Host Hotels 超越第四季度 AFFO 目標，加快戰略酒店出售計劃

Host Hotels & Resorts 公布了令人印象深刻的第四季度業績，不僅超越了華爾街的預期，還傳達了資產策略的關鍵轉變。這家高端住宿REIT在盈利能力和營收增長方面均超出預期，同時通過戰略性出售高端酒店，進行了重大資產組合調整。

策略性資產剝離：高端酒店出售重塑資產組合

公司的資產組合活動顯示出一個加速的策略，即通過出售高端酒店來優化資產基礎。2026年2月，Host Hotels 剝離了沃爾迪迪斯尼世界度假區的四季酒店度假村（444間客房）和傑克遜霍爾的四季度假村及住宅（125間客房），總售價達11億美元。僅在一個月前的2026年1月，公司以5100萬美元出售了休斯頓聖瑞吉酒店。這些交易突顯管理層對資產組合的嚴謹管理，專注於具有更強RevPAR潛力和品牌定位的資產。出售包括四季和聖瑞吉品牌的豪華級資產，展現了Host Hotels調整資產組合以追求最佳回報的意願。

超越華爾街預期的盈利和營收增長

Host Hotels 公布調整後每股營運基金（AFFO）為51美分，超出Zacks共識預估的47美分，超出4美分，超出預期8.5%。該指標同比增長13.3%，展現出業務的內在動能。在營收方面，總營收達到16億美元，超出Zacks共識預估的15.4億美元6,000萬美元。營收較去年同期增長12.3%，主要由於可比酒店RevPAR的擴張。CEO James F. Risoleo 強調了運營質量，表示公司“在2024年第四季度實現了可比酒店總RevPAR增長5.4%，全年增長4.2%，反映出短期旅客需求的增加以及餐飲和附加消費的改善。”2025年全年，AFFO每股達到2.07美元，較去年2.00美元有所提升，並超過共識預估的2.03美元0.04美元。

營運指標反映混合的入住率與強勁的房價增長

第四季度，可比酒店RevPAR為227.14美元，較去年同期上升4.6%。這一增長主要由房價提升推動，平均房價從323.78美元升至339.44美元，增幅4.7%。入住率方面則呈現較為細膩的變化：可比入住率微降20個基點至66.9%，儘管短期休閒旅遊細分市場表現堅韌。合約業務的房晚數激增8.7%，而短期預訂幾乎持平，僅增長0.2%。團體業務較去年同期縮減2.5%。可比酒店EBITDA增長4.1%，達到4.11億美元，但EBITDA利潤率壓縮30個基點至28%，因2024年一次性收益的認列使比較變得困難。

強勁的流動性和資本投資計劃

Host Hotels 在2026年初展現出強健的財務狀況。截至2025年底，現金及現金等價物達到7.68億美元，較2025年9月的5.39億美元增長42%。總流動資金為24億美元，包括1.67億美元的家具、設備及裝修（FF&E）托管準備金和15億美元的可用循環信貸額度。2025年，公司投入資本支出6.44億美元，包括282萬美元的投資回報項目支出、287萬美元的更新與更換，以及75萬美元的財產損壞重建。

管理層展望2026年的持續增長

展望未來，Host Hotels 預計2026年全年AFFO每股在2.03至2.11美元之間，對比Zacks共識預估的2.05美元。管理層預測可比酒店RevPAR在382至388百萬美元之間（註：似乎反映整體或房價指導，而非每單位RevPAR）。調整後EBITDAre預計在17.4億至18億美元之間。2026年的資本支出預計在5.25億至6.25億美元範圍內。Risoleo 表示對2026年豪華及高端市場的前景持樂觀態度，指出“富裕消費者持續將支出重點放在體驗上”，這將支持定價能力和短期需求的加速。

行業動態：REIT同行業表現堅韌

在更廣泛的REIT生態系統中，同行企業也交出了堅韌的業績。Iron Mountain Incorporated 公布第四季度AFFO每股1.44美元，超出共識預估的1.39美元3.6%，同比增長16.1%，反映存儲、服務、全球RIM和數據中心業務的強勁表現。Cousins Properties 公布2025年第四季度每股FFO為71美分，符合預期，同時同比增長2.9%，儘管面臨較高利息支出的挑戰，但租賃活動仍然健康。

Host Hotels 透過出售高端酒店進行資產重整，加上運營動能和強勁的財務狀況，使公司在2026年持續的AFFO增長方面具有有利位置。