Huatai Securities: Saat ini dasar pasar properti mulai terlihat jelas, fokus pada peluang investasi perusahaan properti dan perusahaan pengelolaan properti berkualitas tinggi

PT Huatai Sekuritas menunjukkan bahwa setelah liburan, transaksi rumah baru mengalami penurunan YoY, tetapi pasar rumah bekas menyambut “Musim Semi Kecil” terkuat dalam tiga tahun terakhir, dengan harga rumah secara keseluruhan stabil sebelum liburan, dan kinerja kota tingkat satu relatif kokoh. Indikator prospektif menunjukkan bahwa permintaan rumah bekas tetap tinggi, sikap pemilik dalam listing stabil, tetapi tingkat negosiasi antara pembeli dan penjual melebar, harapan harga masih perlu waktu untuk pulih, efektivitas kebijakan dukungan pasar properti yang ditargetkan terbukti, proporsi transaksi rumah kecil meningkat secara signifikan, harga diharapkan akan lebih dulu membentuk dasar, sekaligus membuka rantai pertukaran pertama, mengumpulkan energi untuk stabilisasi pasar properti. Saat ini, dasar pasar properti mulai terlihat jelas, fokus pada peluang investasi perusahaan properti berkualitas dan perusahaan pengelolaan properti.

Selengkapnya

Huatai | Properti: Apa yang membedakan “Musim Semi Kecil” tahun ini dari tahun-tahun sebelumnya?

Setelah liburan, transaksi rumah baru menurun YoY, tetapi pasar rumah bekas menyambut “Musim Semi Kecil” terkuat dalam tiga tahun terakhir, dengan harga rumah secara keseluruhan stabil sebelum liburan, dan kinerja kota tingkat satu relatif kokoh. Indikator prospektif menunjukkan bahwa permintaan rumah bekas tetap tinggi, sikap pemilik dalam listing stabil, tetapi tingkat negosiasi antara pembeli dan penjual melebar, harapan harga masih perlu waktu untuk pulih, efektivitas kebijakan dukungan pasar properti yang ditargetkan terbukti, proporsi transaksi rumah kecil meningkat secara signifikan, harga diharapkan akan lebih dulu membentuk dasar, sekaligus membuka rantai pertukaran pertama, mengumpulkan energi untuk stabilisasi pasar properti. Saat ini, dasar pasar properti mulai terlihat jelas, fokus pada peluang investasi perusahaan properti berkualitas dan perusahaan pengelolaan properti.

Pandangan Inti

Volume dan harga transaksi: “Musim Semi Kecil” rumah bekas menunjukkan kontras dengan minat terhadap rumah baru, harga stabil

Setelah liburan, luas tanda tangan online rumah baru turun YoY sebesar -8,8%. Volume transaksi rumah bekas adalah indikator paling mencolok dari “Musim Semi Kecil” ini. Dalam satu bulan sejak Tahun Baru Imlek, luas tanda tangan online di 22 kota mencapai tertinggi sejak 2023, dan di 26 kota, jumlah transaksi rumah bekas secara real-time meningkat YoY hingga 22%. Harga rumah stabil sebelum liburan, mulai sedikit melonggar sejak Maret, dan kota tingkat satu tetap relatif kokoh. Sejak 28 Desember 2025, indeks iceberg di 84 kota mulai menyempit secara mingguan, memasuki Maret indeks sedikit melonggar, tetapi penurunan mingguan tetap di bawah 0,2%. Hingga 22 Maret, indeks iceberg di 84 kota turun 0,5% secara bulanan, dengan kota tingkat satu/dua/empat masing-masing -0,3%/-0,6%/-0,4%.

Indikator Prospektif: Ketahanan volume transaksi mendukung keberlanjutan, harapan harga masih bergejolak

1. Volume listing meningkat secara musiman, tetapi laju pertumbuhan lebih lambat dari tahun lalu, menunjukkan sikap pemilik stabil: Hingga 21 Maret, jumlah listing di 49 kota utama meningkat hanya 1,0% dari Tahun Baru Imlek, dan pemilik tidak mempercepat listing karena volume transaksi yang meningkat (terutama di kota tingkat satu); 2. Volume kunjungan ke properti meningkat lalu stabil, perlu memperhatikan dampak penurunan volume kunjungan terhadap transaksi berikutnya: Hingga 22 Maret, YoY turun 2,0% dalam minggu terakhir. Empat minggu setelah liburan, total YoY volume kunjungan turun 2,6%; 3. Tingkat negosiasi mencerminkan bahwa ekspektasi harga pembeli dan penjual masih cukup berbeda. Hingga akhir Februari 2026, tingkat negosiasi meningkat menjadi 10,8%, naik 0,5 poin persentase dari Januari, tetapi di kota tingkat satu sedikit menyempit. Ekspektasi harga pembeli dan penjual secara keseluruhan belum berkurang meskipun minat transaksi meningkat, yang berarti logika pasar masih didasarkan pada rasio harga dan nilai, dan transmisi volume transaksi ke harapan harga masih membutuhkan waktu.

Ciri khas “Musim Semi Kecil”: Kebijakan kota yang mendukung menunjukkan pertumbuhan yang cerah, rumah kecil sebagai kekuatan utama

1. Kota-kota yang menunjukkan performa terbaik adalah kota yang didukung kebijakan, seperti Shanghai, dengan pertumbuhan lebih kuat di kota tingkat dua dan di bawahnya: “Tujuh Kebijakan Shanghai” sebagai kebijakan paling kuat di kota tingkat satu dalam gelombang ini, mendapatkan respons pasar yang efektif. Setelah liburan, luas tanda tangan online di Shanghai meningkat 17,4% YoY, indeks iceberg (per 22 Maret) hanya turun 0,04% dari sebelum kebijakan baru, dan performa volume serta harga lebih baik dari kota tingkat satu lainnya. Selain itu, kota seperti Quzhou dan Lhasa, yang termasuk kota tingkat dua dan di bawahnya, mengalami pertumbuhan tinggi karena tekanan pengurangan stok yang lebih kecil dan sensitivitas terhadap kebijakan subsidi; 2. Rumah kecil adalah kekuatan utama dalam transaksi kali ini, dan peningkatan proporsinya menjadi tren antar kota, dengan alasan: 1) Penyesuaian harga rumah yang berkelanjutan menonjolkan rasio harga terhadap nilai rumah kecil; 2) Kebijakan seperti dana pensiun dan lainnya meningkatkan daya beli; 3) Kebijakan pembatasan pembelian di kota utama dilonggarkan, lebih menguntungkan kelompok pembeli rumah kecil.

Kesimpulan Investasi

Tanpa dukungan kebijakan yang melebihi ekspektasi, kebangkitan pasar rumah bekas setelah liburan mencerminkan dasar pasar yang mulai terlihat. Kami percaya bahwa perusahaan properti berkualitas di kota inti dan penyedia layanan pendukung akan menghadapi peluang jangka panjang. Rekomendasi utama: 1) Saham properti yang memiliki “reputasi baik, kota baik, produk baik” — “tiga baik”; 2) Perusahaan properti yang mampu mengelola arus kas melalui kemampuan operasional selama penyesuaian pasar; 3) Perusahaan properti lokal di Hong Kong yang mendapat manfaat dari pemulihan pasar Hong Kong; 4) Perusahaan pengelolaan properti yang stabil secara arus kas dan memiliki keunggulan dividen.

Peringatan Risiko: Fluktuasi kebijakan properti, pemulihan pasar properti yang tidak sesuai harapan, risiko operasional beberapa perusahaan properti.

(Sumber: Yicai)