近日,中國央行在2024年10月21日宣佈下降25個基點(BP),在本年度已累計下降了60BP,開啟了新一輪的降息潮。在本輪降息週期中,居住用途商業地產的投資回報情況或將有較好的改善。
本文將主要從行業現狀、貨幣政策、央地政策、海內外投資回報情況對比等幾個維度進行分析。
行業現狀
在廣州、深圳、北京、成都等城市,投資者普遍能購買的租售比高的公寓,其投資回報率一般為5%-6%(含物業等其他費用)。這一數字遠遠高於普通住宅約1.5%的租售比。那麼,中國在經歷了一連串降息後,這個行業會產生什麼樣的影響呢?
實際收益率可以用租售比減去中國銀行5年整存整取利率1.8%,得出的風險溢價為:
風險溢價 = 租售比 - 中行5年利率 = 5% - 1.8% = 3.2%
貨幣政策
中國的降息降準政策本質上是降低融資端的成本。一般來說,投資品的投資回報率由無風險利率加上風險溢價組成。在無風險利率降低的情況下,投資回報率(租售比)理論上也應下降。然而,由於租金構成的投資回報率較難大幅變化,
可以預見的是:
假設未來融資端成本下降至0,如果中國進入零利率甚至負利率時代,若風險溢價仍為3.2%,這意味著居住型商業地產年投資回報率僅為3.2%。此時,租金需要比當前下降36%,這幾乎是不可能發生的事情。這表明,儘管融資成本大幅下降,但實際上很難對居住型商業地產的租售比造成過大沖擊。相反,缺乏其他高性價比投資品
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