Behao Jia năm thứ hai: Tìm kiếm sự chính xác qua cửa sổ và số qua các con đường

Beike công ty liên quan Behao Jia đã thực hiện hai dự án tại Chengdu và Thượng Hải trong năm 2024-2025, điều này đã đặt ra câu hỏi mới về lĩnh vực. Trong thời kỳ thị trường biến động, việc tìm kiếm sự rõ ràng từ nền tảng tài sản nhẹ đã trở thành yêu cầu của thời đại mới. Trong ngành, với mục tiêu duy trì “đối tác tốt”, Behao Jia đang chuyển đổi từ dữ liệu đến hướng cửa sổ — biến sự không rõ ràng của nhà xây dựng thành sự rõ ràng.

Thị trường bất động sản Trung Quốc: Chuyển từ “có hay không” sang “tốt-xấu”

Trong thập kỷ qua, ngành bất động sản Trung Quốc đã tập trung giải quyết vấn đề “có hay không”, đồng thời là sản phẩm tài chính dựa trên nhà ở. Ai có đất và tiền là người chiến thắng. Nay, thị trường đối mặt với vấn đề “tốt-xấu”. Người mua hàng ngày càng khắt khe, chiến lược bán hàng trở thành “bán cái gì”.

Khác với các nhà xây dựng theo quy tắc “456” trước đây — bắt đầu bán sau 4 tháng mua đất, hoàn vốn sau 5 tháng, bắt đầu dự án mới sau 6 tháng — Behao Jia đã chọn con đường khác. Chất lượng sản phẩm trở thành tiêu chí chính chứ không phải tốc độ dự án.

Hướng cửa sổ: Giải pháp từ dữ liệu

Dự án Bechen S1 (Chengdu, phân khúc nhà ở trên 20 triệu nhân dân tệ) trong giai đoạn thiết kế đã gặp phải xung đột trong trục chính. Ở nhiều khu vực của Trung Quốc, hướng Bắc-Nam, đặc biệt hướng cửa sổ, được coi là tích cực. Thiết kế nhà sang trọng truyền thống yêu cầu hướng cửa sổ hướng Nam. Nhưng đội ngũ nghiên cứu sâu về tâm lý người tiêu dùng của Behao Jia đã khảo sát các gia đình thu nhập cao, và tại Chengdu — một trong những thành phố có ít ánh sáng mặt trời nhất — 70% người trả lời cho rằng “hướng đẹp nhất” của cửa sổ quan trọng hơn.

Dựa trên dữ liệu này, đội ngũ đã sử dụng mô hình số để điều chỉnh góc của tòa nhà mỗi 5 độ. Việc đặt cửa sổ không theo tiêu chuẩn, ở các góc 30°, 40°, 50° đã đảm bảo mỗi căn hộ có tầm nhìn chính hướng về các tòa tháp trung tâm của thành phố tài chính.

Đội dự án không dừng lại ở đó. Trong vòng một tháng, 20 căn hộ đã được ký hợp đồng trực tuyến, trở thành dự án thứ hai trong thành phố về số lượng hợp đồng trong năm 2025. Cách tiếp cận mới này không chỉ qua cửa sổ mà còn tạo ra 108 “câu chuyện nhỏ”: từ việc nâng máy giặt cao hơn 67cm, cải thiện bán kính quay trong gara, thậm chí lấy khoảng cách cho bồn chân.

Định vị sản phẩm: Quyết định dựa trên số liệu

Dự án Be Lian C1 tại Thượng Hải cũng dựa vào phân tích dữ liệu của Behao Jia. Dự án này tại quận Fengxian, trong thị trường cạnh tranh ngoại ô, đã xác định chính xác phân khúc khách hàng tiềm năng qua nghiên cứu sâu.

Kết quả khảo sát cho thấy tỷ lệ phần trăm các loại diện tích và kiểu dáng căn hộ rõ ràng. Căn nhỏ nhất của dự án là 97 m², trong khi tại Fengxian, không có sản phẩm nào nhỏ hơn 105 m². Phân tích chuỗi thay thế nhà cũ của các gia đình nhỏ hơn, Behao Jia chọn phân khúc này — và trong bán hàng đầu tiên, khách hàng đã dự tính trước, không chỉ dựa vào bán chênh lệch mà còn dựa vào dự kiến ban đầu.

Khái niệm “căn hộ linh hoạt” — cũng là một ví dụ khác về cơ hội mới, giống như hướng cửa sổ. Bằng cách thêm hoặc bỏ tường phân chia, có thể điều chỉnh phân chia không gian phù hợp với các giai đoạn sống khác nhau. Đội dự án đã quyết định định giá theo “giá theo căn hộ” — dựa trên 5 yếu tố chính và 44 yếu tố nhỏ, trong đó có hướng cửa sổ, tầm nhìn, hợp đồng có tầm nhìn đẹp…

Kết quả rõ ràng: gần 90% căn hộ đã bán trong đợt mở bán đầu tiên.

Chuỗi giá trị toàn diện: Mô hình tài sản nhẹ trở lại

Dự án Beichen S1 và Be Lian C1 là hai dự án “mẫu mực”, nhưng Behao Jia không có ý định trở thành nhà phát triển. Ban lãnh đạo Beike đã rõ ràng trong kết quả tháng 8 năm 2025: ngoài hai dự án này, Behao Jia không tự mua đất, không quản lý dự án, không trở thành nền tảng tài chính.

Lý do rõ ràng. Thứ nhất, các dự án này chỉ là mẫu để tạo dựng uy tín, nâng cao niềm tin của nhà xây dựng — không nhằm lợi nhuận. Thứ hai, tự quản lý không nhanh, đòi hỏi nhiều vốn. Xu Wangang, Phó chủ tịch Tập đoàn Beike và Tổng giám đốc Behao Jia, cho biết, qua mô hình tài sản nhẹ, Behao Jia có thể đồng thời cung cấp dịch vụ “định vị sản phẩm, hướng cửa sổ và các yếu tố thiết kế khác” trong nhiều dự án cùng lúc.

Tính đến tháng 11 năm 2025, Behao Jia đã hợp tác thực hiện 17 dự án: tại Bắc Kinh như Chang’an Huaxi Fu (cùng Zhonghai Real Estate và China Power Construction Real Estate), tại Chansha dự án China Merchants Shekou, tại Bắc Kinh như Chaotang Lanyue và nhiều dự án khác. Các đối tác hợp tác là các nhà xây dựng lớn, trung bình, các công ty khu vực, thậm chí trong các cơ cấu quản lý đầu tư của thành phố.

Chiến lược rất đơn giản: trước khi mua đất hoặc đấu thầu, Behao Jia thảo luận kỹ về vị trí dự án, dựa trên mô hình dữ liệu để đánh giá hướng cửa sổ, giá trị đất, cấu trúc khách hàng và khả năng sản phẩm. Khi dự án bắt đầu, cung cấp 4 dịch vụ chính: “C2 định vị, C2 thiết kế, C2 kiểm soát chất lượng, C2 marketing” — đối tác chọn dịch vụ phù hợp.

Đo lường rõ ràng bằng số liệu: Wu Bin và mô hình C2M

Wu Bin, Giám đốc trung tâm đổi mới C2M của Behao Jia, giải thích: “Hiện nay, khó khăn trong bán nhà chủ yếu nằm trong sản phẩm, chứ không chỉ trong bán hàng.” Trước đây, dựa trên nguyên tắc “mua để có lợi nhuận”, khách hàng có ý định “chuyển đổi”, việc sống là thứ thứ yếu. Nhưng trong thời đại mới, người ta chú trọng hơn trải nghiệm và điều kiện sống.

Wu Bin và đội ngũ đã tạo ra 3 chỉ số đo lường hiệu quả của mô hình C2M:

Chỉ số đầu tiên — phù hợp giữa khách hàng và cấu trúc sản phẩm. Nếu tỷ lệ căn hộ được đề xuất phù hợp, sản phẩm bán ra cân đối, không thì kéo dài thời gian bán, chi phí marketing tăng.

Chỉ số thứ hai — xác định mối liên hệ giữa “giá cả và tốc độ”. Tùy chiến lược nhà xây, chọn vòng quay nhanh hoặc lợi nhuận cao, Behao Jia dự tính tốc độ bán hàng dự kiến.

Chỉ số thứ ba — kiểm tra “điểm thu hút”. Trước khi mua đất, xác định hướng cửa sổ hoặc đặc điểm chức năng có thực sự thúc đẩy mua hàng hay không.

Kết quả hợp tác và xác định rõ ràng

Các dự án hợp tác của Behao Jia đều đạt kết quả vượt mong đợi:

Dự án Chang’an Huaxi Fu tại Bắc Kinh (cùng China Power Construction Real Estate) bán hết trong vòng 5 tháng, gấp 5 lần so với dự kiến — tổng doanh thu vượt 2,034 tỷ nhân dân tệ.

Dự án “China Merchants Xu” tại Chansha, trước khi mua đất, Behao Jia đã tham gia xác định phân khúc khách hàng rõ ràng và tỷ lệ sản phẩm, khi mở bán gần như 90% đã bán hết, đứng đầu về số lượng và doanh số trong tháng đó.

Dự án Chaotang Lanyue tại Bắc Kinh, trong đợt mở bán đầu tiên, đã bán hơn 300 căn, trở thành dự án bán chạy nhất tại Bắc Kinh không có giới hạn giá trong năm 2025.

Những khó khăn và sự kiên nhẫn: Phương pháp của Beike

Zuo Hui, sáng lập Beike, không thích làm việc dễ dàng. “Trong kinh doanh, không có con đường nhanh”, ông nói, “các công ty chạy nhanh cuối cùng đều phải khắc phục nhược điểm. Niềm tin của chúng tôi là — ‘chậm là nhanh’, đi chậm hơn sẽ đạt kết quả nhanh hơn”.

Đây là phương pháp của Beike. Behao Jia tiếp tục theo đuổi con đường này. Xu Wangang đã thăm hơn 200 dự án mẫu tại 18 thành phố trong hơn một năm, nghiên cứu các hướng cửa sổ, phương pháp xây dựng, mô hình dịch vụ khác nhau. Trong tương lai, không chỉ sản phẩm tốt mà còn dịch vụ tốt, bao gồm dịch vụ hậu mãi 20-30 năm và chi phí nhân viên.

Thông qua những khó khăn, Behao Jia đã chuyển từ “định vị sản phẩm” sang “chuỗi toàn diện”. Đến cuối năm 2025, lại công bố dịch vụ C2M bao gồm định vị, thiết kế, kiểm soát chất lượng và marketing. Điều này cho thấy: ngành không cần chỉ một nhà phát triển, mà cần một trung gian, tức là nguồn gốc của sự rõ ràng.

Sự rõ ràng: Giá trị của thời kỳ không rõ ràng

Vai trò và lợi ích của đối tác rõ ràng nhất của Behao Jia: “Trong ngành bất động sản Trung Quốc, không cần thêm một nhà xây dựng mang tên ‘Beike’, mà cần một ‘đối tác tốt’ từ góc nhìn khách hàng”.

Giá trị của Behao Jia là giúp các nhà xây dựng lớn và trung bình nâng cao khả năng cạnh tranh sản phẩm, giảm thiểu chi phí sai sót trong hướng cửa sổ hoặc các chi tiết tinh tế khác, thúc đẩy đổi mới sản phẩm trong ngành. Hiện tại, nhiều dự án đang cung cấp dịch vụ, kiên trì mô hình tài sản nhẹ.

Thế giới bên ngoài không quá lo lắng về việc Beike trở thành nhà phát triển. Điều họ quan tâm là: hệ thống này hoạt động như thế nào, và Behao Jia có thể mang lại gì cho ngành bất động sản đang bước vào thời kỳ vi mô. Sự rõ ràng là giá trị nhất, đặc biệt trong thời kỳ không rõ ràng. Wu Bin nhấn mạnh: “Chúng ta không thể dự đoán trước tương lai, nhưng có thể mô tả chính xác lịch sử”. Dựa trên xu hướng này, qua bốn mô-đun (thiết kế cửa sổ, kiểm soát chất lượng, v.v.), sẽ tư vấn tốt hơn cho các đối tác.

Sức mạnh của Beike là gần gũi với giao dịch và khách hàng, và kiên nhẫn với những khó khăn. Behao Jia tiến thêm một bước — trở thành nguồn gốc của sự rõ ràng.