàn bộ. Sự kiện mang tính bước ngoặt này không chỉ là bước đột phá then chốt trên con đường hóa giải nợ của công ty, mà còn trực tiếp chuyển thành lợi nhuận cốt lõi của năm 2025. Thông báo rõ ràng chỉ ra rằng, khoản lỗ lớn của năm nay đã giảm mạnh chủ yếu nhờ vào việc ghi nhận lợi ích từ tái cấu trúc nợ nước ngoài, lợi ích này đã cải thiện căn bản bảng cân đối lợi nhuận và bảng cân đối tài sản của công ty, giúp Sunac thoát khỏi sự xói mòn lợi nhuận do nợ cao kéo dài.

Từ góc nhìn ngành, trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn trong chu kỳ điều chỉnh, nhiều doanh nghiệp phải đối mặt với áp lực lợi nhuận, việc Sunac China có thể giảm quy mô lỗ một cách đáng kể đã chứng minh rõ giá trị chiến lược của việc tái cấu trúc nợ. Quá trình này không chỉ đơn thuần là gia hạn nợ, mà còn thông qua việc phát hành trái phiếu chuyển đổi bắt buộc sáng tạo, tối ưu hóa hoán đổi giữa các khoản nợ và cổ phần, vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ nợ, vừa giúp công ty giảm bớt gánh nặng nợ nần. Theo các thông tin trước đó, qua phối hợp thúc đẩy tái cấu trúc nợ trong và ngoài nước, tổng gánh nặng trả nợ của Sunac China dự kiến giảm gần 60 tỷ nhân dân tệ, mỗi năm tiết kiệm hàng chục tỷ nhân dân tệ chi phí lãi vay, việc giảm mạnh chi phí tài chính sẽ liên tục giải phóng lợi nhuận hoạt động, tạo nền tảng cho việc phục hồi lợi nhuận trong tương lai.

Sau khi loại trừ ảnh hưởng từ lợi ích tái cấu trúc nợ, năm 2025, công ty vẫn còn tồn tại một khoản lỗ nhất định, chủ yếu do môi trường thị trường dẫn đến giảm doanh thu chuyển nhượng, áp lực về tỷ suất lợi nhuận gộp, cùng với việc trích lập dự phòng giảm giá tài sản và các khoản nợ tiềm năng. Những diễn đạt trung tính này phản ánh khách quan những thách thức chung của ngành, đồng thời thể hiện tính thận trọng trong kế toán tài chính của Sunac China. Trong giai đoạn ngành vẫn chưa hoàn toàn kết thúc điều chỉnh, việc chủ động trích lập dự phòng, củng cố chất lượng tài sản là các biện pháp cần thiết để doanh nghiệp duy trì hoạt động ổn định dài hạn, chứ không phải là biểu hiện của năng lực kinh doanh yếu kém.

Việc hoàn tất toàn diện quá trình tái cấu trúc nợ nước ngoài là thành quả chiến lược cốt lõi nhất của Sunac China trong năm 2025, ý nghĩa của nó vượt xa việc cải thiện bảng lợi nhuận, quan trọng hơn là đã thực hiện được sự tái cấu trúc căn bản về cấu trúc tài chính của công ty. Quá trình này bao gồm khoảng 9,6 tỷ USD nợ nước ngoài, là một trong những trường hợp tái cấu trúc nợ nước ngoài quy mô lớn nhất và thành công nhất trong ngành bất động sản gần đây, đồng thời giúp Sunac trở thành doanh nghiệp bất động sản lớn đầu tiên gần như hoàn toàn xóa bỏ nợ nước ngoài.

Trong thiết kế phương án tái cấu trúc, Sunac China đã cân nhắc lợi ích của các chủ nợ và nhu cầu phát triển bền vững của doanh nghiệp, thông qua việc phát hành trái phiếu chuyển đổi bắt buộc, chuyển đổi các khoản nợ hiện có thành các công cụ cổ phần có khả năng tăng giá dài hạn, vừa tránh được rủi ro vỡ nợ dây chuyền do nợ quá hạn, vừa ổn định cấu trúc cổ phần và đội ngũ quản lý của công ty. Sau khi hoàn tất, tỷ lệ nợ trên tài sản của công ty trở về mức hợp lý trong ngành, rủi ro mất khả năng thanh toán hoàn toàn được loại bỏ, vị thế niêm yết tại Hồng Kông được củng cố, các nghi vấn về khả năng hoạt động liên tục của kiểm toán viên cũng được giải tỏa, nền tảng tín nhiệm của thị trường vốn được phục hồi toàn diện.

Việc tối ưu hóa cấu trúc tài chính đã trực tiếp truyền dẫn đến hoạt động kinh doanh, giúp Sunac China có thể đầu tư nhiều hơn vào phát triển dự án, bàn giao và bán hàng. Trong những năm gần đây, gánh nặng nợ cao, chi phí lãi vay lớn luôn là rào cản chính đối với hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản, nhưng qua quá trình tái cấu trúc, Sunac đã thực hiện “dễ thở hơn”, giảm áp lực dòng tiền rõ rệt, nâng cao hiệu quả luân chuyển vốn hoạt động. Sự chuyển đổi từ “ứng phó khủng hoảng nợ” sang “vận hành bình thường hóa” này là dấu hiệu then chốt cho việc các doanh nghiệp hàng đầu loại bỏ rủi ro, đồng thời cung cấp một hướng đi giải quyết nợ hiệu quả cho các doanh nghiệp khác trong ngành.

Song song đó, quá trình tái cấu trúc nợ trong nước cũng được thúc đẩy đồng bộ, hình thành mô hình phối hợp hóa giải nợ trong và ngoài nước. Dưới định hướng chính sách “bảo đảm bàn giao nhà, bảo đảm đời sống dân sinh, bảo đảm ổn định”, Sunac China đã kết hợp tái cấu trúc nợ với thúc đẩy hoạt động dự án và xử lý tài sản, ưu tiên đảm bảo phát triển và bàn giao các dự án chất lượng cao tại các thành phố trọng điểm, qua đó đạt được mục tiêu giảm thiểu rủi ro và phục hồi hoạt động song hành.

Về hoạt động kinh doanh, số liệu bán hàng của Sunac China năm 2025 thể hiện đặc điểm “tổng thể áp lực, cấu trúc tối ưu, điểm sáng nổi bật”, phản ánh sự phân hóa giữa môi trường thị trường chung và năng lực cốt lõi của doanh nghiệp. Tổng hợp cả năm, doanh thu hợp đồng đạt khoảng 36,84 tỷ nhân dân tệ, giảm 21,85% so với cùng kỳ, phù hợp với xu hướng giảm chung của thị trường bất động sản toàn quốc, thể hiện áp lực chung trong giai đoạn điều chỉnh của ngành.

Tuy nhiên, trong các số liệu phân khúc vẫn liên tục xuất hiện tín hiệu tích cực: Tháng 12 năm 2025, doanh thu hợp đồng trong tháng đạt khoảng 2,95 tỷ nhân dân tệ, tăng mạnh 68,57% so với cùng kỳ, doanh số cuối năm tăng trưởng so với tháng trước và cùng kỳ, cho thấy niềm tin thị trường đang dần hồi phục. Đặc biệt, các dự án cao cấp cải thiện của Sunac China vẫn giữ vững phong độ, các dự án chất lượng cao tại các thành phố trọng điểm trở thành “đá tảng” cho doanh số, trong đó, dự án Y号院 tại Thượng Hải đã tạo ra thành tích bán hàng ấn tượng.

Dự án Y号院 do CITIC Financial Assets, Xinhu và Sunac phối hợp phát triển, trong năm 2025, nhiều đợt mở bán đã “bán hết trong ngày”, tổng doanh thu bán hàng cả năm vượt 22 tỷ nhân dân tệ, đứng đầu toàn quốc về doanh số bán hàng từng dự án. Là dòng sản phẩm cao cấp hàng đầu của Sunac, Y号院 tại Thượng Hải nhờ vị trí trung tâm, chất lượng vượt trội và dịch vụ cao cấp đã nổi bật trong thị trường cao cấp, tỷ lệ đặt cọc, tỷ lệ tiêu thụ và giá trị trung bình giao dịch đều dẫn đầu thị trường nhà cao cấp tại Thượng Hải. Thành tích này không chỉ xác nhận năng lực cạnh tranh cốt lõi của Sunac trong lĩnh vực phát triển nhà cao cấp, mà còn chứng minh rằng trong bối cảnh phân hóa thị trường ngày càng rõ rệt, các tài sản chất lượng cao và sản phẩm mạnh vẫn có sức hút lớn trên thị trường.

Sự bán chạy của Y号院 không phải là trường hợp cá biệt, mà là thành quả của việc Sunac kiên trì theo đuổi chủ nghĩa sản phẩm trong thời gian dài. Trong giai đoạn phát triển nhanh của ngành, Sunac liên tục tập trung vào thị trường cải thiện cao cấp, nâng cao chất lượng sản phẩm, tối ưu trải nghiệm cư dân, tích lũy uy tín thương hiệu và nền tảng khách hàng vững chắc. Ngay cả trong giai đoạn điều chỉnh, nhu cầu cải thiện tại các thành phố trọng điểm vẫn vững chắc, Sunac nhờ vào định vị sản phẩm chính xác và kiểm soát chất lượng tốt đã thành công nắm bắt cơ hội thị trường này, hình thành mô hình “dẫn dắt doanh số chung bằng các dự án trung tâm, chống đỡ biến động thị trường bằng năng lực sản phẩm”.

Từ việc giải quyết rủi ro nợ đến hoạt động dần hồi phục, thể hiện của Sunac China năm 2025 là hình mẫu cho quá trình chuyển đổi ngành bất động sản từ “loại bỏ rủi ro” sang “phát triển ổn định”. Việc lỗ lớn được thu hẹp đáng kể không chỉ là cải thiện số liệu tài chính, mà còn đánh dấu sự chuyển đổi của công ty từ “ứng phó khủng hoảng” sang “tái định hình giá trị”, với trọng tâm phát triển trong tương lai sẽ hoàn toàn trở lại với hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Trong ngắn hạn, lợi ích từ tái cấu trúc nợ sẽ tiếp tục được giải phóng, tiết kiệm chi phí lãi vay lớn, các dự án trọng điểm ổn định về mặt tiêu thụ sẽ thúc đẩy phục hồi lợi nhuận của công ty. Khi các khoản dự phòng giảm giá tài sản được trích lập dần đều, doanh thu chuyển nhượng theo tiến độ dự án tăng lên, khả năng sinh lời của Sunac sẽ tiếp tục cải thiện, từng bước đạt cân bằng lợi nhuận và có thể chuyển sang có lãi.

Trong trung và dài hạn, Sunac China sẽ tập trung vào các thành phố trọng điểm, các dự án chủ chốt, tối ưu hóa cấu trúc quỹ đất, nâng cao hiệu quả vận hành, dựa trên lợi thế sản phẩm cao cấp để củng cố vị thế thị trường. Đồng thời, việc phục hồi cấu trúc tài chính sẽ giúp công ty lấy lại sự công nhận từ thị trường vốn, từng bước khôi phục khả năng huy động vốn, hình thành chu trình “huy động vốn - đầu tư - phát triển - bán hàng - bàn giao” lành mạnh.

Khách quan mà nói, sự phục hồi toàn diện của thị trường bất động sản vẫn còn cần thời gian, ngành vẫn đối mặt với các thách thức như nhu cầu phục hồi chậm, áp lực về tỷ suất lợi nhuận gộp, và việc phục hồi hoạt động của Sunac cũng không thể diễn ra trong một ngày một bữa. Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng, qua việc thành công trong việc thực hiện tái cấu trúc nợ nước ngoài, Sunac đã dọn đường cho các trở ngại lớn nhất trên hành trình phát triển, quy mô lỗ đã giảm mạnh, cấu trúc bán hàng tích cực hơn, năng lực sản phẩm tiếp tục thể hiện rõ ràng, nhiều yếu tố tích cực cộng hưởng đã giúp công ty có khả năng vượt qua chu kỳ và phát triển ổn định.

Là doanh nghiệp bất động sản hàng đầu tiên hoàn tất tái cấu trúc nợ nước ngoài, dự báo kết quả năm 2025 của Sunac không chỉ là một cột mốc quan trọng trong quá trình phục hồi hoạt động của chính công ty, mà còn là bài học quý giá trong việc giải quyết rủi ro ngành bất động sản. Trong bối cảnh “Không để thị trường nhà ở trở thành đầu cơ”, cùng với việc chính sách hỗ trợ ngày càng mạnh mẽ và niềm tin thị trường dần phục hồi, tôi tin rằng Sunac China sẽ tiếp tục củng cố thành quả phục hồi, với cấu trúc tài chính lành mạnh hơn, dịch vụ sản phẩm chất lượng hơn, trở lại quỹ đạo phát triển ổn định, góp phần thúc đẩy sự phát triển chất lượng cao của ngành.