住宅不動産投資信託（REIT）セクターは、主要運営者が四半期業績を発表しようとする中、重要な局面に差し掛かっています。主要プレーヤーの中で、エセックスは市場の課題と機会の交差点に立ち、エセックスのアパートメント市場を2026年に向けた業界全体の動向の縮図として位置付けています。## 米国アパートメントセクターの大きな市場変革2025年最終四半期に、米国のアパートメント市場は根本的な変化を経験し、パンデミック後の異例の成長からの脱却を示しました。業界データのRealPageによると、市場は明らかに正常化に向かって動き、季節性のパターンがほぼ3年の混乱の後に再び復活しました。2022年以来初めて、季節性の第4四半期における純ユニット損失は約40,400ユニットに達し、年末の移動パターンが通常に戻りつつあることを示しています。通年の吸収数は365,900ユニットで、2024年中頃以来最低の年間数値となり、近年の過剰な数字よりも長期的な平均値に近づいています。供給の動態も緩やかに抑制され続けています。2025年を通じて約409,500ユニットが新たに供給され、そのうち約89,400ユニットが最後の四半期に到着しました。これは、新規供給の4四半期連続の減速を示しています。とはいえ、供給量は依然として伝統的な歴史的基準を大きく上回っており、物理的な稼働率や賃料の交渉力に圧力をかけ続けています。年末時点で、総稼働率は94.8％に低下し、実質的な募集賃料は第4四半期に1.7％減少、通年では0.6％の減少となり、2021年初以来最も大きな年間縮小を記録しました。家主はインセンティブを提供するケースが増加し、23％以上のユニットが平均7％のインセンティブを提供しており、運営者から借り手への交渉力の基本的なシフトを示しています。## 地域別の動きがアパートREITの勝者と敗者を生む市場のパフォーマンスは地域ごとに分断され、運営戦略の展望に差異を生み出しています。オースティン、フェニックス、デンバー、サンアントニオなどのサンベルト都市では供給過剰が著しく、賃料の圧縮が顕著となり、これらの急速に拡大する都市に集中投資しているREITには逆風となっています。一方、ニューヨーク、サンフランシスコ、サンノゼなどの供給制約のある沿岸部やテクノロジー拠点の市場は堅調で、賃料は緩やかに上昇を続けています。これらの地域の二分化は競争環境を根本的に変え、地理的に多様なポートフォリオを持つ運営者や、西海岸に集中したプレゼンスを持つ運営者に有利に働いています。特に、カリフォルニアの高所得層の借り手層やテクノロジー関連の雇用市場に大きく露出しているエセックスのような企業にとっては、守備的な特性を持つ地域配置が有利です。エセックスのアパートメントコミュニティにとって、西海岸の位置付けは防御的な特性を持ちます。同地域の高い住宅価格は居住者の在住期間を延ばし、テクノロジー企業の雇用拡大が高所得層の需要を支え、供給不足のサンベルトの競合他社に対して相対的なパフォーマンスを後押ししています。## 物件レベルの収益は2026年前半に逆風に直面これらの市場の力の組み合わせにより、短期的には物件レベルの収益性指標が圧迫される見込みです。同一物件の純営業利益（NOI）の成長は横ばいまたはわずかに減少し、稼働率の課題と価格設定力の制約が収益指標に圧力をかける展開となるでしょう。この環境は、2月初旬に予定されている主要5つの住宅REITの収益発表に向けた準備を整えています。## 主要5つの住宅REITが異なる道を歩む**アバロンベイ・コミュニティーズ**は最近第4四半期の結果を発表し、短期的な見通しは控えめです。同運営者は第4四半期の収益を約7億6800万ドルと予測し、前年比で3.75％の増加を示唆しています。コア資産運用収益（FFO）1株あたりは約2.84ドルと見込まれ、年間成長率は1.43％と推定されます。堅実な財務体質と主要市場の供給制約により、稼働率の圧力が緩和すれば長期的な安定化に向かうと見られています。**エセックス・プロパティ・トラスト**も厳しい報告期間に直面しました。同運営者は、西海岸に大きく集中していることから、所得の高い世帯や好調な借り手層、住宅コストの高さが基本的な需要を支えているとしています。第4四半期の収益は約4億7700万ドルと予測され、前年比4.86％の成長を見込んでいます。コアFFOの1株あたりは3.93ドルから4.03ドルの範囲と見込み、市場コンセンサスは4.00ドルで、年間約2％の成長を示しています。第4四半期の供給増加により稼働率や賃料が圧迫されましたが、エセックスのアパートメントポートフォリオの質の高い借り手層と沿岸市場の供給制約が相対的な支援となる見込みです。**ミッドアメリカ・アパートメント・コミュニティーズ**は、サンベルトに焦点を当てた第4四半期の見通しを示しました。四半期の収益は約5億5800万ドルと予測され、前年比1.45％の増加です。第4四半期のコアFFOは1株あたり2.23ドルと見込まれ、市場予想は2.22ドルで、ほぼ前年と同水準です。地域の供給過剰により価格設定力は制限されているものの、更新率の安定化の兆しも見られます。**エクイティ・レジデンシャル**は、第4四半期の結果を控え、緩やかな勢いを見込んでいます。同運営者は収益を7億8900万ドルと予測し、前年比2.94％の増加を見込んでいます。正規化されたFFOは1株あたり1.04ドルと示され、年間4％の成長を示唆しています。都市と郊外の多様化や高所得層の借り手層が、季節的な第4四半期の価格低迷や一部市場の供給圧力にもかかわらず、一定の支援となっています。**カムデン・プロパティ・トラスト**は、第4四半期の動向において、成長著しい市場への露出が業界の逆風を部分的に相殺しています。第4四半期の収益は約3億9500万ドルと予測され、前年比2.15％の増加です。コアFFOは1株あたり1.73ドルと見込まれ、前年とほぼ同水準です。同運営者の地理的バランスと居住者の質の高さが、供給競争の激化にもかかわらず、短期的な安定性を支えています。## 今後の展望：市場の正常化は継続アパートメントセクターの正常化への移行は、一時的な循環的変動ではなく、数年にわたる変化を伴うものです。地理的選択肢を持ち、居住者の質に焦点を当て、財務基盤の強い運営者—特にエセックスのような主要なアパートメントコミュニティを持つ企業—は、飽和した供給市場に集中する同業他社よりも、変化する環境をうまく乗り切ることができると見られます。決算シーズンは、主要運営者がこの移行期間をどのように乗り切ったかについての明確な情報を投資家に提供し、今後も控えめな成長と運営圧力が続くとのアナリスト予測を裏付ける結果となる見込みです。
エセックスアパートメント市場、住宅REITの第4四半期決算報告により大きな変化を示す
住宅不動産投資信託（REIT）セクターは、主要運営者が四半期業績を発表しようとする中、重要な局面に差し掛かっています。主要プレーヤーの中で、エセックスは市場の課題と機会の交差点に立ち、エセックスのアパートメント市場を2026年に向けた業界全体の動向の縮図として位置付けています。
米国アパートメントセクターの大きな市場変革
2025年最終四半期に、米国のアパートメント市場は根本的な変化を経験し、パンデミック後の異例の成長からの脱却を示しました。業界データのRealPageによると、市場は明らかに正常化に向かって動き、季節性のパターンがほぼ3年の混乱の後に再び復活しました。
2022年以来初めて、季節性の第4四半期における純ユニット損失は約40,400ユニットに達し、年末の移動パターンが通常に戻りつつあることを示しています。通年の吸収数は365,900ユニットで、2024年中頃以来最低の年間数値となり、近年の過剰な数字よりも長期的な平均値に近づいています。
供給の動態も緩やかに抑制され続けています。2025年を通じて約409,500ユニットが新たに供給され、そのうち約89,400ユニットが最後の四半期に到着しました。これは、新規供給の4四半期連続の減速を示しています。とはいえ、供給量は依然として伝統的な歴史的基準を大きく上回っており、物理的な稼働率や賃料の交渉力に圧力をかけ続けています。
年末時点で、総稼働率は94.8％に低下し、実質的な募集賃料は第4四半期に1.7％減少、通年では0.6％の減少となり、2021年初以来最も大きな年間縮小を記録しました。家主はインセンティブを提供するケースが増加し、23％以上のユニットが平均7％のインセンティブを提供しており、運営者から借り手への交渉力の基本的なシフトを示しています。
地域別の動きがアパートREITの勝者と敗者を生む
市場のパフォーマンスは地域ごとに分断され、運営戦略の展望に差異を生み出しています。オースティン、フェニックス、デンバー、サンアントニオなどのサンベルト都市では供給過剰が著しく、賃料の圧縮が顕著となり、これらの急速に拡大する都市に集中投資しているREITには逆風となっています。
一方、ニューヨーク、サンフランシスコ、サンノゼなどの供給制約のある沿岸部やテクノロジー拠点の市場は堅調で、賃料は緩やかに上昇を続けています。これらの地域の二分化は競争環境を根本的に変え、地理的に多様なポートフォリオを持つ運営者や、西海岸に集中したプレゼンスを持つ運営者に有利に働いています。特に、カリフォルニアの高所得層の借り手層やテクノロジー関連の雇用市場に大きく露出しているエセックスのような企業にとっては、守備的な特性を持つ地域配置が有利です。
エセックスのアパートメントコミュニティにとって、西海岸の位置付けは防御的な特性を持ちます。同地域の高い住宅価格は居住者の在住期間を延ばし、テクノロジー企業の雇用拡大が高所得層の需要を支え、供給不足のサンベルトの競合他社に対して相対的なパフォーマンスを後押ししています。
物件レベルの収益は2026年前半に逆風に直面
これらの市場の力の組み合わせにより、短期的には物件レベルの収益性指標が圧迫される見込みです。同一物件の純営業利益（NOI）の成長は横ばいまたはわずかに減少し、稼働率の課題と価格設定力の制約が収益指標に圧力をかける展開となるでしょう。
この環境は、2月初旬に予定されている主要5つの住宅REITの収益発表に向けた準備を整えています。
主要5つの住宅REITが異なる道を歩む
アバロンベイ・コミュニティーズは最近第4四半期の結果を発表し、短期的な見通しは控えめです。同運営者は第4四半期の収益を約7億6800万ドルと予測し、前年比で3.75％の増加を示唆しています。コア資産運用収益（FFO）1株あたりは約2.84ドルと見込まれ、年間成長率は1.43％と推定されます。堅実な財務体質と主要市場の供給制約により、稼働率の圧力が緩和すれば長期的な安定化に向かうと見られています。
エセックス・プロパティ・トラストも厳しい報告期間に直面しました。同運営者は、西海岸に大きく集中していることから、所得の高い世帯や好調な借り手層、住宅コストの高さが基本的な需要を支えているとしています。第4四半期の収益は約4億7700万ドルと予測され、前年比4.86％の成長を見込んでいます。コアFFOの1株あたりは3.93ドルから4.03ドルの範囲と見込み、市場コンセンサスは4.00ドルで、年間約2％の成長を示しています。第4四半期の供給増加により稼働率や賃料が圧迫されましたが、エセックスのアパートメントポートフォリオの質の高い借り手層と沿岸市場の供給制約が相対的な支援となる見込みです。
ミッドアメリカ・アパートメント・コミュニティーズは、サンベルトに焦点を当てた第4四半期の見通しを示しました。四半期の収益は約5億5800万ドルと予測され、前年比1.45％の増加です。第4四半期のコアFFOは1株あたり2.23ドルと見込まれ、市場予想は2.22ドルで、ほぼ前年と同水準です。地域の供給過剰により価格設定力は制限されているものの、更新率の安定化の兆しも見られます。
エクイティ・レジデンシャルは、第4四半期の結果を控え、緩やかな勢いを見込んでいます。同運営者は収益を7億8900万ドルと予測し、前年比2.94％の増加を見込んでいます。正規化されたFFOは1株あたり1.04ドルと示され、年間4％の成長を示唆しています。都市と郊外の多様化や高所得層の借り手層が、季節的な第4四半期の価格低迷や一部市場の供給圧力にもかかわらず、一定の支援となっています。
カムデン・プロパティ・トラストは、第4四半期の動向において、成長著しい市場への露出が業界の逆風を部分的に相殺しています。第4四半期の収益は約3億9500万ドルと予測され、前年比2.15％の増加です。コアFFOは1株あたり1.73ドルと見込まれ、前年とほぼ同水準です。同運営者の地理的バランスと居住者の質の高さが、供給競争の激化にもかかわらず、短期的な安定性を支えています。
今後の展望：市場の正常化は継続
アパートメントセクターの正常化への移行は、一時的な循環的変動ではなく、数年にわたる変化を伴うものです。地理的選択肢を持ち、居住者の質に焦点を当て、財務基盤の強い運営者—特にエセックスのような主要なアパートメントコミュニティを持つ企業—は、飽和した供給市場に集中する同業他社よりも、変化する環境をうまく乗り切ることができると見られます。
決算シーズンは、主要運営者がこの移行期間をどのように乗り切ったかについての明確な情報を投資家に提供し、今後も控えめな成長と運営圧力が続くとのアナリスト予測を裏付ける結果となる見込みです。