Gần đây, Ngân hàng trung ương Trung Quốc đã thông báo giảm 25 điểm cơ bản (BP) vào ngày 21 tháng 10 năm 2024, tích lũy tổng cộng giảm 60 BP trong năm nay, mở đầu cho một chu kỳ giảm lãi suất mới. Trong chu kỳ giảm lãi suất này, lợi tức đầu tư vào bất động sản thương mại dùng để ở có thể được cải thiện tốt hơn.
Bài viết này sẽ chủ yếu phân tích từ một số khía cạnh như tình hình ngành công nghiệp, Chính sách tiền tệ, Chính sách của trung ương và địa phương, so sánh lợi nhuận đầu tư trong và ngoài nước. Tình hình ngành Ở các thành phố như Quảng Châu, Thâm Quyến, Bắc Kinh, Thành Đô, nhà đầu tư thông thường có thể mua căn hộ cho thuê có tỷ lệ thuê vốn cao, tỷ lệ hoàn lại vốn đầu tư (bao gồm chi phí khác như quản lý tài sản) thường là 5%-6%. Con số này cao hơn nhiều so với tỷ lệ thuê vốn khoảng 1.5% của các căn hộ thông thường. Vậy sau một chuỗi cắt giảm lãi suất, ngành này sẽ có những tác động như thế nào ở Trung Quốc? Chỉ số lợi suất thực tế có thể được tính bằng cách trừ tỷ lệ thuê/mua từ tỉ lệ lãi suất ngân hàng Trung Quốc 5 năm gửi tiền cố định 1.8%, thu được phần thưởng rủi ro: Rủi ro phụ thuộc = Tỷ lệ thuê / mua - Lãi suất 5 năm của Ngân hàng Trung Quốc = 5% - 1.8% = 3.2% Chính sách tiền tệ Chính sách giảm lãi suất và giảm tỷ lệ lưu thông tiền tệ của Trung Quốc về bản chất là giảm chi phí vốn cho phía tài chính. Nhìn chung, tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư Hoàn lại vốn đầu tư được hình thành từ tỷ suất lãi không rủi ro cộng với phần nguy cơ. Trong trường hợp tỷ suất lãi không rủi ro giảm, Hoàn lại vốn đầu tư (tỷ lệ cho thuê/cho vay) lý thuyết cũng nên giảm. Tuy nhiên, do phần lớn chi phí thuê nhà không thể thay đổi mạnh mẽ, Có thể dự đoán rằng: Giả sử chi phí tài trợ trong tương lai giảm xuống 0, nếu Trung Quốc tiến vào thời đại lãi suất 0 hoặc thậm chí âm, nếu rủi ro phần thưởng vẫn là 3.2%, điều này có nghĩa là tỷ suất lợi nhuận tái đầu tư trong Bất động sản thương mại dùng để ở chỉ là 3.2%. Lúc này, thuê phải giảm so với hiện tại 36%, điều này gần như là không thể xảy ra. Điều này cho thấy, mặc dù chi phí tài trợ giảm mạnh, nhưng thực tế là khó có thể gây ra tác động lớn đến tỷ lệ thuê/mua Bất động sản thương mại dùng để ở. Ngược lại, môi trường thị trường thiếu các sản phẩm đầu tư có giá trị tốt khác có thể dẫn đến tăng giá tài sản Bất động sản thương mại dùng để ở. Chính sách trung địa Hiện tại, Chính quyền Trung ương và địa phương đang khuyến khích hệ thống nhà ở song hành. Khi tỷ lệ đô thị hóa của Trung Quốc đã gần hoàn thành, vai trò của chính quyền địa phương dần chuyển từ xây dựng tăng thêm sang tận dụng tài sản xây dựng có sẵn. Tại các thành phố hạng nhất, tỷ lệ nhà ở bảo đảm được nâng lên khoảng 50% so với kế hoạch hệ thống nhà ở song hành năm 2025. Những căn hộ bảo đảm này không phải là từ cơ sở hạ tầng mới mà là từ việc tái cải tạo và cho thuê lại các căn nhà cũ do chính phủ mua lại, ví dụ như 'Tập đoàn An cư Quảng Châu' được thành lập tại Quảng Châu. Chi phí vận hành của các doanh nghiệp này trực tiếp liên quan đến việc xem xét xem giá thuê căn hộ cho thuê khi mua bởi cá nhân có bị ảnh hưởng hay không. Dựa trên tình hình hoạt động của nhiều căn hộ cho thuê dài hạn trên thị trường, “chi phí thuê nhà” chiếm 50% là điểm cân bằng để căn hộ cho thuê dài hạn tiếp tục sinh lợi. Điều này có nghĩa là, ngay cả khi chính phủ thực hiện nhà ở bảo đảm, giá thuê cũng chỉ cao hơn hoặc tương đương với giá thị trường hiện có. Lão hóa ngôi nhà Để đánh giá tương lai dựa trên tỷ lệ thuê-hiện tại, thực tế là có một số không hợp lý, đặc biệt là vấn đề lão hóa của căn nhà. Trong điều kiện hợp lý, chi phí sửa chữa nhà nên chiếm bao nhiêu phần trăm của tiền thuê? Tham khảo từ Nhật Bản, chi phí sửa chữa và quản lý thường không vượt quá 5%-10% số tiền thuê. Tóm lại, trong thời kỳ lãi suất thấp sắp tới, kết hợp với tình hình thiếu sản phẩm sinh lợi cao phổ biến tại trong nước, kinh doanh cho thuê dài hạn bất động sản có thể trở thành một cơ hội kinh doanh tốt. #中国央行 ##降息 #
Nội dung chỉ mang tính chất tham khảo, không phải là lời chào mời hay đề nghị. Không cung cấp tư vấn về đầu tư, thuế hoặc pháp lý. Xem Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm để biết thêm thông tin về rủi ro.
Gần đây, Ngân hàng trung ương Trung Quốc đã thông báo giảm 25 điểm cơ bản (BP) vào ngày 21 tháng 10 năm 2024, tích lũy tổng cộng giảm 60 BP trong năm nay, mở đầu cho một chu kỳ giảm lãi suất mới. Trong chu kỳ giảm lãi suất này, lợi tức đầu tư vào bất động sản thương mại dùng để ở có thể được cải thiện tốt hơn.
Bài viết này sẽ chủ yếu phân tích từ một số khía cạnh như tình hình ngành công nghiệp, Chính sách tiền tệ, Chính sách của trung ương và địa phương, so sánh lợi nhuận đầu tư trong và ngoài nước.
Tình hình ngành
Ở các thành phố như Quảng Châu, Thâm Quyến, Bắc Kinh, Thành Đô, nhà đầu tư thông thường có thể mua căn hộ cho thuê có tỷ lệ thuê vốn cao, tỷ lệ hoàn lại vốn đầu tư (bao gồm chi phí khác như quản lý tài sản) thường là 5%-6%. Con số này cao hơn nhiều so với tỷ lệ thuê vốn khoảng 1.5% của các căn hộ thông thường. Vậy sau một chuỗi cắt giảm lãi suất, ngành này sẽ có những tác động như thế nào ở Trung Quốc?
Chỉ số lợi suất thực tế có thể được tính bằng cách trừ tỷ lệ thuê/mua từ tỉ lệ lãi suất ngân hàng Trung Quốc 5 năm gửi tiền cố định 1.8%, thu được phần thưởng rủi ro:
Rủi ro phụ thuộc = Tỷ lệ thuê / mua - Lãi suất 5 năm của Ngân hàng Trung Quốc = 5% - 1.8% = 3.2%
Chính sách tiền tệ
Chính sách giảm lãi suất và giảm tỷ lệ lưu thông tiền tệ của Trung Quốc về bản chất là giảm chi phí vốn cho phía tài chính. Nhìn chung, tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư Hoàn lại vốn đầu tư được hình thành từ tỷ suất lãi không rủi ro cộng với phần nguy cơ. Trong trường hợp tỷ suất lãi không rủi ro giảm, Hoàn lại vốn đầu tư (tỷ lệ cho thuê/cho vay) lý thuyết cũng nên giảm. Tuy nhiên, do phần lớn chi phí thuê nhà không thể thay đổi mạnh mẽ,
Có thể dự đoán rằng:
Giả sử chi phí tài trợ trong tương lai giảm xuống 0, nếu Trung Quốc tiến vào thời đại lãi suất 0 hoặc thậm chí âm, nếu rủi ro phần thưởng vẫn là 3.2%, điều này có nghĩa là tỷ suất lợi nhuận tái đầu tư trong Bất động sản thương mại dùng để ở chỉ là 3.2%. Lúc này, thuê phải giảm so với hiện tại 36%, điều này gần như là không thể xảy ra. Điều này cho thấy, mặc dù chi phí tài trợ giảm mạnh, nhưng thực tế là khó có thể gây ra tác động lớn đến tỷ lệ thuê/mua Bất động sản thương mại dùng để ở. Ngược lại, môi trường thị trường thiếu các sản phẩm đầu tư có giá trị tốt khác có thể dẫn đến tăng giá tài sản Bất động sản thương mại dùng để ở.
Chính sách trung địa
Hiện tại, Chính quyền Trung ương và địa phương đang khuyến khích hệ thống nhà ở song hành. Khi tỷ lệ đô thị hóa của Trung Quốc đã gần hoàn thành, vai trò của chính quyền địa phương dần chuyển từ xây dựng tăng thêm sang tận dụng tài sản xây dựng có sẵn. Tại các thành phố hạng nhất, tỷ lệ nhà ở bảo đảm được nâng lên khoảng 50% so với kế hoạch hệ thống nhà ở song hành năm 2025.
Những căn hộ bảo đảm này không phải là từ cơ sở hạ tầng mới mà là từ việc tái cải tạo và cho thuê lại các căn nhà cũ do chính phủ mua lại, ví dụ như 'Tập đoàn An cư Quảng Châu' được thành lập tại Quảng Châu. Chi phí vận hành của các doanh nghiệp này trực tiếp liên quan đến việc xem xét xem giá thuê căn hộ cho thuê khi mua bởi cá nhân có bị ảnh hưởng hay không.
Dựa trên tình hình hoạt động của nhiều căn hộ cho thuê dài hạn trên thị trường, “chi phí thuê nhà” chiếm 50% là điểm cân bằng để căn hộ cho thuê dài hạn tiếp tục sinh lợi. Điều này có nghĩa là, ngay cả khi chính phủ thực hiện nhà ở bảo đảm, giá thuê cũng chỉ cao hơn hoặc tương đương với giá thị trường hiện có.
Lão hóa ngôi nhà
Để đánh giá tương lai dựa trên tỷ lệ thuê-hiện tại, thực tế là có một số không hợp lý, đặc biệt là vấn đề lão hóa của căn nhà. Trong điều kiện hợp lý, chi phí sửa chữa nhà nên chiếm bao nhiêu phần trăm của tiền thuê? Tham khảo từ Nhật Bản, chi phí sửa chữa và quản lý thường không vượt quá 5%-10% số tiền thuê.
Tóm lại, trong thời kỳ lãi suất thấp sắp tới, kết hợp với tình hình thiếu sản phẩm sinh lợi cao phổ biến tại trong nước, kinh doanh cho thuê dài hạn bất động sản có thể trở thành một cơ hội kinh doanh tốt.
#中国央行 # #降息 #