La tecnología blockchain está avanzando significativamente en diversos aspectos de la vida, y la industria inmobiliaria no es una excepción. Esto se evidencia a través del desarrollo de mercados inmobiliarios dedicados y descentralizados como Propy y Ubitquity.

Una nueva tendencia que está causando sensación es la aparición de bienes raíces tokenizados, lo que promete transformar la forma en que los usuarios compran, venden, ganan e invierten en propiedades inmobiliarias.

¿Qué es el bienes raíces tokenizado?

Fuente: metawealth

El Real Estate Tokenizado representa propiedades inmobiliarias y sus flujos de efectivo como tokens blockchain. Es un nuevo método de propiedad digital que implica el uso de la tecnología blockchain para convertir activos inmobiliarios en tokens fungibles o no fungibles (NFTs).

El uso de la tokenización de bienes raíces en NFTs o tokens fungibles depende en gran medida del activo exacto que se está tokenizando y del propósito de la tokenización del activo. La tokenización de NFT funciona mejor para propiedades representadas en su totalidad, lo que significa que un token representará un activo físico. Por otro lado, los tokens fungibles funcionan mejor cuando se divide la propiedad de un activo en diferentes partes. En este caso, el valor de una propiedad se puede dividir en múltiples tokens.

Los tokens NFT se configuran para que el propietario de dicho token siga conservando todos los derechos y obligaciones asociados con la propiedad subyacente. Estos detalles se escriben en los contratos inteligentes, que luego se almacenan en la cadena de bloques. Los contratos inteligentes también están programados para autoejecutarse en reacción a una condición predeterminada, como la transferencia automática de un activo después de una venta sin interferencia humana.

¿Cómo funciona el tokenizado de bienes raíces?

La tokenización de bienes raíces depende de tres factores principales que giran en torno a la propiedad misma. El primero es el emisor del token, responsable de crear y gestionar los tokens. Puede ser el propietario de la propiedad, un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) o cualquier plataforma de tokenización dedicada. Los demás interesados incluyen a los inversionistas que comprarán los activos y los contratos inteligentes que gestionan la transferencia de propiedad.

El proceso de tokenización comienza con la selección de los activos más atractivos (es decir, propiedades con alto potencial de inversión). Después de elegir el activo o los activos más adecuados, los propietarios de propiedades crearán un vehículo de inversión de propósito especial (SPV) para gestionarlo durante todo el proceso de venta, como la mayoría de las otras ofertas lo hacen.

Después, el propietario debe seleccionar una plataforma para ayudarlo a convertir y acuñar tokens digitales para la propiedad. Los datos subyacentes del token contendrán información como reglas de transacción, el valor de la propiedad, etc. También pueden incluir regalías, para que los propietarios puedan ganar porcentajes si la propiedad se vende en el futuro. Esto permitirá al emisor del token acuñar cualquier número específico de tokens que representen típicamente la propiedad proporcional o los derechos completos sobre el activo.

A continuación, se desarrolla un contrato inteligente seguro para definir las reglas que rigen la propiedad, distribución y los derechos de los inversionistas, al tiempo que se garantiza el cumplimiento de los requisitos reglamentarios. El propietario de la propiedad puede utilizar la autonomía de los contratos inteligentes para establecer parámetros sobre quién tiene acceso a qué parte de la propiedad (o token asociado), el proceso de transacción u otras reglas legales o de privacidad.

Los propietarios de propiedades también deben considerar todas las leyes y regulaciones pertinentes, como las leyes de seguridad y las regulaciones contra el lavado de dinero. La mayoría de las ofertas de bienes raíces utilizan SPVs, generalmente establecidas como sociedades de responsabilidad limitada (LLCs) para invertir en bienes raíces de manera segura.

En este punto, el token puede ser lanzado a los inversores, quienes ahora son dueños de partes de la participación del activo inmobiliario. También se puede crear un mercado secundario que permita a los inversores comprar y vender sus tokens.

Proceso de Tokenización Paso a Paso

Varios proyectos de blockchain proporcionan tokenización de bienes raíces para los usuarios. Plataformas populares incluyen gate.Kaleido, Propy, BlockchainX, RealT, Roofstock, y Synodus. Si bien estas plataformas utilizan métodos similares de tokenización, esta sección se centrará específicamente en el proceso de tokenización de Kaleido.

Cada proceso de tokenización comienza con una conexión blockchain. Para este ejemplo, utilizaremos la red de prueba Avalanche, que proporciona un entorno de prueba seguro sin necesidad de activos reales. Luego, debe conectar la plataforma Kaleido a la red de prueba a través de este enlace. Una vez conectado, puede ajustar configuraciones avanzadas como la gestión de gas y los detalles del procesamiento de transacciones.

Fuente: kaleido.io

El siguiente paso es vincular tu implementación de Kaleido (la cuenta que conectaste a Avalanche) a un Sistema de Archivos Interplanetario (IPFS). El IPFS es una red alternativa para almacenar y compartir archivos. Como tal, puedes usar un IPFS proporcionado por Kaleido o conectar a un IPFS públicousando su API y URL de puerta asociada.

Después de completar estos pasos, puede conectar una billetera. Es posible que se le solicite agregar una nueva clave de billetera también. Esta guía agregará dos, una llamada “test” y otra llamada “receivenft”. Agregue la dirección de billetera para la clave “test” en el Avalanche Fuji Faucet y luego agregue algunas fichas de la red de prueba que le permitirán realizar sus transacciones.

Fuente: kaleido.io

Después de confirmar que la billetera y la cadena de bloques están conectadas correctamente, puedes comenzar la tokenización correctamente. Ve a la sección “Construir” en Kaleido para crear un contrato inteligente. Después, selecciona la plantilla de token ERC que deseas usar, configura el resto del contrato inteligente y luego selecciona o crea una ruta para implementar el contrato inteligente.

Fuente: kaleido.io

Su billetera debe tener suficientes fondos para implementar el contrato inteligente en el espacio de nombres que creó anteriormente. Después de eso, la plataforma le notificará una vez que la implementación sea exitosa. Finalmente, cree un grupo de tokens vinculado a su contrato inteligente implementado. Este grupo se encargará de administrar los tokens acuñados y realizar un seguimiento de sus detalles.

Al finalizar este proceso, deberías haber tokenizado con éxito tu activo elegido, utilizando la tecnología blockchain para representar la propiedad en un formato digital.

Fuente:kaleido.io

Plataformas populares de tokenización de bienes raíces

Propiedad

Fuente: propy.com

Propy es una plataforma de transacción inmobiliaria que permite a los compradores, vendedores, sus agentes y agentes de fideicomiso cerrar acuerdos tradicionales de bienes raíces completamente en línea. Fue fundada por la CEO, Natalia Karayaneva, quien creó el proyecto para combatir el consumo de tiempo y el fraude en las transacciones inmobiliarias. Es el primer proyecto en completar una transacción inmobiliaria basada en blockchain.

Propy utiliza la tecnología blockchain y contratos inteligentes para automatizar procedimientos complejos como pagos y transferencias de propiedades. También reduce el riesgo de errores humanos durante las transacciones. El proyecto admite tanto pagos en criptomonedas como en moneda fiduciaria y ofrece una plataforma fácil de usar con una lista de propiedades clara para facilitar el proceso de compra/venta de los usuarios.

Para obtener más información, haga clic aquí.

BlockchainX

Fuente: blockchainx.tech

BlockchainX es una empresa de desarrollo de blockchain dedicada a proporcionar soluciones empresariales para impulsar sus operaciones. La plataforma ofrece diferentes servicios que giran en torno al desarrollo de soluciones blockchain desde cero, ideación y análisis de mercado de los productos y servicios.

Los servicios de tokenización del proyecto abarcan varios sectores, lo que permite convertir diferentes tipos de propiedades en activos basados en blockchain. La tokenización puede aplicarse a bienes raíces residenciales, incluidas casas, villas y pisos, para simplificar la propiedad y mejorar su valor de mercado. Espacios comerciales como edificios de oficinas, centros comerciales y tiendas minoristas también se benefician de la tokenización, lo que atrae a un grupo más amplio de inversores y mejora la liquidez de los activos. También proporciona tokenización para activos inmobiliarios de hospitalidad como hoteles y resorts.

Además, proyectos de tierras y desarrollo como el desarrollo urbano y las ciudades inteligentes se pueden tokenizar con soluciones personalizadas. Blockchain X también tokeniza los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT), para que puedan negociarse en bolsas de valores y aumentar su potencial de retorno de la inversión. Por último, también ofrece la tokenización de propiedad fraccionada.

Roofstock

Fuente: roofstock

Roofstockes una plataforma basada en blockchain que busca agilizar el proceso de inversión en propiedades de alquiler unifamiliar. El proyecto ha gestionado un volumen total de $3 mil millones en gestión de activos, y ha vendido hasta 18,000 casas desde 2015.

Cada propiedad incluida en la lista contiene datos financieros importantes, como ingresos por alquiler esperados, gastos de la propiedad y potencial de inversión, lo que permite a los inversores tomar decisiones informadas. Algunas propiedades ya vienen con inquilinos, lo que ofrece una forma más sencilla de empezar a recibir ingresos por alquiler de inmediato.

Proyectos ecológicos populares en la tokenización de bienes raíces

Diferentes sectores de energías renovables donde la tokenización ya está marcando la diferencia incluyen:

Bienes Raíces Verdes

Bienes raíces verdes se refiere a propiedades diseñadas con sostenibilidad, con el objetivo de reducir el impacto ambiental y promover un estilo de vida ecológico. La tokenización lleva este concepto más allá al transformar la propiedad de estas propiedades en tokens digitales en una cadena de bloques, lo que hace que invertir en propiedades sostenibles sea más accesible, flexible y transparente.

Además de compartir las mismas ventajas que el bienes raíces tokenizados regulares, invertir en propiedades de bienes raíces verdes tokenizados también permite a individuos y organizaciones alinear sus objetivos financieros con sus valores ambientales. Participar en este mercado permite a los inversores apoyar los esfuerzos de sostenibilidad y obtener ganancias directamente. Por lo tanto, a pesar de desafíos como valuaciones inconsistentes e incertidumbres regulatorias, la tokenización de bienes raíces verdes puede potencialmente crear un futuro más sostenible.

Derechos de agua tokenizados

Los derechos de agua tokenizados son un enfoque más moderno para gestionar la propiedad y los derechos de uso de los recursos hídricos a través de activos de blockchain. Ayuda a abordar problemas de larga data que afectan la gestión del agua, mejorando así la transparencia y la sostenibilidad en la asignación y uso de los recursos hídricos.

Los derechos de agua tokenizados pueden comprarse, venderse y transferirse fácilmente entre diferentes plataformas de blockchain. Este enfoque promueve una mejor distribución del agua, asegurando que llegue a aquellos que más lo necesitan mientras se reducen los conflictos y otras ineficiencias encontradas en los sistemas tradicionales.

Además, el uso de la tecnología blockchain simplifica los procesos de gestión del agua. Los contratos inteligentes y los libros de contabilidad descentralizados pueden manejar el seguimiento automatizado y seguro de las transacciones de derechos de agua, lo que a su vez reducirá los obstáculos administrativos y fomentará el uso responsable de los recursos.

Además, los derechos de agua tokenizados desempeñan un papel crucial en fomentar la conservación del medio ambiente. Crean un sistema responsable para asignar agua, alentando a los usuarios a adoptar prácticas sostenibles e invertir en más iniciativas para proteger los recursos hídricos para las futuras generaciones.

Energía Renovable Tokenizada

La tokenización también ha ganado popularidad en el sector de la energía renovable. Este enfoque crea diferentes oportunidades para proyectos como granjas solares y turbinas eólicas, mejorando así su liquidez, diversificando las fuentes de ingresos y atrayendo inversiones de la comunidad Web3.

Similar to tokenized water rights, fractional ownership allows smaller investors to participate in funding green energy projects, making it easier for more people to invest in sustainable projects. A popular example of this is COSOLAR, una cooperativa solar brasileña que se asoció con el proyecto de blockchain Las cosas se vuelven en línea (TGO) a tokenizar su planta de energía solar. Esta colaboración les permite hacer un seguimiento y recompensar la producción de energía en tiempo real, siguiendo métricas de sostenibilidad verificables y promoviendo prácticas responsables de generación de energía.

Naturaleza y Estructura del Bienes Raíces Tokenizados

Las características clave del bienes raíces tokenizados incluyen:

Flujos de efectivo inmobiliarios tokenizados

Este enfoque proporciona liquidez adicional a los propietarios de propiedades, ya que también pueden tokenizar los flujos de efectivo de una propiedad. Los flujos de efectivo pueden determinarse eliminando los costos operativos de la propiedad, como la hipoteca, los impuestos, el seguro y otros servicios públicos del ingreso por alquiler de la propiedad. Los derechos sobre este flujo de efectivo pueden representarse como NFT y los propietarios de propiedades pueden dividir aún más la propiedad de sus propiedades del flujo de efectivo que generan. Esto les permite vender el derecho a ese ingreso por alquiler a otra persona por un período específico. Al tokenizar el flujo de efectivo vinculado a bienes raíces, los propietarios de propiedades también obtienen acceso a opciones financieras más flexibles y pueden reducir sus costos financieros totales relacionados con las inversiones en bienes raíces.

Propiedad total de activos

Algunos activos inmobiliarios tokenizados ofrecen la propiedad total de la propiedad al representar activos inmobiliarios individuales como NFT (tokens no fungibles) únicos. Como tal, cada NFT difiere de otros en la cadena de bloques, lo que indica la singularidad de cada propiedad. Poseer un NFT es lo mismo que poseer la propiedad en sí, por lo que transferir el NFT significa un cambio en la propiedad.

Además, estos tokens pueden contener información vital como datos de ventas históricas, documentos de propiedad y direcciones de propiedades. Este método simplifica el proceso de compra y venta, permitiendo que las transacciones se realicen en los mercados de NFT con solo unos pocos clics, reduciendo drásticamente el tiempo que normalmente se necesita para completar las transacciones inmobiliarias tradicionales.

Uso de NFTs Dinámicos

La tokenización puede mejorarse aún más convirtiendo propiedades en NFT dinámicos. Estos NFT pueden actualizar automáticamente sus datos bajo condiciones específicas, como un reemplazo de techo. Como tal, los NFT dinámicos permiten un mejor intercambio de información entre las partes involucradas. Un NFT puede contener diferentes imágenes y videos de una propiedad en particular, resaltando su estado actual. Si se vende a otra persona más adelante, se pueden agregar más medios, lo que brinda a los compradores una perspectiva más completa de la propiedad que desean comprar.

Inmuebles fraccionados

La propiedad fraccionada de bienes raíces implica dividir la propiedad de un inmueble entre varias personas. Como tal, tener todos los tokens fungibles asociados con la propiedad otorga la plena propiedad de la propiedad.

Dependiendo de cómo estén estructurados, el uso de tokens de bienes raíces fraccionados puede animar a más inversores a construir carteras personalizadas con diferentes activos. También puede permitir a los compradores potenciales dar pasos más pequeños para construir u poseer la propiedad deseada.

Gestión de Contratos Inteligentes

Las transacciones inmobiliarias típicas incluyen varios procesos manuales antes de que se pueda completar una transacción. Estos incluyen inspecciones, negociaciones después de las inspecciones y depósitos en garantía. La inclusión de contratos inteligentes añade una capa de automatización a estos procedimientos al mantener registros digitales de estos procesos.

Además, los contratos inteligentes pueden facilitar la transferencia de activos. La lógica detrás de este nivel de automatización puede ser ejecutada a través de las funciones transferFrom y approve, y son compatibles con estándares de tokens populares como ERC-20 y ERC-721.

Sin embargo, debido a la compleja naturaleza legal y regulatoria de las transacciones inmobiliarias, se desarrollaron otros marcos de oferta de tokens de seguridad (STO) como ERC-1400 y EERC-3643 para facilitar la gestión de activos tokenizados. También proporcionan características adicionales para garantizar que todas las partes cumplan con las leyes y regulaciones pertinentes, como los requisitos de KYC y prevención del lavado de dinero.

Beneficios de Bienes Raíces Tokenizados

Varios beneficios de bienes raíces tokenizados incluyen:

Mayor transparencia y eficiencia

La tecnología blockchain facilita transacciones inmutables y transparentes, convirtiéndolas en una solución ideal para el manejo de bienes raíces, ya que su estructura descentralizada simplifica los procedimientos de adquisición normalmente complejos. La tokenización de bienes raíces también reduce la larga lista de partes interesadas a solo tres: el propietario de la propiedad (vendedor), el comprador potencial y la plataforma utilizada para la tokenización. El uso de contratos inteligentes también aumenta la automatización, reduciendo así la necesidad de interactuar con muchas personas para adquirir un activo.

Mejor Liquidez

Fraccionar el valor de una propiedad durante la tokenización también aumenta la liquidez. Esto se debe a que la tokenización permite a los propietarios vender partes de su propiedad más rápidamente, mientras que los compradores pueden adquirir activos poco a poco, en oposición al método tradicional de comprar una propiedad de una vez, o hacer pagos significativos en periodos cortos.

Mejores oportunidades para inversores a pequeña escala

Típicamente, invertir en bienes raíces se ha considerado una opción para las personas más acaudaladas. Los precios de los bienes raíces a menudo disuaden a las personas de invertir, especialmente si no cuentan con un respaldo financiero importante. Sin embargo, la tokenización ha hecho posible que los inversores de pequeña escala también inviertan en bienes raíces.

Menos riesgo de contraparte

Las cadenas de transacciones más largas pueden ser difíciles de rastrear. Esto fue un problema mayor en la era tradicional de venta de bienes raíces, donde terceros reducían la transparencia con su participación. Sin embargo, el uso de la tecnología blockchain (especialmente contratos inteligentes) mejora la transparencia desde una perspectiva regulatoria. Minimiza la interacción humana, acorta la cadena de transacciones y reduce los riesgos asociados con la participación de las contrapartes.

Mejor Descubrimiento de Precios

Los tokens de bienes raíces fraccionados pueden simplificar la determinación de los precios de mercado justos para las propiedades. Actualmente, los profesionales del sector inmobiliario utilizan varios puntos de datos para estimar los precios de las propiedades, lo que provoca opiniones diferentes sobre el valor de una propiedad. Al fraccionar las propiedades, los vendedores pueden evaluar rápidamente el precio que los compradores están dispuestos a pagar por acciones de la propiedad, lo que proporciona una imagen más clara del valor de mercado general.

Costos más bajos

La tokenización de bienes raíces ofrece una nueva forma de simplificar los procesos involucrados en la compra y venta de propiedades, aunque no cambia el costo real de los bienes raíces en sí. Los tokens utilizan contratos inteligentes para definir los términos de transferencia y también pueden llevar a cabo transacciones directamente una vez completados. Esto crea un método más eficiente y menos costoso para coordinar tareas entre varias partes, como prestamistas hipotecarios, notarios y compañías de depósito en garantía. Como resultado, las transacciones de bienes raíces se pueden completar de manera más fluida y con mayor confianza.

Desafíos que enfrenta la tokenización de bienes raíces

Los desafíos incluyen:

Autenticación y Verificación de Datos

La tokenización de bienes raíces requiere que los propietarios proporcionen información precisa sobre sus propiedades, incluyendo la ubicación, los documentos de cumplimiento y propiedad. Como resultado, proporcionar documentos inexactos o falsificados puede llevar a disputas legales y pérdida de confianza. Los datos precisos también son esenciales para cerrar transacciones, ya que ofrecen información clave sobre la propiedad. Esto incluye detalles como el año de construcción, el precio de alquiler promedio, las renovaciones, el estado actual y otra información relevante.

Requisitos de licencia complejos

Los activos inmobiliarios sólo pueden ser tokenizados en plataformas con licencia que proporcionen regulación para la operación y gestión de ofertas de tokens de seguridad (STOs). Obtener esta licencia no es tarea fácil, ya que estas plataformas deben someterse a una serie de evaluaciones rigurosas y periódicas para garantizar el cumplimiento de las regulaciones.

Asuntos Regulatorios

Muchas personas que trabajan en autoridades regulatorias, así como en el sector inmobiliario, realmente no saben cómo funciona la tecnología blockchain. Esto crea una brecha de conocimiento, lo que conduce a un entorno regulatorio que crea obstáculos innecesarios para todos los involucrados. Como resultado, los inversionistas perderán la confianza en el sistema, lo que, a su vez, frenará el crecimiento del sector.

Recuperación de billetera

Comprar una casa tokenizada te proporciona un título basado en NFT almacenado en tu billetera, lo que te da una propiedad segura. Sin embargo, perder la contraseña de tu billetera significa que no puedes acceder al título, lo que resulta en una pérdida de propiedad. Esto crea desafíos en la vinculación de activos digitales con sus propiedades físicas y complica la verificación de propiedad en casos de fraude o pérdida de contraseña. Una solución potencial es asociarse con una entidad centralizada, como una agencia gubernamental, para reemitir un NFT por un título de casa perdido, similar a reemplazar un título físico.

Conclusión

El concepto de tokenización todavía es bastante nuevo y puede llevar un tiempo antes de que se implemente en diferentes blockchains y redes. Sin embargo, tiene mucho potencial y, si se implementa correctamente, puede transformar por completo la forma en que negociamos bienes raíces. No obstante, la industria de blockchain es muy volátil, por lo que se recomienda a todos que investiguen adecuadamente antes de invertir en bienes raíces tokenizados.