Thị trường căn hộ Essex báo hiệu sự chuyển biến lớn khi các REIT nhà ở công bố kết quả Quý 4

Ngành bất động sản nhà ở cho thuê đang bước vào giai đoạn quan trọng khi các nhà vận hành lớn chuẩn bị công bố kết quả hoạt động quý của họ. Trong số các đối thủ chính, Essex đứng ở điểm giao thoa giữa thách thức thị trường và cơ hội, định hình cảnh quan căn hộ của Essex như một vi mô phản ánh các động thái rộng lớn hơn của ngành trong năm 2026.

Ngành căn hộ tại Mỹ trải qua sự chuyển đổi đáng kể của thị trường

Thị trường căn hộ Mỹ đã trải qua một sự thay đổi căn bản trong quý cuối cùng của năm 2025, đánh dấu sự rời xa khỏi đà tăng trưởng vượt bậc đã đặc trưng cho những năm sau đại dịch. Theo dữ liệu ngành từ RealPage, thị trường đã có xu hướng trở lại bình thường rõ rệt, với các mô hình mùa vụ tái xuất hiện sau gần ba năm gián đoạn.

Lần đầu tiên kể từ năm 2022, mất mát ròng các căn hộ trong quý mùa vụ thứ tư đạt khoảng 40.400 căn, báo hiệu sự trở lại của các mô hình di cư cuối năm điển hình. Tổng lượng hấp thụ trong cả năm đạt 365.900 căn, thấp nhất kể từ giữa năm 2024 và gần hơn với các mức trung bình dài hạn so với các con số phóng đại trong những năm gần đây.

Các yếu tố cung ứng tiếp tục giảm tốc dần đều. Khoảng 409.500 căn mới đã đi vào hoạt động trong năm 2025, trong đó khoảng 89.400 căn đến trong quý cuối cùng—đánh dấu quý thứ tư liên tiếp chậm lại trong việc cung cấp hàng tồn kho mới. Mặc dù tốc độ này chậm lại, lượng cung vẫn vượt xa các tiêu chuẩn lịch sử truyền thống, tiếp tục gây áp lực lên tỷ lệ lấp đầy thực tế và khả năng định giá thuê.

Đến cuối năm, tỷ lệ lấp đầy chung đã giảm xuống còn 94,8%, với mức thuê yêu cầu hiệu quả giảm 1,7% trong quý 4 và giảm 0,6% trong cả năm—mức giảm hàng năm lớn nhất kể từ đầu năm 2021. Các chủ nhà ngày càng phải sử dụng các chính sách ưu đãi, với hơn 23% căn hộ cung cấp các ưu đãi trung bình 7%, cho thấy một sự thay đổi căn bản trong quyền thương lượng từ nhà vận hành sang người thuê.

Phân chia địa lý tạo ra các người thắng và người thua trong thế giới REIT căn hộ

Hiệu suất thị trường ngày càng phân mảnh theo các tuyến địa lý, tạo ra các triển vọng khác nhau cho các chiến lược vận hành khác nhau. Các thành phố thuộc Vành đai Mặt trời đang chứng kiến sự tăng trưởng cung lớn—bao gồm Austin, Phoenix, Denver và San Antonio—đã chứng kiến sự nén giá thuê rõ rệt, gây khó khăn cho các REIT có mức độ tập trung cao vào các đô thị phát triển nhanh này.

Ngược lại, các thị trường ven biển và trung tâm công nghệ có hạn chế về cung như New York, San Francisco và San Jose vẫn thể hiện khả năng chống chịu, với giá thuê vẫn tăng nhẹ. Các phân chia địa lý này đã thay đổi căn bản bối cảnh cạnh tranh, mang lại lợi thế cho các nhà vận hành có danh mục đa dạng về địa lý hoặc tập trung tại Bờ Tây—đặc biệt là những công ty như Essex có mức độ tiếp xúc đáng kể với nhóm người thuê có thu nhập cao hơn và các thị trường việc làm dựa trên công nghệ.

Đối với các cộng đồng căn hộ của Essex, vị trí tại Bờ Tây mang lại đặc tính phòng thủ. Giá nhà cao tại khu vực này tiếp tục kéo dài thời gian cư trú của cư dân, trong khi sự tăng trưởng việc làm mạnh mẽ từ các nhà tuyển dụng công nghệ hỗ trợ nhu cầu từ nhóm người thuê có thu nhập cao—các động lực này giúp duy trì hiệu suất so với các đối thủ ở Vành đai Mặt trời gặp khó khăn về cung.

Lợi nhuận tại cấp tài sản đối mặt với thách thức đến đầu năm 2026

Sự kết hợp của các yếu tố thị trường này dự kiến sẽ làm giảm các chỉ số lợi nhuận tại cấp tài sản trong ngắn hạn. Tăng trưởng lợi nhuận ròng từ hoạt động cùng cửa hàng có vẻ sẽ phẳng hoặc giảm nhẹ, với các chỉ số doanh thu gặp áp lực do các thách thức về tỷ lệ lấp đầy kết hợp với khả năng định giá hạn chế.

Môi trường này đặt nền móng cho các công bố lợi nhuận từ năm công ty REIT nhà ở lớn dự kiến diễn ra vào đầu tháng 2.

Năm công ty REIT nhà ở lớn đi theo các con đường khác nhau

AvalonBay Communities gần đây đã công bố kết quả quý 4, đối mặt với triển vọng ngắn hạn ảm đạm. Nhà vận hành dự báo doanh thu quý 4 khoảng 768 triệu USD, tăng khoảng 3,75% so với cùng kỳ năm trước, với lợi nhuận từ hoạt động cốt lõi trên mỗi cổ phiếu ước tính gần 2,84 USD—tăng 1,43% hàng năm. Với bảng cân đối vững chắc và nguồn cung hạn chế trong các thị trường chính, công ty đặt kỳ vọng ổn định lâu dài khi áp lực về tỷ lệ lấp đầy giảm bớt.

Essex Property Trust cũng đối mặt với kỳ báo cáo đầy thử thách. Nhà vận hành hưởng lợi từ mức độ tập trung lớn tại Bờ Tây, nơi có thu nhập hộ gia đình cao, đặc điểm người thuê phù hợp và chi phí nhà ở cao hỗ trợ nhu cầu cơ bản. Doanh thu dự kiến quý 4 gần 477 triệu USD với mức tăng 4,86% so với cùng kỳ, trong khi ban lãnh đạo dự báo lợi nhuận từ hoạt động cốt lõi trên mỗi cổ phiếu trong khoảng 3,93-4,03 USD, với đồng thuận thị trường ở mức 4,00 USD tương đương tăng khoảng 2% hàng năm. Một số lượng cung trong quý 4 đã gây áp lực lên tỷ lệ lấp đầy và giá thuê, nhưng danh mục căn hộ của Essex với hồ sơ người thuê chất lượng cao và nguồn cung hạn chế tại các thị trường ven biển dự kiến sẽ hỗ trợ tương đối.

Mid-America Apartment Communities đưa ra dự báo quý 4 với trọng tâm là Vành đai Mặt trời, nơi gặp nhiều khó khăn. Nhà vận hành dự kiến doanh thu quý khoảng 558 triệu USD, tăng 1,45% so với cùng kỳ. Hướng dẫn lợi nhuận từ hoạt động cốt lõi trong quý tập trung vào 2,23 USD trên mỗi cổ phiếu, với ước tính đồng thuận là 2,22 USD—gần như không đổi so với năm trước. Nguồn cung khu vực tăng cao đã hạn chế khả năng định giá, mặc dù đã có dấu hiệu ban đầu của việc ổn định tỷ lệ gia hạn.

Equity Residential báo cáo kết quả quý 4 với kỳ vọng tăng trưởng nhẹ. Nhà vận hành dự báo doanh thu gần 789 triệu USD, tăng 2,94% so với cùng kỳ. Hướng dẫn lợi nhuận từ hoạt động cốt lõi đã điều chỉnh là 1,04 USD trên mỗi cổ phiếu, tương đương tăng trưởng 4% hàng năm. Sự đa dạng hóa giữa khu vực đô thị và ngoại ô cùng nhóm người thuê có thu nhập cao hơn đã hỗ trợ phần nào, mặc dù giá cả trong mùa vụ Q4 và áp lực cung trong một số thị trường vẫn gây khó khăn.

Camden Property Trust đối mặt với các động thái trong quý 4 với sự tiếp xúc ở các thị trường tăng trưởng cao, mang lại phần nào bù đắp cho các khó khăn chung của ngành. Doanh thu quý 4 dự kiến gần 395 triệu USD, tăng 2,15% so với cùng kỳ. Hướng dẫn lợi nhuận từ hoạt động cốt lõi tập trung vào 1,73 USD trên mỗi cổ phiếu, gần như không đổi so với năm trước. Sự cân đối về địa lý và các chỉ số chất lượng cư dân của nhà vận hành này hỗ trợ sự ổn định trong ngắn hạn mặc dù cạnh tranh về nguồn cung ngày càng gay gắt.

Nhìn về phía trước: Quá trình bình thường hóa thị trường tiếp tục

Chuyển đổi của ngành căn hộ hướng tới các điều kiện thị trường bình thường không phải là một biến động chu kỳ nhất thời mà là một xu hướng kéo dài nhiều năm. Các nhà vận hành duy trì tính linh hoạt về địa lý, chú trọng chất lượng cư dân và sức mạnh bảng cân đối—bao gồm các cộng đồng căn hộ hàng đầu của Essex—có vẻ sẽ có vị thế tốt hơn để thích nghi với môi trường đang thay đổi so với các đối thủ có mức độ tập trung cao vào các thị trường cung cấp bão hòa.

Mùa báo cáo lợi nhuận cung cấp cho nhà đầu tư cái nhìn rõ ràng về cách các nhà vận hành lớn đã vượt qua giai đoạn chuyển đổi này, với kết quả có khả năng xác nhận kỳ vọng của các nhà phân tích về tăng trưởng nhẹ và áp lực hoạt động trong ngắn hạn.