広深楼市の“小陽春”が到来？中古住宅の成約が新築を大きく上回り、いくつかの「笋盘」の成約周期が1週間以内に短縮

3月は伝統的に不動産市場の繁忙期であり、「金三銀四」と呼ばれる繁忙の盛り上がりは、年間の市場動向に直接影響します。

2026年の春、広州と深圳は次々と春節休暇後の取引低迷期を脱し、見学者数と取引量が同時に回復し、市場の暖かさが次第に広がっています。

《每日経済新聞》の記者（以下「毎経記者」）は、一部の物件や仲介店舗、複数の調査機関を訪問し、今回の広深「小陽春」現象が実質的に到来したことを把握しました。同時に、市場の論理も大きく変化しています。人気のある一部の小区の「笋盤」（価格が同エリア・同タイプの物件より明らかに安く、コストパフォーマンスの高い物件）が徐々に消えつつあり、掲載物件の売主との値下げ交渉の余地も狭まっています。

特に、広州と深圳の両方で、中古住宅が全体をリードし、この「小陽春」回復の主力となっています。一方、新築市場は全体として深刻な格差を見せており、今年に入って深圳の新築供給量は前年同期比で減少しています。広州のコアエリアの高級住宅は好調で、需要の多くは値引きによる販売促進に頼っています。つまり、一・二手市場の構図が逆転し、供給側の構造が再編されていることが、この「小陽春」の最も顕著な特徴です。

深圳宝安新安地区の販売中の物件の販売所の写真 出典：毎経記者 陳榮浩撮影

中古住宅が「小陽春」の旗を掲げる

今回の広深不動産市場の「小陽春」は、中古住宅が主導権を握り、市場の基本的な論理も書き換えられています。

データと現場の感触の両面から、中古住宅が回復の主導役を担っています。

深圳の中古住宅は先行して市場を牽引し、今回の回復の中心的エンジンとなっています。樂有家の調査によると、春節後の中古住宅の契約数は前月比132％増となり、2024年3月末以来の最高値を記録しました。2026年2月時点で、深圳の中古住宅の平均取引価格は6.2万元/平方メートルに回復しています。

出典：深圳樂有家調査センター

貝殻研究院のデータも同様に明快で、3月2日～8日の間に深圳の中古住宅契約数は前週比118％増となり、3月8日の1日取引量は過去1年で最高を記録し、2週連続で増加しています。

さらに、市場の感情も同時に改善しています。深圳の貝殻研究院が最新の調査データを発表したところ、今年2月の提携店舗の中古住宅掲載数は前年同期比で3.3％減少し、非合理的な売却が明らかに減少、良性の循環に入りつつあります。「期待の転換→供給の最適化→価格の安定」という良いサイクルが形成されています。

出典：貝殻研究院

「今、優良な学区物件や低総額で高賃料収益の物件の回復が最も顕著です。例えば、私たちの地区の荔園本部学区の物件、園岭花園の83平方メートルの3LDKは、荔園本部と紅岭中学に通じているため、休暇後の問い合わせや成約が明らかに増えました」と、3月14日午後、深圳福田区の園岭地区の経験豊富な仲介者劉安穎は毎経記者に語りました。

劉安穎は、現在の中古住宅市場では「笋盤」の成約スピードが短縮されており、場合によっては1週間も経たずに売買が成立していると述べています。「福田の翰嶺院の例では、約108平方メートルの大きな3LDKの物件で、売主の掲示価格は一般的に820万元以上ですが、急いで売りたい場合は755万元の掲示価格で、ほぼ1週間以内に成約しています」と劉は言います。

深圳羅湖翠竹地区の一部中古住宅の掲示状況 出典：毎経記者 陳榮浩撮影

実際、同様の現象は深圳の羅湖区でも見られます。中古住宅の取引増加に伴い、掲示している売主の心理も安定し、売却を急がなくなり、値下げ交渉の余地も狭まっています。

去年末に訪れた、羅湖翠竹苑の47.84平方メートルの2LDKの物件例では、以前の掲示価格は245万元でしたが、不動産仲介者は最低でも230万元まで下げられると予測していました。しかし、今年3月には、仲介者はこの物件の最低売却価格を237万元と伝えています。

広州の中古住宅市場も同様に強い反発を見せています。

貝殻プラットフォームのデータによると、3月8日に広州の中古住宅の1日の成約は247件で、前日比25.4％増、先週（3月2日～8日）の合計は849件で、前週比118.8％増となっています。春節後の都市回帰需要が集中して解放され、不動産仲介店舗の案内数も持続的に増加しています。広州市不動産仲介協会の3月のマネージャー指数は前月比43.5ポイント増の71.78となり、業界は「小陽春」に対して楽観的な見方を示しています。

广东省住房政策研究中心の李宇嘉所見では、広州と深圳はともに「中古住宅の方が新築より良い」という核心的特徴を示し、中古住宅の新規掲載量は前年同期比で減少し、市場の感情も引き続き改善しており、「古い物件を売って新しい物件を買う」交換需要も促進され、市場の循環が徐々に円滑になっていると述べています。

深圳の貝殻研究院長の肖小平も同様の見解を示し、今回の回復は一時的な政策の反動ではなく、政策の最適化、信頼回復、居住需要の集中放出の三重の要因が共振した結果であり、中古住宅の供給が継続し、新築も同時に上昇していることが、「小陽春」の土台をより堅固にしていると述べています。

新築市場の構造的動向

中古住宅の全面的な活況とは異なり、広州と深圳の新築市場は一律に上昇しているわけではなく、典型的な「構造的動向」を示しています。

例えば、広州では高級住宅市場が連続して取引記録を更新し、周辺の新築市場の見学者数も増加しています。今年2月、広州天河の馬場地の土地は236.04億元で高値で落札され、プレミアム率は26.60％、居住用の取引面積単価は約8.55万元/平方メートルとなり、広州の最高値を更新しました。

3月2日、広州珠江新城の保利玥玺湾の一戸建て（670平方メートルの最上階のメゾネット）が1.87億元で落札され、単価は約28万元/平方メートルとなり、地元の一等級高級住宅の最高価格を更新しました。3月9日には、星河湾半島の第5号棟で4戸の高級メゾネットが1日で取引され、総額は7.187億元に達し、コアエリアの高級住宅の熱気はかつてないものとなっています。

一方、豪邸市場の連続記録更新に比べて、広州の新興需要層の新築物件は「値下げして販売量を増やす」動きが明らかです。

広州の不動産仲介業者の羅家敏は、「今の広州の多くの需要層は、割引や特価物件を使って購買者を惹きつけている。値引きや特価を出さなければ売れにくい」と述べています。

「例えば、黄埔の星河湾半山の未完成物件の価格は1.9万元/平方メートルに引き下げられ、未完成、簡装、高級装備の3つのプランを用意して顧客を引きつけています。荔湾の新世界・天馥では、期間限定の割引が8.6割引まで適用され、最低3.8万元/平方メートルになっています」と羅は言います。今の市場は非常に現実的で、定価や特価を出さず、割引を実現しなければ、多くの見学者がいても成約は難しいと指摘しています。

広州中原研究開発部のデータによると、2026年2月末時点で、広州の狭義の在庫は1416.4万平方メートルで、1月より1.3万平方メートル減少しています。2月は主要エリアの新規供給が全体的に減少し、新築市場は在庫の消化を中心に動き、在庫量は微減し、4か月連続で減少しています。

深圳の新築市場も2026年以降、供給ペースの鈍化が顕著になっています。メイリウム・プロパティの統計によると、今年に入って深圳では9つの住宅プロジェクトが事前販売許可を取得し、昨年同期の12件を下回っています。

新築の供給ペースが遅いため、大規模な一斉入市が難しく、結果として新築の取引量は二手住宅に比べて明らかに少なくなり、市場はコアエリアの量は増えつつ価格は安定し、需要のある区域では価格を下げて販売量を増やす構造的な回復局面を示しています。

中原不動産のデータによると、3月12日までに深圳の商業用住宅の累計取引は964戸、二手住宅の譲渡は1703戸に達しています。

深圳の一部プロジェクトが3月に集中して販売促進ポスターを公開

深圳全体の新築取引は二手住宅に比べて弱いものの、3月に入り、多くのプロジェクトが次々と熱販売のポスターを掲示しています。例えば、龍華の鴻榮源観城は3月7日～8日の2日間で41戸を販売し、遠洋城・城铭家園は先週39戸を契約し、中建鹏宸云筑は1週間で32戸を販売しています。

「2025年に優良な都市の土地の入札が徐々に市場に出てきており、一部の不動産企業が販売促進を強化していることから、3月の市場需要は徐々に解放される見込みです。コア都市の『小陽春』の動きは依然として期待できる」と、指標研究院は分析しています。