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问AI · 旭辉债务重组如何实现财务逆转？

出品|中访网

审核|李晓燕

在房地产行业深度调整、风险出清与模式转型并行的关键阶段，旭辉控股集团（00884.HK）交出了一份极具标志性的业绩答卷。公司公告预计，2025年股东权益应占净利润扭亏为盈，区间达170亿元至190亿元，一举终结2022—2024年连续三年亏损的局面。这一反转并非偶然，而是境内外一揽子债务重组落地、财务结构根本性优化、战略主动转型的集中成果。作为率先完成全口径债务重组的民营房企，旭辉的困境反转，不仅是企业自身的“重生”，更释放出民营房企化债进入下半场、行业从风险出清迈向价值重构的积极信号。

旭辉此次业绩反转，核心驱动力来自境外债务重组带来的一次性收益。2025年12月29日，公司境外债务重组正式完成，产生约400亿元重组收益，直接推动净利润由负转正。回望过去三年，旭辉累计亏损近290亿元，行业下行叠加债务压力，让这家老牌民营房企一度陷入经营困境。而此次扭亏，标志着其资产负债表完成关键修复，为后续经营重启扫清了最核心的财务障碍。

剔除一次性收益后，公司核心业务仍录得75亿元至90亿元亏损，同比有所扩大，这一数据客观反映出行业基本面尚未全面回暖。受竣工交付项目减少、市场下行导致毛利率走低影响，房企传统开发业务盈利承压仍是普遍现象。但值得肯定的是，旭辉并未因短期经营压力放弃主动化债，反而以超常规力度推进重组，用“财务修复”为“经营修复”赢得时间与空间，这种先止血、再造血的路径，展现出房企脱困的正确逻辑。

债务重组带来的不仅是账面盈利，更是财务结构的质变。截至2025年底，旭辉短债占比预计低于30%，有息负债总额从2025年6月末的842亿元大幅降至500亿元左右，一举跻身负债规模最低的民营房企行列。同时，净负债率同比大幅下降，债务结构从“短期高息”转向“长期低息”，短期偿债压力全面缓解。对于高负债运行多年的民营房企而言，这一变化意味着流动性风险彻底出清，企业得以摆脱债务枷锁，回归正常经营节奏。

旭辉的脱困，核心在于打造了一套可复制、可推广的市场化债务重组方案。2022年11月启动境外债务重组后，公司迅速搭建债权人沟通机制，成立美元债小组与银团委员会，大股东与管理层深度参与谈判，确保重组高效推进。其境外重组遵循“短端削债、中端转股、长端保本降息”框架，为债权人提供五大类选项，兼顾保本、受偿、退出与收益共享需求，最终获得债权人高度认可。

境内债务重组同样成效显著。2025年5月公布框架后，公司充分吸纳投资人意见优化方案，将现金兑付比例提升至20%、以资抵债兑付率提升至40%，同年9月，7笔合计100.6亿元境内公开市场债券重组方案获表决通过，预计削减债务超50亿元。通过现金回收、债转股、以资抵债等组合工具，旭辉实现了境内外债务风险的同步化解，成为行业内少数完成全口径债务重组的民营房企。

相较于简单展期、拖延偿债的被动化债模式，旭辉的重组更强调实质性削债与结构优化，既保障了债权人合法权益，也为企业留存了经营资源。这种“不躺平、不逃废债、主动协商、共赢脱困”的做法，契合监管层倡导的市场化、法治化风险处置方向，为其他出险房企提供了鲜活样本。在房企化债进入深水区的当下，旭辉的实践证明，只要企业主动作为、债权人理性配合，存量风险完全可以有序化解。

化债脱困只是第一步，可持续的经营复苏才是房企重生的关键。早在2025年5月，旭辉董事局主席林中就明确提出“低负债、轻资产、高质量”的新发展模式，彻底告别过去依赖高杠杆、高周转、高负债的扩张路径，围绕三大方向推进转型，为长期发展筑牢根基。

在开发业务上，旭辉聚焦核心土储价值释放。公司目前拥有2500万平方米土地储备，一二线城市占比超80%，优质土储为销售修复提供了坚实支撑。2026年，公司计划推出广州、成都、太原等城市项目新一期供货，通过精准补货、优化产品，逐步扭转销售下滑态势。尽管2025年合同销售额同比下滑、2026年前两月销售仍承压，但随着供货恢复与市场结构性回稳，开发业务有望逐步走出低谷。

在运营业务上，旭辉做强商业收租板块，打造稳定现金流来源。以上海长寿·旭辉里为例，2025年日均客流突破3万人次，同比增长42%，全年销售额近3亿元，增幅达两成。通过精细化运营提升租金与客流，商业资产成为抵御行业周期的“压舱石”，与开发业务形成互补，改善现金流结构。

在创新业务上，公司探索轻资产资管模式，对标国际资管机构，以少数股权+全流程管理服务的模式，获取股权回报与资管收益双丰收。这一转型既降低了资金占用，又发挥了旭辉在开发、运营、管理上的积累，有望构筑新的增长曲线，摆脱对传统开发业务的过度依赖。

旭辉的困境反转，是2025年以来房地产行业风险化解取得突破性进展的缩影。在政策端“止跌回稳”导向下，降首付、降利率、购房补贴、以旧换新等举措持续发力，市场逐步呈现结构性回稳特征。而以旭辉为代表的民营房企，通过债务重组实现财务修复，标志着行业从“风险处置”迈向“经营修复”的新阶段。

客观来看，行业全面复苏仍需时间，销售回暖、盈利修复并非一蹴而就。2026年前两月，TOP100房企销售数据同比仍双位数下滑，旭辉自身销售也面临短期压力，核心业务亏损、毛利率走低等问题，仍需通过持续经营改善解决。但积极的一面是，随着债务风险出清、企业战略聚焦、优质资源释放，民营房企的复苏路径已愈发清晰。

对旭辉而言，2025年是化债脱困之年，2026年则是经营修复与模式验证之年。债务重组带来的财务缓冲、优质土储的价值释放、运营与资管业务的培育，将共同支撑企业走出低谷。而对整个行业而言，旭辉的实践传递出明确信号：民营房企并非失去价值，只要主动降负债、转模式、提质量，就能重回健康发展轨道。

从连亏三年到预盈超170亿，旭辉用行动证明，困境反转从来不是侥幸，而是主动作为、多方协同、战略笃定的结果。随着化债下半场深入推进、行业模式加速转型，更多民营房企有望复制旭辉的复苏路径，房地产行业也将在风险出清与价值重构中，迈向更稳健、更可持续的未来。