Como interpretar a tendência de "pequena primavera" no mercado imobiliário em 2026︱Perguntas e Respostas de Chongyang

Fonte: Chongyang Investimento

Q：Por favor, Chongyang Investimento, como vê o mercado imobiliário de “pequena primavera” em 2026?

A：Desde o Festival da Primavera, o mercado imobiliário de “pequena primavera” apresenta características distintas de “Pequim e Xangai primeiro a aquecer, mercado de segunda mão mais forte que o de imóveis novos, liderado por necessidades básicas, aumento de volume e estabilidade de preços”.

Diferenciação entre cidades: Pequin e Xangai lideram, formação gradual de uma equipe de recuperação

Do ponto de vista do desempenho regional, esta rodada de recuperação mostra uma clara diferenciação de níveis de cidades, e uma tendência de estabilização precoce das principais cidades está se formando. Cidades de primeira linha, especialmente Pequim e Xangai, apresentam desempenho destacado, com vendas de imóveis de segunda mão desde o Festival da Primavera até agora crescendo 28,6% e 36,5% respectivamente em comparação com o mesmo período lunar, significativamente acima do crescimento nacional de 21,9%. Os ciclos de liquidação de imóveis de segunda mão em Pequim e Xangai caíram para 8,6 meses e 4,1 meses, com uma contínua melhora na estrutura de estoque. A estabilização de cidades centrais costuma ser um sinal antecipado de formação do fundo do mercado — embora, em nível nacional, a área de vendas de imóveis novos em janeiro e fevereiro de 2026 ainda tenha caído 13,5% em relação ao ano anterior, e na maioria das 70 grandes e médias cidades os preços de imóveis de segunda mão ainda estejam em tendência de queda, a regra histórica de “cidades centrais primeiro a fazer fundo e a expandir a energia de recuperação” se confirma nesta rodada, tornando-se cada vez mais evidente a característica de fundo de mercado na região.

Diferenciação de tipos de imóveis: mercado de segunda mão mais ativo, potencial de novos imóveis a ser explorado

No nível de tipos de imóveis, a atividade no mercado de segunda mão é claramente superior à de imóveis novos, apresentando sinais positivos em ambos os lados de volume e preço. Dados mostram que o número de contratos de imóveis de segunda mão assinados online em Pequim é 2,07 vezes maior que o de imóveis novos, e em Xangai é 1,46 vezes maior. Na 11ª semana, as transações de imóveis de segunda mão nas 20 principais cidades aumentaram 21,97% em relação à semana anterior e 13,68% em relação ao mesmo período do ano passado, continuando uma boa tendência pós-festival; enquanto isso, as 14 principais cidades tiveram um aumento de 32,32% nas assinaturas de imóveis novos em relação à semana anterior, embora ainda apresentem uma leve queda em relação ao ano anterior, a dinâmica de crescimento já se recuperou visivelmente. Vale destacar que, em 35 cidades, a redução na aprovação de imóveis residenciais comerciais superou 40%, indicando uma contração proativa dos desenvolvedores na oferta, o que ajuda a melhorar a relação oferta-demanda no mercado de imóveis novos. Com o contínuo aumento do interesse pelo mercado de segunda mão, as condições para a transmissão de popularidade para os imóveis novos estão se formando gradualmente.

Estrutura de demanda: liderada por necessidades básicas, ritmo de entrada no mercado positivo

Do ponto de vista da estrutura de demanda, esta rodada de mercado é dominada por grupos de necessidades básicas, com vontade de entrar no mercado claramente fortalecida. Em fevereiro de 2026, as vendas de imóveis de segunda mão em Pequim, Xangai e Shenzhen com preço total abaixo de 3 milhões de yuan representaram 52%, 59% e 52%, respectivamente; Guangzhou, Chengdu e Hangzhou tiveram 67%, 89% e 53% de imóveis de segunda mão abaixo de 2 milhões de yuan. Tomando Xangai como exemplo, as vendas de imóveis de segunda mão abaixo de 3 milhões de yuan em janeiro e fevereiro totalizaram quase 17 mil unidades, um aumento de 25,2% em relação ao ano anterior, representando 56,1% do total, um aumento de 6 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano passado. A entrada concentrada de grupos de necessidades básicas é uma manifestação direta do efeito das políticas e a base mais sólida para a recuperação do mercado. Embora a demanda por melhorias seja relativamente mais lenta no ritmo de entrada, à medida que as necessidades básicas são satisfeitas primeiro e as expectativas de preços se estabilizam, a ativação da cadeia de melhorias é apenas uma questão de tempo.

Relação volume e preço e mudanças na oferta

No aspecto de preços, apresenta um padrão positivo de “estabilização de volume e preço, características claras de fundo”. Em fevereiro, os preços de imóveis de segunda mão em Pequim e Xangai aumentaram 0,3% e 0,2% em relação à semana anterior, enquanto a redução do índice de variação mensal no país diminuiu para 0,43%, indicando uma desaceleração na tendência de queda. Os movimentos de preços nas quatro semanas após o festival mostram que Xangai praticamente estabilizou, e os sinais de fundo de preços nas principais cidades de primeira linha estão se tornando mais claros.

Mudanças positivas também importantes na oferta. Nas três semanas após o festival, o crescimento na quantidade de imóveis de segunda mão disponíveis para venda foi significativamente menor do que nos anos anteriores, com Pequim e Xangai crescendo apenas 1,4% e 3,5%, e Guangzhou até apresentando uma queda de 0,5%. Ao mesmo tempo, o espaço de negociação nas cidades de primeira linha continua a diminuir, com as taxas de negociação em Pequim, Xangai e Shenzhen caindo 0,4, 1,0 e 0,4 pontos percentuais em janeiro. A desaceleração no crescimento de anúncios, a redução do ciclo de liquidação e a diminuição do espaço de negociação indicam que as expectativas dos vendedores estão se estabilizando, e o mercado está mudando de uma venda de pânico para uma negociação racional, formando uma interação saudável entre oferta e demanda.

Olhar adiante, o processo de estabilização e recuperação do mercado imobiliário pode não acontecer de uma só vez, e o mercado pode continuar a mostrar características de diferenciação estrutural. Mas, em comparação com os anos anteriores, as mudanças de mercado desde o início deste ano nos dão mais confiança. Em uma escala maior, com a recuperação do mercado de capitais e a melhora na confiança social, a fase mais dolorosa do ajuste econômico interno já passou, e sinais de estabilização endógena estão se tornando cada vez mais evidentes.

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Responsável: Shi Xiuzhen SF183