## 特朗普关于购房提议：雄心勃勃的计划还是监管失败？

保护美国人拥有自己房屋的权利是近年来的核心政治口号之一。唐纳德·特朗普再次提起此话题，提出对希望购买更多房产的大型投资基金进行激进限制。这一提议引发了公众辩论的极大关注，市场也立即做出反应——Blackstone、Invitation Homes以及American Homes 4 Rent的股票迅速贬值。然而，分析师警告：这是否真能解决问题，还是仅仅表面上改变了房地产市场的结构？

## 为什么机构投资者不是主要罪魁祸首？

市场的现实似乎比政治言辞更为复杂。管理租赁房产组合的大型企业实体在美国所有出租房屋中的比例仅约为3.4%——即大约80,000套房产由最大玩家掌控。根据John Burns Research and Consulting的数据，拥有100套及以上房屋的公司占所有房产交易的比例不到1%。

对机构投资者关注度的上升更多源于其在媒体上的曝光，而非对市场的实际影响。John Burns的Rick Palacios Jr.指出：“虽然机构投资者引起了巨大关注，但实际数字显示，它们只是一个很小的部分。”大多数出租房屋仍归小型投资者所有——所谓的“Mom-and-Pop”投资者，拥有不到十套房产。在2025年第三季度，这一群体约占购房总数的14%，而最大投资者仅占2.5%。

## 真实的问题出在哪里？

Redfin的经济学家Daryl Fairweather指出了被政治化讨论所忽视的事实：“房价上涨的主要原因是房源的稀缺。”引人关注的不是企业的贪婪，而是资源的稀缺本身。如果我们想解决住房危机，就必须增加供应——尤其是通过在有吸引力的地区建设高密度住宅。

特朗普的提议虽然受欢迎，但未能触及问题的核心。即使完全禁止大型投资基金，也无法解决主要原因——市场上房屋供应不足。

## 不同地区的影响各异

然而，必须注意的是，大规模资本的影响并非在全国范围内都一样。企业房东主要集中在东南部快速发展的城市。美国政府问责办公室的报告显示，2022年，主要投资者控制了亚特兰大25%的出租房屋，杰克逊维尔(佛罗里达)控制了21%，罗利(北卡罗来纳)则占18%。

在这些地区，问题确实更为严重，尽管专家们仍在辩论：机构买家是通过提高租金，还是通过提供更多出租房源来影响市场。

## 关于实际影响的研究结果不一

Cotality的首席经济学家Selma Hepp强调了问题的复杂性：“科学研究远未得出统一结论。”机构投资者传统上关注经济活跃、就业市场强劲的地区——正是在这些地区，需求的增长首先推动租金上涨，随后吸引投资资本，而非相反。

Baruch College的Joshua Coven对这一现象进行了深入研究。他的结论是模棱两可的：大型房东确实可能通过增加出租房源来降低租金，但另一方面，购买房产减少了个人买家的房源——这导致最活跃市场的房价上涨了约20%。Coven评论道：“这使得人们难以成为房主——房价上涨，待售房源减少。同时，这些房产进入租赁市场，增加了可租住房的供应。”

## 限制措施是否真的会改变现状？

限制机构投资者的活动或禁止租金上涨的政策，可能会适得其反——减少租赁市场的供应，最终推高房价。这是一个常被忽视的悖论。

解决住房危机的真正方案需要更为复杂的措施：通过放宽建筑法规增加供应，支持密集型建设，以及各种增加可用房源的举措——无论是出租还是出售。否则，问题的根源将依然存在，无论房产归谁所有。