Що означає «грантор» у договорі купівлі-продажу нерухомості

Під час укладання угод із нерухомістю розуміння ролей обох сторін є фундаментальним для ухвалення обґрунтованих рішень. Дарувальник у акті (deed) — це просто власник майна, який передає свої юридичні права іншій стороні. Незалежно від того, чи ви купуєте будинок, орендуєте квартиру, або берете участь у будь-якій угоді з нерухомістю, знання про те, що насправді робить дарувальник, — і чим він відрізняється від одержувача (grantee) — може вберегти вас від дорогих помилок.

Основні ролі: дарувальник і одержувач (grantee) — пояснення

У будь-якій угоді з нерухомістю з’являються дві основні сторони: дарувальник і одержувач. Дарувальник — це сторона з поточним правом власності, яка хоче продати, здати в оренду або іншим чином передати свої права на майно. Це може бути фізична особа — власник будинку, банк, який проводить продаж у межах звернення стягнення, корпорація або будь-яка інша юридична особа, що має право власності на майно.

Одержувач, натомість, є отримувачем цих прав — покупцем у разі купівлі будинку або орендарем у разі договору оренди. Взаємовідносини між цими двома сторонами та їхні відповідні зобов’язання формально фіксуються в юридичному документі, який називається актом (deed).

Розуміння відповідальності дарувальника має вирішальне значення, оскільки саме ця сторона несе певні юридичні зобов’язання залежно від типу акту, який використовується в угоді. Не всі дарувальники надають однаковий рівень захисту чи гарантій своїм покупцям.

Як передаються права власності на майно через акт (deed)

У центрі кожної угоди з нерухомістю лежить акт (deed) — юридичний документ, який передає «title» (право власності) або законне право володіти майном і контролювати його. Коли дарувальник вирішує передати майно, він робить це шляхом укладення акту, який прямо передає право власності одержувачу.

Конкретні умови та гарантії, включені в акт, залежать від типу акту, що використовується. Дарувальник у акті (deed) може пообіцяти, що майно вільне від юридичних проблем, або ж може надати мінімальні гарантії. Акт по суті визначає, яку саме відповідальність дарувальник бере на себе за будь-які майбутні проблеми з правом власності (title) чи станом майна.

Перш ніж ця передача стане офіційною, більшість покупців потребують пошуку щодо права власності (title search), щоб перевірити, чи дарувальник законно володіє майном, і чи не існує жодних обтяжень, сервітутів або інших обмежень. Коли всі сторони підтверджують, що право власності є чистим, дарувальник і одержувач підписують акт, щоб завершити передачу.

Дев’ять типів актів (deeds) і різний рівень захисту

Різні типи актів забезпечують різні рівні захисту для одержувача. Розуміння цих відмінностей допомагає пояснити, які зобов’язання бере на себе дарувальник:

Акт загальної гарантії (General Warranty Deed): максимальний захист

Акт загальної гарантії — це найсильніший рівень захисту, доступний одержувачу. Тут дарувальник прямо гарантує, що право власності на майно є чистим і не має прихованих юридичних проблем. Якщо проблеми виникають пізніше — наприклад, коли з’являються непогашені заставні записи (liens), сервітутні права або податкові претензії, — дарувальник несе юридичні витрати на захист володіння одержувача. Цей захист поширюється назад, щоб покривати питання, які виникли навіть до того, як дарувальник отримав майно.

Багато покупців житла віддають перевагу актам загальної гарантії, оскільки вони надають повний психологічний спокій. Однак варто зазначити, що акт загальної гарантії відрізняється від домашньої гарантії (home warranty). У той час як домашня гарантія покриває ремонт систем і приладів після купівлі, акт загальної гарантії захищає юридичні права покупця на власність.

Акт спеціальної гарантії (Special Warranty Deed): обмежений історичний захист

За актом спеціальної гарантії дарувальник гарантує, що право власності є чистим лише протягом періоду їхнього володіння. Дарувальник не бере на себе жодної відповідальності за проблеми, створені попередніми власниками. Банки та фахівці зі звернення стягнення (foreclosure) часто використовують цей тип акту, тому що хочуть обмежити свою відповідальність за історичні проблеми, які вони не створювали.

Акт дарування (Grant Deed): помірний захист

Акт дарування передає право власності, гарантуючи, що дарувальник не продавав майно будь-кому іншому та не стикався з проблемами з правом власності під час свого володіння. Однак дарувальник не обіцяє оплачувати юридичні витрати, якщо пізніше виникнуть спори щодо титулу. Одержувач отримує менше захисту, ніж за актом загальної гарантії.

Акт про відступлення прав (Quitclaim Deed): мінімальний захист

Акт про відступлення прав передає будь-який інтерес, який дарувальник має у майні, — але не надає жодної гарантії, що дарувальник насправді володіє дійсним правом власності. Цей акт не забезпечує жодного захисту, якщо після цього з’являться претензії до майна. Через пов’язаний ризик акти про відступлення прав зазвичай використовують лише між членами сім’ї або в угодах, де обидві сторони вже встановили взаємну довіру.

Акт спеціального призначення (Special Purpose Deed): передача за офіційною посадою

Коли дарувальник діє у офіційній якості — наприклад, як виконавець заповіту, який керує спадщиною, або як довірена особа, що адмініструє траст, — акт спеціального призначення документує передачу. Оскільки дарувальник не діє як власник майна, а як представник, він захищений від відповідальності, якщо згодом з’являться претензії щодо титулу.

Акт замість звернення стягнення (Deed in Lieu of Foreclosure): альтернатива кредитора

Цей акт дозволяє власнику добровільно передати майно своєму кредитору замість того, щоб проходити процедури звернення стягнення. Дарувальник, який використовує такий підхід, може домовитися з кредитором про відмову від будь-якого дефіцитного залишку, який може бути заборгованим за іпотекою, але це має бути погоджено письмово.

Міжподружній акт (Interspousal Deed): врегулювання під час розлучення

Використовується переважно у справах про розлучення, коли між подружжям один акт переносить майно від одного з подружжя до іншого. Якщо існує непогашена іпотека, сторона, яка отримує майно, зазвичай рефінансує позику на своє ім’я окремо.

Акт про оренду (Deed of Lease): тимчасова передача прав

У разі оренди дарувальник (орендодавець) надає одержувачу (орендарю) тимчасові права на використання, а не постійне право власності. Акт про оренду описує всі умови, положення та права й обов’язки обох сторін.

Підпорядкування та інші спеціалізовані форми

Окрім цих стандартних типів, існують різні спеціалізовані акти для вирішення унікальних ситуацій. Головний принцип залишається тим самим: акт чітко визначає, що гарантує дарувальник, і які ризики бере на себе одержувач.

Що мають знати покупці та продавці

Коли ви є одержувачем (покупцем), розуміння того, що дарувальник обіцяє через обраний тип акту, безпосередньо впливає на ваш рівень захисту. Перед закриттям угоди проведіть ретельний пошук щодо права власності (title search), щоб перевірити претензію дарувальника на майно та виявити будь-які наявні заставні записи (liens) або сервітутні права.

Багато фахівців з нерухомості рекомендують одержувачам купувати страхування титулу (title insurance) незалежно від типу акту, який використовується. Страхування титулу забезпечує додатковий захист від невідомих проблем із майном або обтяжень, які може пропустити пошук щодо права власності. Це особливо цінно, коли дарувальник використовує акт, що пропонує мінімальний захист.

Коли ви є дарувальником (продавцем), вибір відповідного типу акту повідомляє про вашу готовність стояти за титулом майна. Акт загальної гарантії сигналізує про вашу сильну впевненість у своєму праві власності та може сприяти швидшим продажам, тоді як інші типи актів сигналізують про різні рівні прийняття ризику.

Угода стає офіційною лише тоді, коли дарувальник і одержувач укладають (виконують) акт. У цей момент передаються не лише фізичне майно, а й усі юридичні права, відповідальності та гарантії, визначені в цьому акті. Розуміючи, що саме означає дарувальник у акті (deed), і які типи актів доступні, ви приймаєте більш обґрунтовані рішення, які захищають ваші інтереси в будь-якій угоді з нерухомістю.