Як REITs переживають економічні спади? Аналіз роботи під час рецесії

Інвестиційні трасти у нерухомість (REITs) вже давно привертають увагу інвесторів, які шукають диверсифікацію портфеля. Ці інвестиційні інструменти вимагають, щоб щонайменше 75% активів залишалися пов’язаними з нерухомістю, а 75% доходів походили з операцій у сфері нерухомості. Важливо, щоб REITs обов’язково розподіляли щонайменше 90% прибутків акціонерам у вигляді дивідендів. Але залишається головне питання: як саме показують себе інвестиції у REITs під час рецесійних циклів і чи слід розглядати їх як захисний інструмент у вашому портфелі?

Історичні дані розповідають переконливу історію. З 1972 по 2024 рік американські REITs приносили середньорічну дохідність у розмірі 12,6% — значно випереджаючи середній показник S&P 500 у 8% за той самий період. Однак останні роки змінили цю картину. За останні п’ять років доходність REITs становила лише 5,5% на рік, значно поступаючись вражаючому показнику S&P 500 у 15,3%. Це розходження ставить важливе питання: чи справді REITs є захисним інструментом під час економічних криз?

Розуміння поведінки REITs під час рецесій

Коли економіка входить у рецесію, REITs історично зазнавали значних втрат. Дослідження Neuberger Berman, що аналізує економічні цикли з 1991 по 2024 рік, показало, що під час рецесій REITs у середньому давали негативну прибутковість у розмірі -17,6%. Для порівняння, індекс S&P 500 показав ще гірший результат — падіння більш ніж на 20% у середньому.

Проте у цій історії є нюанси. Едвард Пєжак, старший віце-президент з досліджень у Nareit, звертає увагу на часто-непомічений патерн: REITs зазвичай зберігають позитивний імпульс перед настанням економічних скорочень. За 12 місяців перед останніми шістьма рецесіями REITs приносили у середньому 5,7%, що дає змогу інвесторам з правильним таймінгом отримати прибутки перед початком спаду.

Ключова різниця полягає у порівнянні з приватною нерухомістю. «За останні шість рецесій REITs перевищували приватну нерухомість під час кризи, а також — у чотирьох кварталах після неї», — зазначив Пєжак. Це перевага зумовлена ліквідністю REITs — цінні папери на публічних ринках реагують на зміни цін набагато швидше, ніж приватні угоди з нерухомістю.

Чому REITs зростають після економічних скорочень

Мабуть, найвражаючішим є поведінка REITs одразу після рецесій. У 12 місяців після завершення останніх шести рецесій REITs приносили у середньому 22,7% прибутковості — різкий поворот від падінь.

Цей швидкий відновлювальний механізм безпосередньо пов’язаний із динамікою процентних ставок. Оцінка нерухомості, особливо комерційної — житлових комплексів і офісних будівель, — гостро реагує на рухи ставок. Капіталізаційні ставки — показники доходності, що визначають вартість нерухомості — рухаються у тісній залежності від ключових ставок центральних банків.

Під час рецесій центральні банки майже універсально знижують ставки, щоб стимулювати економіку. Зниження ставок зменшує капіталізаційні ставки, що механічно підвищує вартість комерційної нерухомості. Оскільки REITs торгують на публічних біржах, це переоцінювання відбувається майже миттєво. Фінансові ринки зазвичай дивляться на 12-18 місяців уперед, тому ціни REITs починають відновлюватися ще до офіційного завершення рецесії.

Важливість типу активу: які REITs найбільш стійкі до рецесій

Інвестори у REITs мають доступ до різних сегментів: багатоквартирні житлові комплекси, офісні приміщення, готелі, промислові об’єкти або дата-центри. Ці сегменти демонструють різну стійкість під час економічних спадів.

«Під час рецесії сегменти, такі як офісна нерухомість і готелі, зазвичай показують слабкий результат», — пояснює Пітер Забієрек, генеральний директор і менеджер портфеля REIT у Sugi Capital Management. «А от сегменти, як дата-центри і мобільні вежі, — навпаки, будуть показувати кращі результати.»

Аналіз Wide Moat Research 2025 року визначив конкретних лідерів і аутсайдерів. Дата-центри, медичні заклади та об’єкти з трьохкратною орендою виявилися найбільш захищеними від рецесії категоріями. Ці сегменти підтримують стабільний попит навіть під час економічних скорочень. Навпаки, готельні REITs, компанії, що володіють рекламними щитами, та ті, що мають іпотечні кредити, зазнають значних падінь під час спаду, оскільки споживчі витрати та туристична активність різко скорочуються.

Ця різниця має велике значення для стратегічного позиціонування. Інвестор, налаштований на рецесію, має розглянути можливість зменшення експозиції у готельних і офісних REITs і зосередитися на секторах охорони здоров’я та дата-центрів.

Основні висновки для інвесторів у REITs

Що випливає з цього аналізу? Кілька ключових висновків для тих, хто розглядає можливість інвестицій у REITs:

Перш за все, REITs демонструють більший захист від падінь, ніж ширший ринок акцій під час рецесій. Зниження у розмірі -17,6%, хоча й болісне, значно менше за типовий спад S&P 500 у -20%.

По-друге, вибір конкретних сегментів має вирішальне значення. Медичні REITs і дата-центри забезпечують кращий захист від падінь у разі економічного погіршення. Ці сектори мають структурні тренди — старіння населення, що підвищує попит на медицину, та цифрова трансформація, що прискорює потребу у дата-центрах — і працюють незалежно від циклів рецесії.

По-третє, потенціал швидкого відновлення після рецесії робить REITs привабливими тактичними інструментами у найтемніші моменти економічного спаду. Середня прибутковість у 22,7% після рецесії винагороджує інвесторів, які мають терпіння тримати позиції або мають навички таймінгу для входу на дні циклу.

Загалом, поведінка REITs під час рецесії відображає складну реальність: ширший ринок акцій зазвичай падає сильніше, але структура портфеля має велике значення. Стратегічно налаштовані інвестори, усвідомлюючи ці особливості, можуть створювати портфелі REITs, здатні краще витримувати економічний стрес, ніж нерозрізнені акції.