REITs 如何應對經濟衰退？一份經濟衰退表現分析

房地產投資信託（REITs）長期以來一直吸引尋求投資組合多元化的投資者。這些投資工具要求至少75%的資產與房地產相關，且75%的收入來自房地產運營。關鍵的是，REITs 必須將至少90%的利潤以股息形式分配給股東。但核心問題仍然是：REITs 在經濟衰退周期中的表現究竟如何？它們是否應在投資組合中扮演防禦性角色？

歷史數據講述了一個引人入勝的故事。從1972年至2024年，美國REITs的年均回報率為12.6%，遠遠超過同期標普500的8%。然而，近年來這一敘事已經改變。在過去五年中，REITs的年化收益僅為5.5%，遠低於標普500令人印象深刻的15.3%。這種差異引發了一個重要問題：REITs在經濟壓力下真的具有保護作用嗎？

理解REITs在經濟衰退期間的行為

當經濟陷入衰退時，REITs 通常會受到重大打擊。Neuberger Berman對1991-2024年經濟周期的分析顯示，衰退期間REITs平均回報為負的-17.6%。相比之下，標普500的表現更糟，平均下跌超過20%。

但故事中也有細節。Nareit研究部高級副總裁Edward Pierzak指出一個常被忽視的模式：REITs 通常在經濟收縮來臨前保持正向動能。在過去六次衰退前的12個月，REITs的平均回報為5.7%，暗示投資者若掌握時機，或許能在經濟下行前獲利。

一個關鍵的區別在於私有房地產。Pierzak指出：「在過去六次衰退中，REITs在經濟衰退期間的表現優於私有房地產，而且在衰退後的四個季度內也超越私有房地產。」這一優勢來自REITs的流動性——公開市場的證券價格調整速度遠快於私有房地產交易。

為何REITs在經濟收縮後反彈迅速

最令人矚目的是REITs在衰退結束後的表現。在過去六次衰退結束後的12個月內，REITs的平均回報高達22.7%，展現出從低谷迅速反彈的能力。

這種快速復甦的機制直接與利率動態相關。房地產估值，尤其是商業房產如公寓和辦公樓，對利率變動反應敏感。資本化率（Cap Rate）——決定房產價值的收益率指標——與中央銀行的利率同步變動。

在衰退期間，幾乎所有央行都會降低利率以刺激經濟活動。較低的利率會壓縮資本化率，從而推升商業房地產的估值。由於REITs在公開市場交易，這種重新定價幾乎是即時的。金融市場通常會提前12-18個月預期變化，而非只關注當前估值，這意味著REITs的價格在正式結束衰退前就已開始反彈。

資產類型的重要性：哪些REITs最具抗衰退能力

投資者可以選擇多種專業化的REITs：多戶住宅、辦公空間、酒店、工業設施或數據中心。這些不同的細分市場在經濟衰退中的抗壓能力差異顯著。

Sugi Capital Management的CEO兼REIT投資組合經理Peter Zabierek解釋：「在衰退期間，辦公和酒店類型的表現會較差，但數據中心和手機塔等則會表現較佳。」

Wide Moat Research在2025年的分析中指出，數據中心、醫療設施和三網合約（Triple Net Lease）類型的REITs是最具抗衰退能力的類別。這些細分市場在經濟收縮時仍保持穩定需求。相反，酒店REITs、廣告牌公司和持有抵押貸款的REITs在經濟下行時會遭遇更大跌幅，因為可自由支配的消費和旅遊活動會大幅收縮。

這種差異對策略布局極為重要。預期經濟可能衰退的投資者，應考慮將資金轉向醫療和數據中心REITs，同時減少對酒店和辦公類REITs的曝險。

REIT投資者的關鍵結論

從這些分析中可以得出幾個重要見解：

第一，REITs在經濟衰退期間的下行保護能力優於整體股市。-17.6%的跌幅雖然痛苦，但遠低於標普500通常約-20%的表現。

第二，REITs的類別選擇至關重要。預期經濟惡化時，醫療和數據中心REITs提供更佳的下行緩衝。這些行業受結構性趨勢推動——人口老齡化帶動醫療需求，數位轉型加速數據中心需求——與經濟周期無關。

第三，衰退後的反彈潛力使REITs成為在經濟最黑暗時刻的戰術性投資機會。平均22.7%的反彈收益，獎勵那些有信心持有或善用時機在底部布局的投資者。

總結來說，REITs在經濟衰退中的表現反映出一個細膩的現實：整體股市通常跌得更多，但資產類型的組合差異極大。懂得這些動態的策略投資者，能夠構建出更能應對經濟壓力的REIT投資組合，勝過單純的股票暴露。