Какие акции mREIT стоит отслеживать, поскольку рынки ипотечного кредитования меняются в 2025 году

Сектор ипотечных REIT сталкивается с критической точкой поворота по мере прояснения траекторий процентных ставок и стабилизации рынков фиксированного дохода. Хотя общий экономический прогноз предполагает постепенное снижение ипотечных ставок, путь для инвесторов в ипотечные REIT остается неопределенным. Три выделяющиеся компании — Annaly Capital Management (NLY), AG Mortgage Investment Trust (MITT) и Dynex Capital (DX) — демонстрируют разные подходы к навигации в этой меняющейся ситуации, предлагая различные профили риска и доходности.

Понимание рынка ипотечных REIT

Ипотечные REIT представляют собой специализированный сегмент в сфере инвестиционных трастов недвижимости, сосредоточенный на ипотечном кредитовании и ипотечных ценных бумагах. Эти учреждения приобретают и выдают ипотечные кредиты, а также инвестируют в ипотечные ценные бумаги (MBS), направляя кредиты на жилой и коммерческий сектор. Здоровье сектора зависит от чистой процентной маржи — разницы между доходами по ипотечным активам и затратами на финансирование. Эта маржа сжимается при стабилизации ставок и расширяется при благоприятных условиях на рынке.

Механизмы финансирования ипотечных REIT сложны и включают выпуск долговых обязательств, размещение акций, соглашения о выкупе и структурированное финансирование. Гарантированные агентствами ценные бумаги обеспечивают защиту от потерь, поскольку они гарантированы федеральными структурами, в то время как альтернативы без агентств предлагают более высокие доходы, но сопряжены с большим кредитным риском. Этот баланс между безопасностью и доходностью формирует инвестиционные стратегии сектора.

Вызовы, стоящие перед сектором ипотечных REIT

Волатильность стала определяющей характеристикой рынков ипотечных ценных бумаг за последние кварталы. Разницы между доходностью 30-летних агентских MBS и 10-летними казначейскими облигациями расширились, что оказывает давление на оценочные показатели ипотечных REIT. Бухгалтерская стоимость — важнейшая метрика оценки сектора — снижается на фоне продолжающейся турбулентности на рынке фиксированного дохода.

Недавние решения Федеральной резервной системы добавляют сложности. После снижения ставок на 100 базисных пунктов в 2024 году, центральный банк сигнализировал о меньших вероятностях дальнейших снижений, ссылаясь на сохраняющуюся инфляцию. Такой прогноз оказывает давление на прибыльность высоко заемных компаний, вынуждая руководства пересматривать политику дивидендных выплат. Многие компании сокращают выплаты до устойчивых уровней, отдавая предпочтение сохранению капитала вместо роста. Эти меры часто вызывают отток капитала, что создает дополнительные препятствия для трендов в бухгалтерской стоимости.

Управление рисками выходит на передний план в отрасли. В условиях ужесточения кредитных условий и неопределенности потоков фиксированного дохода ипотечные REIT становятся более избирательными при формировании портфеля. Повышение коэффициентов хеджирования — предназначенное для защиты от волатильности ставок — становится стандартной практикой. Хотя на бумаге это выглядит разумно, такие оборонительные меры неизбежно снижают потенциал доходности в краткосрочной перспективе.

Перспективы отрасли: осторожная оценка

Отрасль REIT и акционерных трастов Zacks занимает место под номером 137 из 248 отслеживаемых секторов, что относится к нижней четверти. Эта оценка отражает скептицизм аналитиков относительно краткосрочных перспектив прибыли. Оценки прибыли на текущий год снизились на 16% по сравнению с прошлым годом, поскольку аналитические команды понизили ожидания.

Показатели эффективности подтверждают эту осторожность. За последние 12 месяцев сектор ипотечных REIT вырос всего на 13,3%, уступая как более широкому финансовому сектору (29,6%), так и индексу S&P 500 (25,2%). По оценкам, сектор торгуется по цене к балансовой стоимости 0,96 против 8,88 у S&P 500. Хотя акции финансового сектора обычно имеют более низкие коэффициенты P/B, дисконт сектора ипотечных REIT в 0,96 по сравнению с 4,18 у общего финансового сектора указывает на привлекательную относительную ценность для терпеливых инвесторов.

Три акции ипотечных REIT, за которыми стоит следить

Annaly Capital Management: фокус на диверсификацию и стабильность

Annaly обладает крупнейшим инвестиционным портфелем среди тройки — около 98,2 миллиарда долларов активов по состоянию на конец 2024 года. Стратегия компании ориентирована на сбалансированное распределение по трем направлениям: традиционные агентские MBS для защиты от потерь, некредитные активы для повышения доходности и масштабная платформа по управлению ипотечными правами (MSR).

Недавние стратегические решения усилили фокус Annaly. Компания продала портфель среднерыночных кредитов и полностью вышла из коммерческой недвижимости в 2022 году, что позволило сосредоточить ресурсы на жилищном финансировании. Такой ребалансинг повысил операционные возможности и снизил экспозицию к волатильным рынкам коммерческой недвижимости.

Платформа MSR становится важным источником прибыли. Приобретая новые MSR у партнерских сетей, Annaly расширяет свою роль в обслуживании и выигрывает от снижающихся предоплат. Этот диверсифицированный источник дохода обеспечивает стабильность в различных сценариях изменения ставок и макроэкономической ситуации.

Потенциал прибыли подтверждает инвестиционный кейс. Оценка прибыли на 2025 год составляет 2,81 доллара на акцию, что на 9,2% выше за последний месяц и на 4,1% по сравнению с прошлым годом. Annaly занимает позицию #1 по рейтингу Zacks (сильная покупка) с рыночной капитализацией 11,6 миллиарда долларов, что свидетельствует о высокой уверенности аналитиков в ее позициях.

AG Mortgage Investment Trust: рост за счет кредитования в сфере домашнего капитала

AG Mortgage выбирает иной путь, делая акцент на ипотечных активах жилого сектора и нерегулируемых ипотечных ценных бумагах (RMBS). Компания инвестирует в кредитный спектр, владея как инвестиционными, так и спекулятивными ценными бумагами с фиксированными и плавающими купонами.

Недавний стратегический сдвиг сосредоточен на кредитовании за счет домашнего капитала. В третьем квартале 2024 года компания приобрела примерно 150 миллионов долларов домашних кредитов с обязательствами на покупку еще 200 миллионов долларов. Этот сегмент использует накопленный капитал домовладельцев, предлагая средства для улучшения жилья, консолидации долгов и других целей.

Объем рынка домашнего капитала оценивается примерно в 2 триллиона долларов, что поддерживает ежегодные объемы выдачи в 200–300 миллиардов долларов. Этот быстро растущий сегмент обещает значительный рост по сравнению с традиционным ипотечным бизнесом.

Прогнозы прибыли показывают краткосрочные сложности. Оценка на 2025 год — 89 центов на акцию, что на 3,2% ниже предыдущих ожиданий, но все равно на 106,9% выше по сравнению с прошлым годом. Компания занимает позицию #3 по рейтингу Zacks (удержание) и имеет рыночную капитализацию 1,26 миллиарда долларов. Для инвесторов, готовых к повышенной доходности и кредитным рискам, эта история роста заслуживает внимания.

Dynex Capital: производство и использование кредитов с рыночным рычагом

Dynex работает по уникальной бизнес-модели, основанной на производстве кредитов, которые напрямую попадают в портфель. Компания выдает ипотеку под многоквартирные здания и фабричные дома, недавно расширилась в сегмент коммерческой недвижимости с планами дальнейшей диверсификации.

Управление процентными ставками — ключ к успеху Dynex. Компания использует деривативы для хеджирования риска изменения ставок по всему портфелю инвестиций и финансирования. В последних кварталах видно преимущества этого подхода. В 2024 году чистый процентный доход достиг 5,9 миллиона долларов по сравнению с 7,9 миллиона долларов чистых процентных расходов в 2023 году — значительный скачок благодаря циклу снижения ставок ФРС.

Рост доходов по процентам, обусловленный покупками портфелей с более высокими купонами, продолжает укреплять траекторию прибыли. В четвертом квартале 2024 года дополнительные преимущества получили за счет снижения стоимости заимствований по соглашениям о выкупе, что расширило доступный для обычных акционеров доход.

Прогнозы на будущее подтверждают оптимизм. Оценка прибыли на 2025 год — 1,87 доллара на акцию, что на 3,7% выше предыдущих ожиданий и показывает впечатляющий рост в 654,3% по сравнению с прошлым годом. Dynex занимает позицию #2 по рейтингу Zacks (покупка) с рыночной капитализацией 1,06 миллиарда долларов, что свидетельствует о сбалансированной уверенности аналитиков.

Почему эти три компании в сегменте ипотечных REIT важны

Каждая из них по-своему справляется с вызовами сектора. Annaly делает ставку на масштаб и диверсификацию портфеля по сегментам жилищного финансирования. AG Mortgage ищет новые возможности в сегментах кредитования в сфере домашнего капитала. Dynex использует производственные операции и хеджирование ставок для роста прибыли.

Общий сектор ипотечных REIT остается под давлением из-за давления на балансовую стоимость, вопросов устойчивости дивидендов и оборонительной позиции. Однако для осведомленных инвесторов все еще есть избирательные возможности, если они понимают уникальные риски и рыночные позиции каждой компании. Главное — помнить, что доходность ипотечных REIT в 2025 году, скорее всего, останется умеренной, а не впечатляющей, и большая часть ценности будет сосредоточена у терпеливых и стратегически ориентированных игроков.