## Đề xuất của Trump về việc mua nhà: kế hoạch tham vọng hay thất bại trong điều chỉnh quy định?

Việc bảo vệ quyền tiếp cận nhà ở của người Mỹ là một trong những khẩu hiệu chính trị quan trọng trong những năm gần đây. Donald Trump một lần nữa đề cập đến vấn đề này, đề xuất các hạn chế quyết liệt đối với các quỹ đầu tư lớn muốn mua thêm bất động sản. Đề xuất này đã gây ra sự quan tâm lớn trong dư luận và phản ứng ngay lập tức của thị trường — cổ phiếu của Blackstone, Invitation Homes và American Homes 4 Rent đã giảm mạnh giá trị. Tuy nhiên, các nhà phân tích cảnh báo: liệu đây có phải là giải pháp thực sự giải quyết vấn đề hay chỉ là thay đổi bề nổi về cấu trúc thị trường bất động sản?

## Tại sao các nhà đầu tư tổ chức không phải là thủ phạm chính?

Thực tế thị trường có vẻ phức tạp hơn nhiều so với ngôn ngữ chính trị. Các tổ chức doanh nghiệp lớn quản lý danh mục bất động sản cho thuê chỉ kiểm soát khoảng 3,4% tổng số nhà cho thuê tại Hoa Kỳ — chỉ khoảng 80.000 bất động sản trong tay các nhà chơi lớn nhất. Các công ty sở hữu 100 căn nhà trở lên chiếm chưa đến 1% tổng số giao dịch mua bán bất động sản, theo dữ liệu của John Burns Research and Consulting.

Sự gia tăng quan tâm đến vấn đề của các nhà đầu tư tổ chức xuất phát nhiều hơn từ sự nổi bật trên truyền thông chứ không phải ảnh hưởng thực tế đến thị trường. Rick Palacios Jr. của John Burns nhận định rằng, “mặc dù các nhà đầu tư tổ chức thu hút sự chú ý lớn, các số liệu thực tế cho thấy họ chỉ chiếm một phần nhỏ”. Phần lớn nhà cho thuê vẫn thuộc về các nhà đầu tư nhỏ lẻ — gọi là “mom-and-pop” — sở hữu dưới mười bất động sản. Trong quý 3 năm 2025, nhóm này chiếm khoảng 14% các giao dịch mua, trong khi các nhà đầu tư lớn nhất chỉ chiếm 2,5%.

## Vấn đề thực sự nằm ở đâu?

Nhà kinh tế Daryl Fairweather của Redfin chỉ ra sự thật mà các cuộc tranh luận chính trị thường bỏ qua: “Nguyên nhân chính khiến chi phí nhà ở tăng là do thiếu nhà có sẵn”. Chính sự khan hiếm tài nguyên này, chứ không phải lòng tham của các tập đoàn, mới thu hút các nhà đầu tư. Nếu muốn giải quyết khủng hoảng nhà ở, cần tập trung vào việc tăng cung — đặc biệt là xây dựng các khu nhà có mật độ cao hơn tại các vị trí hấp dẫn.

Đề xuất của Trump, dù phổ biến, không giải quyết được cốt lõi của vấn đề. Ngay cả việc cấm hoàn toàn các quỹ đầu tư lớn cũng sẽ để lại nguyên nhân chính — thiếu hụt nguồn cung nhà trên thị trường.

## Ảnh hưởng khác nhau tùy theo khu vực

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng ảnh hưởng của vốn đầu tư lớn không đồng đều trên toàn quốc. Các chủ sở hữu bất động sản doanh nghiệp tập trung hoạt động tại các thành phố phát triển nhanh của miền Nam và Đông Nam Hoa Kỳ. Báo cáo của Văn phòng Kiểm toán Chính phủ (GAO) tiết lộ rằng, năm 2022, các nhà đầu tư chính kiểm soát 25% nhà cho thuê tại Atlanta, 21% tại Jacksonville (Florida) và 18% tại Raleigh (North Carolina).

Tại các khu vực này, vấn đề thực sự cấp bách hơn, mặc dù các chuyên gia vẫn tranh luận xem các nhà mua bán tổ chức có đẩy giá thuê lên hay cung cấp nhiều nhà cho thuê hơn vào thị trường.

## Các nghiên cứu về ảnh hưởng thực tế còn nhiều mơ hồ

Selma Hepp, nhà kinh tế trưởng của Cotality, nhấn mạnh sự phức tạp của vấn đề: “Các nghiên cứu khoa học còn xa mới rõ ràng”. Các nhà đầu tư tổ chức truyền thống tập trung vào các khu vực năng động có thị trường lao động mạnh — nơi mà trước tiên, sự gia tăng nhu cầu thúc đẩy tăng giá thuê, sau đó thu hút vốn đầu tư, chứ không phải ngược lại.

Joshua Coven của Trường Cao đẳng Baruch đã tiến hành nghiên cứu sâu về hiện tượng này. Kết luận của ông mang tính mơ hồ: các chủ sở hữu lớn có thể thực sự giảm giá thuê bằng cách tăng khả năng tiếp cận các căn hộ cho thuê. Ngược lại, việc mua bán bất động sản làm giảm lượng nhà có sẵn cho người mua cá nhân — điều này đã góp phần làm tăng giá khoảng 20% ở các thị trường hoạt động sôi động nhất. Coven bình luận: “Điều này khiến người dân khó trở thành chủ nhà — giá tăng, số nhà để bán giảm. Đồng thời, các bất động sản này chuyển sang thị trường cho thuê, làm tăng khả năng tiếp cận nhà để thuê”.

## Liệu lệnh cấm có thực sự thay đổi được gì?

Chính sách hạn chế hoạt động của các nhà đầu tư tổ chức hoặc cấm tăng giá thuê có thể phản tác dụng — làm giảm khả năng tiếp cận nhà cho thuê và cuối cùng đẩy giá lên cao hơn. Đây là nghịch lý mà những người ủng hộ thay đổi thường bỏ qua.

Giải pháp thực sự cho khủng hoảng nhà ở đòi hỏi một cách tiếp cận phức tạp hơn: tăng cung bằng cách nới lỏng các quy định xây dựng, hỗ trợ xây dựng các khu nhà ở mật độ cao, và các sáng kiến tăng số lượng nhà có sẵn — cả để thuê và để mua. Nếu không, gốc rễ của vấn đề sẽ vẫn còn đó, bất kể ai là chủ sở hữu bất động sản.