Çin Merkez Bankası son zamanlarda 21 Ekim 2024'te 25 baz puan (BP) düşüşünü duyurdu ve bu yıl toplamda 60 BP düşüşüne başladı, yeni bir faiz indirim dalgası başlattı. Bu faiz indirimi döngüsünde, ikamet amaçlı ticari gayrimenkul yatırım getirileri daha iyi olabilir.
Bu makale, endüstri durumu, para politikası, merkezi yerel politika, ulusal ve uluslararası yatırım getirileri karşılaştırması gibi birkaç boyuttan anahtarlık yapacaktır. Endüstri Durumu 广州、深圳、北京、成都 gibi şehirlerde yatırımcıların genellikle satın alabileceği yüksek kira getirisine sahip daireler, genellikle %5-%6 arasında Yatırım Getirisi sağlar (mülkiyet ve diğer masraflar dahil). Bu rakam, genellikle %1.5 olan normal konutlardan çok daha yüksektir. Peki, Çin, bir dizi faiz indiriminden sonra, bu sektörde hangi etkileri görecek? Gerçek getiri oranı, kira-getiri oranından Çin bankasının 5 yıllık vadeli depozito Faiz Oranı1.8% çıkarıldığında elde edilen risk primidir: Risk premium = Rental yield - Bank of China 5-year interest rate = 5% - 1.8% = 3.2% para politikası Çin'in faiz indirme ve rezerv indirme politikası temelde kredi tarafındaki maliyeti düşürmeyi amaçlamaktadır. Genellikle, yatırımın ROI'si risksiz Faiz Oranı ve risk priminden oluşur. Risksiz Faiz Oranı düştüğünde, ROI (kira getirisi oranı) teorik olarak düşmelidir. Ancak, kira getirisinin oluşturduğu ROI'nin büyük ölçüde değişmesi zor olduğundan, Öngörülebileceği gibi: Gelecekte finansman maliyeti sıfıra düşerse ve Çin negatif faiz oranlarına girdiğinde risk primi hala %3.2 ise, bu sadece konut tipi ticari gayrimenkul için %3.2 Yatırım Getirisi demektir. Bu durumda, kira mevcut duruma göre %36 daha düşük olmalıdır, bu neredeyse imkansızdır. Bu, finansman maliyetinin büyük ölçüde düşmesine rağmen, konut tipi ticari gayrimenkulün kira satış oranını büyük ölçüde etkilemek zor olduğunu göstermektedir. Bunun yerine, yüksek maliyetli yatırım ürünlerinin eksikliği, konut tipi ticari gayrimenkul varlık fiyatlarının yükselmesine neden olabilir. Merkezi Hükümet Politikası Şu anda, merkezi ve yerel hükümetler ikili konut sistemini teşvik etmektedir. Çin'in kentselleşme oranının temel olarak tamamlanmasıyla birlikte, yerel hükümetlerin rolü giderek artan altyapı inşaatından var olan varlık inşaatına dönüşmektedir. Büyük birinci sınıf şehirlerde, koruma altındaki konutların oranı 2025 konut ikili sistem planında toplam yeni konutların yaklaşık %50'sine yükselmiştir. Bu sosyal konutlar yeni altyapıdan kaynaklanmamakla birlikte, hükümetin elindeki mevcut mülkleri satın alarak ikinci bir yenileme ve kiralama sürecinden geçirilmektedir. Örneğin, Guangzhou'da kurulan 'Guangzhou Anju Group'. Bu şirketlerin işletme maliyetleri, bireysel olarak daire satın alıp kiralamak isteyen kişilerin kira ücretlerine etkisi olup olmayacağına doğrudan bağlıdır. Piyasadaki birçok uzun süreli kiralık dairelerin işletme durumuna göre, 'ev alım maliyeti' uzun süreli kiralık dairelerin sürekli karlılık için denge noktası olarak %50'dir. Bu, hükümetin sosyal konut politikasını uygulaması durumunda bile, kira fiyatlarının mevcut piyasa fiyatlarından biraz yüksek veya aynı seviyede olacağı anlamına gelir. Evin yaşlanması Geleceği ölçmek için mevcut kira / satın alma oranını kullanmak aslında biraz mantıksız, özellikle evin yaşlanma sorunu varsa. Mantıklı bir senaryoda, evin yenileme maliyeti kiranın ne kadarını oluşturmalıdır? Japonya'nın durumuna bakıldığında, yenileme ve yönetim maliyeti genellikle kiranın %5-%10'unu aşmaz. Gelecekte yaklaşan düşük faiz döneminde, genel olarak yüksek getirili ürünlerin eksikliği nedeniyle, ticari gayrimenkul uzun vadeli kiralama işi iyi bir iş olabilir. #中国央行 ##降息 #
The content is for reference only, not a solicitation or offer. No investment, tax, or legal advice provided. See Disclaimer for more risks disclosure.
Çin Merkez Bankası son zamanlarda 21 Ekim 2024'te 25 baz puan (BP) düşüşünü duyurdu ve bu yıl toplamda 60 BP düşüşüne başladı, yeni bir faiz indirim dalgası başlattı. Bu faiz indirimi döngüsünde, ikamet amaçlı ticari gayrimenkul yatırım getirileri daha iyi olabilir.
Bu makale, endüstri durumu, para politikası, merkezi yerel politika, ulusal ve uluslararası yatırım getirileri karşılaştırması gibi birkaç boyuttan anahtarlık yapacaktır.
Endüstri Durumu
广州、深圳、北京、成都 gibi şehirlerde yatırımcıların genellikle satın alabileceği yüksek kira getirisine sahip daireler, genellikle %5-%6 arasında Yatırım Getirisi sağlar (mülkiyet ve diğer masraflar dahil). Bu rakam, genellikle %1.5 olan normal konutlardan çok daha yüksektir. Peki, Çin, bir dizi faiz indiriminden sonra, bu sektörde hangi etkileri görecek?
Gerçek getiri oranı, kira-getiri oranından Çin bankasının 5 yıllık vadeli depozito Faiz Oranı1.8% çıkarıldığında elde edilen risk primidir:
Risk premium = Rental yield - Bank of China 5-year interest rate = 5% - 1.8% = 3.2%
para politikası
Çin'in faiz indirme ve rezerv indirme politikası temelde kredi tarafındaki maliyeti düşürmeyi amaçlamaktadır. Genellikle, yatırımın ROI'si risksiz Faiz Oranı ve risk priminden oluşur. Risksiz Faiz Oranı düştüğünde, ROI (kira getirisi oranı) teorik olarak düşmelidir. Ancak, kira getirisinin oluşturduğu ROI'nin büyük ölçüde değişmesi zor olduğundan,
Öngörülebileceği gibi:
Gelecekte finansman maliyeti sıfıra düşerse ve Çin negatif faiz oranlarına girdiğinde risk primi hala %3.2 ise, bu sadece konut tipi ticari gayrimenkul için %3.2 Yatırım Getirisi demektir. Bu durumda, kira mevcut duruma göre %36 daha düşük olmalıdır, bu neredeyse imkansızdır. Bu, finansman maliyetinin büyük ölçüde düşmesine rağmen, konut tipi ticari gayrimenkulün kira satış oranını büyük ölçüde etkilemek zor olduğunu göstermektedir. Bunun yerine, yüksek maliyetli yatırım ürünlerinin eksikliği, konut tipi ticari gayrimenkul varlık fiyatlarının yükselmesine neden olabilir.
Merkezi Hükümet Politikası
Şu anda, merkezi ve yerel hükümetler ikili konut sistemini teşvik etmektedir. Çin'in kentselleşme oranının temel olarak tamamlanmasıyla birlikte, yerel hükümetlerin rolü giderek artan altyapı inşaatından var olan varlık inşaatına dönüşmektedir. Büyük birinci sınıf şehirlerde, koruma altındaki konutların oranı 2025 konut ikili sistem planında toplam yeni konutların yaklaşık %50'sine yükselmiştir.
Bu sosyal konutlar yeni altyapıdan kaynaklanmamakla birlikte, hükümetin elindeki mevcut mülkleri satın alarak ikinci bir yenileme ve kiralama sürecinden geçirilmektedir. Örneğin, Guangzhou'da kurulan 'Guangzhou Anju Group'. Bu şirketlerin işletme maliyetleri, bireysel olarak daire satın alıp kiralamak isteyen kişilerin kira ücretlerine etkisi olup olmayacağına doğrudan bağlıdır.
Piyasadaki birçok uzun süreli kiralık dairelerin işletme durumuna göre, 'ev alım maliyeti' uzun süreli kiralık dairelerin sürekli karlılık için denge noktası olarak %50'dir. Bu, hükümetin sosyal konut politikasını uygulaması durumunda bile, kira fiyatlarının mevcut piyasa fiyatlarından biraz yüksek veya aynı seviyede olacağı anlamına gelir.
Evin yaşlanması
Geleceği ölçmek için mevcut kira / satın alma oranını kullanmak aslında biraz mantıksız, özellikle evin yaşlanma sorunu varsa. Mantıklı bir senaryoda, evin yenileme maliyeti kiranın ne kadarını oluşturmalıdır? Japonya'nın durumuna bakıldığında, yenileme ve yönetim maliyeti genellikle kiranın %5-%10'unu aşmaz.
Gelecekte yaklaşan düşük faiz döneminde, genel olarak yüksek getirili ürünlerin eksikliği nedeniyle, ticari gayrimenkul uzun vadeli kiralama işi iyi bir iş olabilir.
#中国央行 # #降息 #