Khi nào bạn thực sự có thể thoát khỏi nợ vay mua nhà của mình? Phân tích tài chính

Vấn đề về độ tuổi nên trả hết khoản thế chấp của bạn không có câu trả lời chung cho tất cả mọi người, nhưng dữ liệu và lời khuyên từ các chuyên gia có thể giúp hướng dẫn quyết định của bạn. Hầu hết người Mỹ không vội vàng trả hết khoản vay nhà ở — thực tế, thống kê cho thấy khoảng hai phần ba số người từ 65 tuổi trở lên đã loại bỏ nghĩa vụ thế chấp của mình, điều này cho thấy người chủ nhà điển hình đạt mốc này khoảng tuổi 63 theo các khảo sát gần đây.

Dữ liệu đằng sau việc loại bỏ thế chấp

Theo Cục Thống kê Dân số Hoa Kỳ, chưa đến 28% chủ nhà dưới tuổi nghỉ hưu đã trả hết hoàn toàn nhà của họ, so với gần 63% những người từ 65 tuổi trở lên. Khoảng cách này kể một câu chuyện quan trọng: hầu hết mọi người phải đến đầu tuổi 60 mới hoàn thành khoản vay 30 năm của mình.

Tuy nhiên, trung bình này che giấu sự biến đổi đáng kể giữa các cá nhân. Một số chủ nhà theo đuổi khoản vay 15 năm hoặc thực hiện các khoản thanh toán bổ sung mạnh mẽ, loại bỏ nghĩa vụ của họ sớm hơn nhiều. Những người khác kéo dài các khoản thanh toán trong suốt ba thập kỷ. Thời gian cá nhân của bạn phụ thuộc nhiều vào thời điểm bạn vay thế chấp, mức thu nhập của bạn, và các ưu tiên tài chính rộng hơn của bạn.

Lý do để trả hết khoản vay một cách tích cực

Kevin O’Leary, nhân vật nổi tiếng của “Shark Tank” và cố vấn tài chính, ủng hộ một lộ trình trả nợ tích cực hơn. Ông đề xuất: trả hết khoản thế chấp của bạn trước tuổi 45. Lý do của ông rất đơn giản — vào giữa sự nghiệp, khả năng kiếm tiền của bạn đã đi qua nửa thời kỳ đỉnh cao. “Khi bạn 45 tuổi, trò chơi đã hơn một nửa, và bạn nên thoát khỏi nợ, vì bạn sẽ dùng phần còn lại để xây dựng vốn,” O’Leary đã phát biểu.

Chiến lược của ông có lý toán học phù hợp với một số tình huống nhất định. Khi bạn đã loại bỏ khoản thanh toán thế chấp, bạn có thể chuyển hướng số tiền hàng tháng đó vào các khoản đầu tư. Trong vòng 15 đến 20 năm tiếp theo của việc đầu tư tăng tốc, hiệu ứng lãi kép này có thể làm tăng đáng kể quỹ hưu trí của bạn.

Tại sao việc chậm lại có thể hợp lý

Tuy nhiên, cách tiếp cận tích cực này không thực tế hoặc tối ưu cho tất cả mọi người. Người mua nhà lần đầu hiện nay trung bình ở tuổi 36 — mức cao nhất từ trước đến nay. Điều này chỉ còn chín năm để trả hết khoản vay để đạt mục tiêu 45 tuổi, điều này đơn giản là không hợp lý đối với hầu hết ngân sách gia đình. Việc kéo dài tài chính đến mức đó thường buộc mọi người bỏ qua các khoản chi tiêu quan trọng khác.

Ngoài tính khả thi, còn có lý luận toán học về đầu tư. Nếu lãi suất vay thế chấp của bạn là 4% và lợi nhuận thị trường chứng khoán trung bình cao hơn trong lịch sử, có thể tốt hơn cho bạn khi duy trì khoản vay với lãi suất thấp hơn trong khi đầu tư phần chênh lệch. Ví dụ, phân bổ thêm 1.000 đô la mỗi tháng vào thị trường chứng khoán thay vì trả nợ thế chấp có thể mang lại lợi nhuận tích lũy dài hạn tốt hơn, theo các chuyên gia tài chính.

Quyết định cá nhân của bạn

Việc xác định độ tuổi nào bạn nên trả hết khoản thế chấp cuối cùng phụ thuộc vào hoàn cảnh cá nhân của bạn, không phải trung bình quốc gia. Một số hộ gia đình sẽ hưởng lợi từ các chiến lược trả nợ tích cực và đạt trạng thái không nợ trong độ tuổi 40 hoặc 50. Những người khác sẽ cẩn thận giữ nguyên các khoản vay 30 năm, sử dụng vốn đã giải phóng để đa dạng hóa các khoản đầu tư hoặc đạt các mục tiêu tài chính khác.

Lợi ích thực sự nằm ở việc hoàn thành khoản vay nhà trước khi nghỉ hưu — dù điều đó xảy ra ở tuổi 55, 63 hay 70. Vào những năm tháng vàng son, không còn khoản thanh toán thế chấp giúp bạn có thêm không gian trong dòng tiền và giảm căng thẳng tài chính khi các nguồn thu nhập hạn chế.

Cách tiếp cận tốt nhất là phù hợp với quỹ đạo thu nhập, khả năng chịu rủi ro và mục tiêu dài hạn của bạn — chứ không phải theo “trung bình người Mỹ” như người ta vẫn nghĩ.