Encontrar os REITs com maior rendimento: Realty Income e NNN REIT lideram a recuperação

Porque os REITs São Importantes para Investidores em Renda

As trusts de investimento imobiliário tornaram-se cada vez mais atrativas como fontes de rendimento, especialmente agora que o setor retalhista—há muito considerado problemático—está a experimentar uma recuperação genuína. A estrutura dos REITs exige a distribuição de pelo menos 90% do rendimento tributável aos acionistas, tornando-os naturalmente alinhados com estratégias de procura de dividendos.

Durante grande parte dos últimos anos, os REITs focados no retalho enfrentaram obstáculos significativos. A pandemia levantou questões sobre a viabilidade do comércio físico à medida que o comércio eletrónico acelerou. As subidas das taxas de juro em 2022-2023 acrescentaram uma camada adicional de pressão, aumentando os custos de aquisição e refinanciamento. No entanto, a resiliência provou que os céticos estavam errados.

Nos primeiros nove meses de 2025, os REITs focados no retalho tiveram uma média de retorno de 6,9%, sinalizando uma recuperação genuína do mercado. Este contexto torna o momento atual particularmente relevante para avaliar oportunidades individuais.

Realty Income: Escala e Estabilidade nos REITs com Melhor Rendimento

Realty Income (NYSE: O) gere aproximadamente 15.540 propriedades, tornando-se um ator dominante entre os REITs com melhor rendimento. A composição do portefólio revela uma diversificação sofisticada: cerca de 80% da receita de aluguer provém de inquilinos do retalho. Dentro dessa exposição retalhista, supermercados representam quase 11%, seguidos por lojas de conveniência com 10%. Lojas de dólar, retalhistas de melhoramento doméstico e outros comerciantes completam a alocação retalhista. Propriedades industriais representam aproximadamente 15% da receita, com jogos e outras categorias a preencher a lacuna.

A lista de inquilinos parece um “quem é quem” de retalhistas estáveis: Dollar General, Walgreens, Home Depot e Walmart. Estes não são conceitos experimentais—são negócios comprovados, impulsionados pelo tráfego.

Os números demonstram uma execução disciplinada. A taxa de ocupação de 98,7% reflete uma gestão de propriedades rigorosa. As renovações de contratos aumentaram 3,5%, demonstrando poder de fixação de preços. Os fundos ajustados de operações (AFFO), a métrica principal de fluxo de caixa disponível para distribuição para os REITs, aumentaram 2,9% ano após ano, para $1,09 por ação diluída.

O que diferencia a Realty Income é a sua trajetória de dividendos. Desde a sua oferta pública inicial em 1994, a empresa aumentou os dividendos trimestralmente durante mais de três décadas—um recorde incomparável. As distribuições mensais foram aumentadas várias vezes ao ano, sendo a mais recente de $0,269 para $0,2695 por ação em outubro. Com o AFFO projetado entre $4,25 e $4,27 por ação para o ano, contra obrigações de dividendos anuais de $3,23, a cobertura permanece segura. O rendimento de dividendos é de 5,7%.

A troca? Escala. Com mais de 15.000 propriedades, a Realty Income enfrenta a realidade matemática: as taxas de crescimento percentual moderam-se naturalmente. A empresa provavelmente entregará retornos estáveis e previsíveis, em vez de crescimento explosivo.

NNN REIT: Pegada Menor, Oportunidade Concentrada

NNN REIT (NYSE: NNN) gere 3.700 propriedades em diversos setores do retalho—lojas de conveniência, centros de serviços automóveis, restaurantes, locais de entretenimento familiar e retalhistas especializados. Embora seja menor, este portefólio demonstra uma gestão excecional de inquilinos: a taxa de ocupação do terceiro trimestre manteve-se em 97,5%.

O AFFO por ação trimestral passou de $0,84 para $0,86, mostrando um momentum positivo. O NNN REIT mantém o seu próprio legado impressionante de aumento de dividendos—36 anos consecutivos de aumentos anuais. A última subida elevou o pagamento em 3,4% para $0,60 por ação em agosto. A orientação da gestão projeta um AFFO de $3,41 a $3,45 por ação, cobrindo confortavelmente a distribuição elevada. Este REIT com melhor rendimento oferece atualmente um rendimento de dividendos de 5,9%.

O tamanho torna-se uma vantagem, em vez de uma limitação, na fase do NNN REIT. Uma única aquisição ou desenvolvimento de propriedade significativa ainda impacta de forma relevante as métricas de crescimento. A empresa mantém-se posicionada para uma expansão acima da média em comparação com os gigantes do setor.

Fazendo a Sua Escolha: Qual REIT com Melhor Rendimento se Encaixa na Sua Estratégia?

Ambas as empresas navegaram anos difíceis ao ancorar os seus portefólios em modelos de negócio resistentes à recessão. Nenhuma existiria hoje se os seus inquilinos fossem inerentemente frágeis. Os gestores de propriedades retalhistas com quem fazem parceria demonstraram resistência.

Os rendimentos de dividendos quase não diferem—5,7% versus 5,9%—fazendo do rendimento um fator não decisivo. A cobertura é igualmente segura em ambas as organizações, com múltiplos de AFFO saudáveis relativamente às distribuições.

A escolha reduz-se à filosofia: Realty Income oferece estabilidade estabelecida, diversificada, através de milhares de propriedades e classes de ativos mais amplas. Para investidores orientados ao crescimento dispostos a aceitar uma escala menor e uma diversificação mais estreita, NNN REIT apresenta um potencial de expansão mais convincente, especialmente à medida que o retalho nos EUA continua a normalizar.

Para aqueles que procuram os REITs com melhor rendimento hoje, ambos merecem consideração, dependendo de se priorizam a estabilidade de blue-chip ou perspectivas de crescimento proporcionalmente mais elevadas.