3月25日、香港株式市場に上場している不動産企業の佳兆業集団（HK01638、株価0.098香港ドル、時価総額9.42億香港ドル）が久しぶりに強いパフォーマンスを見せ、株価は一時60％以上上昇し、当日の終値は27.27％の上昇となった。また、3月24日の夜、佳兆業は公告を発表し、2025年には会社の所有者に帰属する利益が500億元以上になると予想しており、前年同期の285億元の損失から黒字化を実現する見通しであると述べた。特に注目すべきは、最近、旭辉控股、遠洋グループ、碧桂園が2025年の業績予告を相次いで発表し、債務再編を通じて黒字化を達成したことだ。《每日経済新聞》の記者（以下、毎経記者）が整理したところ、佳兆業、旭辉控股、遠洋グループ、碧桂園の4社が開示した帳簿上の利益の合計は740億元から787億元に達している。**4社の危険な不動産企業が集中して「黒字化」**佳兆業の500億元以上の利益予告は、危険な不動産企業の「再編による黒字化潮流」の幕開けを告げた。毎経記者が開示された黒字化予告の不動産企業データを整理したところ、この危険な不動産企業の業績の黒字化は明らかに「規模が大きく、時期が集中し、経路が一致する」という特徴を示している。この4社の再編による帳簿上の利益は740億元を超え、2025年の不動産業界の年次報告書の最大の注目点となっている。記者が佳兆業が発表した公告を見たところ、佳兆業の海外債務再編の規模は約133.72億ドルで、新しい債券と強制転換社債を発行することで、約86億ドルの債務減免を実現し、債務期限は平均5年延長され、2027年末までの厳格な元本返済の圧力はない。新しい債券の表面利率は5％から6.25％に引き下げられた。この再編によって生じた大規模な非現金の利益が、佳兆業の2025年に500億元以上の利益規模を支えている。実際、佳兆業は今年に入って最初に債務再編を通じて黒字化を実現した不動産企業ではない。記者は、2025年の業績予告を発表した不動産企業の中で、旭辉控股、遠洋グループ、碧桂園も次々に黒字化の陣営に加わったことに注目した。3月23日の夜、碧桂園は利益予告を発表し、2025年の純利益が10億元から22億元になると予想しており、黒字化の主な要因は債務再編による非現金の利益である；3月20日の夜、遠洋グループは2025年度の業績予告を発表し、2025年には所有者に帰属する利益が60億元から75億元になると予想しており、今回の予想利益は主に国内外の債務再編から生じた非現金の利益に由来する；3月16日の夜、旭辉控股は公告を発表し、2025年の株主資本に帰属する純利益が170億元から190億元になると予想しており、黒字化の主な理由は旭辉が2024年末に海外債務再編を完了し、約400億元の一時的な利益をもたらしたことである。特に言及すべきは、これら4社の債務再編が多く2025年下半期に集中していることである。これらの危険な不動産企業の2025年の債務処理状況を整理すると、佳兆業の海外債務再編協定は2025年9月に承認され、旭辉と碧桂園の再編は2025年12月29日から30日に発効し、遠洋グループの海外債務再編は2025年3月27日に発効し、国内債務再編の重要なプランは2025年11月26日に承認されたことが分かる。**業界の見解：現在は「帳簿上の利益」に過ぎない**一部の業界関係者は、この「黒字化」は財務諸表の改善に過ぎず、企業の経営基盤が実質的に改善されたことを意味しないと述べている。「今回、一部の危険な不動産企業が債務再編を通じて黒字化を実現したことは、主に財務調整を反映しており、経営改善ではない。このような黒字化は短期的に上場廃止の圧力を緩和し、市場の感情を高めることができるが、再編利益を除外すると、4社の主力事業は依然として損失を出しており、コアの不動産開発、販売及びキャッシュフロー創出能力はまだ回復していないことを示している。」と、3月25日に蘇商銀行の特約研究員である付一夫が記者に分析した。中国企業資本連盟の副理事長である柏文喜も記者に、この「集団的黒字化」の背後にある「会計論理」を明らかにした。「会計基準によれば、不動産企業が債権者と債務再編合意に達した場合、減免された債務の元本、利息または延期支払いの債務現値と帳簿価値の差額は、一時的に当期の損益に計上される必要がある。佳兆業を例にとると、その500億元の利益はほぼ全てが債務減免から来ており、販売回収や資産の価値増加からは来ていない。」《企業会計準則第12号——債務再編》によれば、債務再編とは、取引相手を変更せずに、債権者と債務者が協議または裁判所の裁定に基づいて、債務の清算時期、金額または方法などについて再度協定を結ぶ取引を指す。他の条項を修正して債務再編を行う場合、債務者は修正後の条項に従って新たな金融負債を確認し、再編債務の帳簿価値と新負債の公正価値の差額を投資利益/その他の利益に計上し、当期の純利益に反映させる。柏文喜は、この「帳簿上の富」は明らかに非現金的な性質と持続不可能性を持っていると指摘した。これは一時的な利益であり、次年度には存在しない。もしこの「集団的黒字化」に過度に注目すると、市場が業界が全面的に回復したと誤解する恐れがある。実際、これらの不動産企業の粗利益率、キャッシュフロー、土地保有の質などのコア経営指標は依然として個別に評価される必要がある。「財務再編だけでは問題を根本的に解決することはできず、企業は運営、管理、戦略において実質的な改善を実現する必要がある。」と付一夫は述べ、真の不動産企業の困難からの脱却には、販売端の回復によってキャッシュフローの正の循環を実現し、非効率な資産の処分によって構造を最適化し、負債規模を制御する健全な財務体系を確立し、新しい発展モデルに適応したビジネスの転換を完了する必要があると述べた。柏文喜は、現在、危険な不動産企業は一般的に購入者の信頼危機に直面しており、プロジェクトの去化速度は健全な不動産企業よりも弱いと述べた。融資チャネルが実質的に回復し、粗利益率が15％以上に回復し、自己資本利益率（ROE）がプラスに転じるまで、経営の困難から脱却したとは見なされない。これは通常、2年から3年の回復期を必要とする。
Kaisaは2025年までに500億元以上の利益を見込んでいます！債務再編の加速により、これらの危機に瀕した不動産企業が集中して「黒字化」へ向かっています
3月25日、香港株式市場に上場している不動産企業の佳兆業集団（HK01638、株価0.098香港ドル、時価総額9.42億香港ドル）が久しぶりに強いパフォーマンスを見せ、株価は一時60％以上上昇し、当日の終値は27.27％の上昇となった。
また、3月24日の夜、佳兆業は公告を発表し、2025年には会社の所有者に帰属する利益が500億元以上になると予想しており、前年同期の285億元の損失から黒字化を実現する見通しであると述べた。
特に注目すべきは、最近、旭辉控股、遠洋グループ、碧桂園が2025年の業績予告を相次いで発表し、債務再編を通じて黒字化を達成したことだ。《每日経済新聞》の記者（以下、毎経記者）が整理したところ、佳兆業、旭辉控股、遠洋グループ、碧桂園の4社が開示した帳簿上の利益の合計は740億元から787億元に達している。
4社の危険な不動産企業が集中して「黒字化」
佳兆業の500億元以上の利益予告は、危険な不動産企業の「再編による黒字化潮流」の幕開けを告げた。
毎経記者が開示された黒字化予告の不動産企業データを整理したところ、この危険な不動産企業の業績の黒字化は明らかに「規模が大きく、時期が集中し、経路が一致する」という特徴を示している。この4社の再編による帳簿上の利益は740億元を超え、2025年の不動産業界の年次報告書の最大の注目点となっている。
記者が佳兆業が発表した公告を見たところ、佳兆業の海外債務再編の規模は約133.72億ドルで、新しい債券と強制転換社債を発行することで、約86億ドルの債務減免を実現し、債務期限は平均5年延長され、2027年末までの厳格な元本返済の圧力はない。新しい債券の表面利率は5％から6.25％に引き下げられた。この再編によって生じた大規模な非現金の利益が、佳兆業の2025年に500億元以上の利益規模を支えている。
実際、佳兆業は今年に入って最初に債務再編を通じて黒字化を実現した不動産企業ではない。記者は、2025年の業績予告を発表した不動産企業の中で、旭辉控股、遠洋グループ、碧桂園も次々に黒字化の陣営に加わったことに注目した。
3月23日の夜、碧桂園は利益予告を発表し、2025年の純利益が10億元から22億元になると予想しており、黒字化の主な要因は債務再編による非現金の利益である；3月20日の夜、遠洋グループは2025年度の業績予告を発表し、2025年には所有者に帰属する利益が60億元から75億元になると予想しており、今回の予想利益は主に国内外の債務再編から生じた非現金の利益に由来する；3月16日の夜、旭辉控股は公告を発表し、2025年の株主資本に帰属する純利益が170億元から190億元になると予想しており、黒字化の主な理由は旭辉が2024年末に海外債務再編を完了し、約400億元の一時的な利益をもたらしたことである。
特に言及すべきは、これら4社の債務再編が多く2025年下半期に集中していることである。これらの危険な不動産企業の2025年の債務処理状況を整理すると、佳兆業の海外債務再編協定は2025年9月に承認され、旭辉と碧桂園の再編は2025年12月29日から30日に発効し、遠洋グループの海外債務再編は2025年3月27日に発効し、国内債務再編の重要なプランは2025年11月26日に承認されたことが分かる。
業界の見解：現在は「帳簿上の利益」に過ぎない
一部の業界関係者は、この「黒字化」は財務諸表の改善に過ぎず、企業の経営基盤が実質的に改善されたことを意味しないと述べている。
「今回、一部の危険な不動産企業が債務再編を通じて黒字化を実現したことは、主に財務調整を反映しており、経営改善ではない。このような黒字化は短期的に上場廃止の圧力を緩和し、市場の感情を高めることができるが、再編利益を除外すると、4社の主力事業は依然として損失を出しており、コアの不動産開発、販売及びキャッシュフロー創出能力はまだ回復していないことを示している。」と、3月25日に蘇商銀行の特約研究員である付一夫が記者に分析した。
中国企業資本連盟の副理事長である柏文喜も記者に、この「集団的黒字化」の背後にある「会計論理」を明らかにした。「会計基準によれば、不動産企業が債権者と債務再編合意に達した場合、減免された債務の元本、利息または延期支払いの債務現値と帳簿価値の差額は、一時的に当期の損益に計上される必要がある。佳兆業を例にとると、その500億元の利益はほぼ全てが債務減免から来ており、販売回収や資産の価値増加からは来ていない。」
《企業会計準則第12号——債務再編》によれば、債務再編とは、取引相手を変更せずに、債権者と債務者が協議または裁判所の裁定に基づいて、債務の清算時期、金額または方法などについて再度協定を結ぶ取引を指す。他の条項を修正して債務再編を行う場合、債務者は修正後の条項に従って新たな金融負債を確認し、再編債務の帳簿価値と新負債の公正価値の差額を投資利益/その他の利益に計上し、当期の純利益に反映させる。
柏文喜は、この「帳簿上の富」は明らかに非現金的な性質と持続不可能性を持っていると指摘した。これは一時的な利益であり、次年度には存在しない。もしこの「集団的黒字化」に過度に注目すると、市場が業界が全面的に回復したと誤解する恐れがある。実際、これらの不動産企業の粗利益率、キャッシュフロー、土地保有の質などのコア経営指標は依然として個別に評価される必要がある。
「財務再編だけでは問題を根本的に解決することはできず、企業は運営、管理、戦略において実質的な改善を実現する必要がある。」と付一夫は述べ、真の不動産企業の困難からの脱却には、販売端の回復によってキャッシュフローの正の循環を実現し、非効率な資産の処分によって構造を最適化し、負債規模を制御する健全な財務体系を確立し、新しい発展モデルに適応したビジネスの転換を完了する必要があると述べた。
柏文喜は、現在、危険な不動産企業は一般的に購入者の信頼危機に直面しており、プロジェクトの去化速度は健全な不動産企業よりも弱いと述べた。融資チャネルが実質的に回復し、粗利益率が15％以上に回復し、自己資本利益率（ROE）がプラスに転じるまで、経営の困難から脱却したとは見なされない。これは通常、2年から3年の回復期を必要とする。