Криза доступності житла: що оренда у 1970 році розповідає нам про сучасний середній клас

Розрив між витратами на житло та доходами домогосподарств став однією з найгостріших фінансових проблем, з якими стикається американський середній клас. Щоб зрозуміти, наскільки драматично змінився цей показник, розглянемо приголомшливе порівняння: у 1970 році середня місячна оренда будинків і квартир у США становила всього 108 доларів. Перенесімося до 2023 року, і типова місячна оренда зросла приблизно до 1957 доларів — це збільшення приблизно на 1715% за п’ять десятиліть. Це не просто інфляція; це фундаментальний злам у доступності житла, що відображає глибші економічні трансформації.

Драматичний розрив: з 108 доларів до майже 2000 доларів на місяць

Коли аналізуємо оренду 1970 року, вона становила керовану частку бюджету домогосподарства. Середній річний дохід того року становив приблизно 24 600 доларів з урахуванням інфляції 2022 року. Це означало, що середня місячна оренда в 108 доларів займала лише близько 5% від валового місячного доходу середнього працівника — значно менше за 30%, поріг, який експерти з житлової політики вважають стабільним.

Порівняймо з сучасною ситуацією. Останні дані за грудень 2023 року показують, що оренда однокімнатних квартир у середньому становить 1499 доларів на місяць, а двокімнатних — 1856 доларів. За даними, що на кінець 2023 року середня зарплата в країні становила 59384 долари на рік, місячна оренда тепер споживає приблизно 31-40% від валового доходу багатьох орендарів. За аналізом TIME magazine, у 2022 році половина всіх орендарів у США була перевантажена витратами — витрачали понад 30% свого доходу на житло. Ще більш тривожно, що понад 12 мільйонів американців витрачали щонайменше половину своєї зарплати лише на оренду.

Зростання доходів не встигло за зростанням орендних цін

Математика не обманює. У той час як середня зарплата в США майже потроїлася з 1970 року (з урахуванням інфляції — 24 600 доларів) до 2023 року (59 384 долари), ціни на оренду зросли більш ніж на 1600%. Це виявляє тривожну реальність: заробітки не йдуть у ногу з інфляцією вартості житла. Працівник, який заробляє у три рази більше, ніж раніше, тепер може дозволити собі значно менше житла відносно свого доходу, що створює ефект стиснення фінансової стабільності середнього класу.

Економічні спади та криза доступності

Історичні економічні події формували сучасний ринок житла. За даними Гарвардського спільного центру досліджень житла, хоча в 1970-х роках оренда була відносно стабільною, «у 1970-х роках почалася рецесія, яка створила перший великий розрив у доступності оренди». Однак більш суттєвий шок настав через десятиліття. Велика рецесія кінця 2000-х та подальші трансформації ринку житла кардинально змінили економіку оренди, зосередивши житловий фонд у руках інституційних інвесторів, а не приватних орендодавців. Ця структурна зміна, у поєднанні з ростом населення та обмеженим будівництвом нових житлових об’єктів, підтримує зростання орендних ставок.

Різниця між орендою у 1970 році та сьогодні є більше ніж історичною цікавинкою — це попереджувальний знак щодо фінансової вразливості середнього класу. Коли житло споживає 30-40% доходу замість 5%, це негативно впливає на дискреційні витрати, заощадження та управління боргами. Криза доступності — це не лише про високі цифри; вона відображає системний тиск на фінансову гнучкість, яка раніше визначала середній клас.