## Предложение Трампа по поводу приобретения домов: амбициозный план или регуляторный провал?

Защита доступа американцев к собственным домам — один из ключевых политических лозунгов последних лет. Дональд Трамп вновь поднял эту тему, предложив радикальные ограничения для крупных инвестиционных фондов, желающих приобретать новые недвижимость. Этот запрос вызвал значительный рост общественного интереса и немедленную реакцию рынка — акции Blackstone, Invitation Homes и American Homes 4 Rent резко потеряли в стоимости. Однако аналитики предупреждают: действительно ли это решение решит проблему или лишь поверхностно изменит структуру рынка недвижимости?

## Почему институциональные инвесторы не являются главными виновниками?

Реальность рынка кажется более сложной, чем политическая риторика. Крупные корпоративные субъекты, управляющие портфелями сдаваемых в аренду недвижимости, контролируют всего около 3,4% всех домов в аренду в США — всего 80 000 объектов у крупнейших игроков. Компании, владеющие 100 и более домами, отвечают за менее чем 1% всех сделок по покупке недвижимости, согласно данным John Burns Research and Consulting.

Рост интереса к проблеме со стороны институциональных инвесторов обусловлен скорее их медийной заметностью, чем реальным влиянием на рынок. Рик Паласиос-младший из John Burns отмечает, что «хотя институциональные инвесторы привлекают огромное внимание, реальные цифры показывают, что они составляют небольшой сегмент». Большинство сдаваемых в аренду домов по-прежнему принадлежат мелким инвесторам — так называемым «мамам и папам» — владеющим менее чем десятью объектами. В третьем квартале 2025 года эта группа составляла около 14% покупок, тогда как крупнейшие инвесторы занимали всего 2,5% сделок.

## Где действительно находится проблема?

Экономист Дарил Фэрвезер из Redfin указывает на правду, которую игнорируют политизированные дискуссии: «Основной причиной роста стоимости жилья является просто недостаток доступных домов». Именно редкость ресурсов, а не жадность корпораций привлекает инвесторов. Если мы хотим решить жилищный кризис, необходимо сосредоточиться на увеличении предложения — особенно за счет строительства жилья с высокой плотностью застройки в привлекательных районах.

Предложение Трампа, хотя и популярное, не затрагивает суть проблемы. Даже полный запрет для крупных инвестиционных фондов оставит нетронутой основную причину — недостаточное предложение домов на рынке.

## Различное влияние в зависимости от региона

Следует отметить, что влияние крупного инвестиционного капитала не одинаково по всей стране. Корпоративные владельцы недвижимости сосредоточили свои действия на быстро развивающихся городах юго-восточной части США. Доклад Government Accountability Office показывает, что в 2022 году основные инвесторы контролировали 25% домов в аренду в Атланте, 21% в Джексонвилле (Флорида) и 18% в Роли (Северная Каролина).

В этих регионах проблема действительно более острая, хотя эксперты продолжают дебатировать, поднимают ли институциональные покупатели арендные ставки или же предоставляют больше сдаваемых в аренду квартир на рынке.

## Неоднозначные исследования о реальном влиянии

Сельма Хепп, главный экономист Cotality, подчеркивает сложность вопроса: «Научные исследования далеки от однозначных». Институциональные инвесторы традиционно сосредоточены на динамичных регионах с сильным рынком труда — именно там рост спроса сначала стимулирует рост арендных ставок, что затем привлекает инвестиционный капитал, а не наоборот.

Джошуа Ковен из Baruch College проводил глубокие исследования этого явления. Его выводы двусмысленны: крупные владельцы действительно могут снижать арендные ставки, увеличивая доступность аренды. С другой стороны, приобретая недвижимость, они уменьшают пул домов, доступных для индивидуальных покупателей — что привело к примерно 20% росту цен на наиболее активных рынках. Как отметил Ковен: «Это затрудняет людям стать владельцами домов — цены растут, а домов на продажу становится меньше. В то же время эти объекты попадают на рынок аренды, что увеличивает доступность жилья для аренды».

## Может ли запрет действительно что-то изменить?

Политика ограничения деятельности институциональных инвесторов или запрет на рост арендных ставок может иметь обратный эффект — снизить доступность аренды и в конечном итоге повысить цены. Это парадокс, который сторонники изменений часто игнорируют.

Реальное решение жилищного кризиса требует более продуманного подхода: увеличения предложения за счет либерализации строительных нормативов, поддержки плотного строительства и любых инициатив по увеличению числа доступных домов — как для аренды, так и для покупки. Без этого фундамент проблемы останется неизменным, независимо от того, кто будет владельцем недвижимости.